LE BAIL FRANÇAIS D'HABITATION

LES FORMES DU BAIL

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. Un exemplaire est remis à chaque partie. Cette loi n'a pu grand chose de son texte d'origine. Elle a été modifiée trois ou quatre fois par an depuis 1989 !

Attention aux modèles gratuits ou à bas prix vendus sur internet. Malheureusement un Bail signé avec un de ces modèles, non actualisé aux dernières réformes  peut entraîner l'annulation de la location et la responsabilité civile ou pénale du bailleur.

Nos modèles sont actualisés aux dernières réformes applicables depuis le 1er janvier 2008.

DURÉE DU BAIL

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR:

Le contrat de location ou bail doit mentionner : 

• le nom et la dénomination du bailleur, 

• son domicile ou son siège social et le cas échéant ceux de son mandataire. 

En cas de changement de propriétaire le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, et le cas échéant ceux de son mandataire. 

Le contrat de location doit également mentionner: 

• la date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée, 

• la description précise du logement, des équipements et des annexes comme le garage, le jardin et la cave, 

• la destination du logement : habitation ou mixte (professionnelle et habitation) 

• l'énumération des parties communes. 

• le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le cas échéant, accompagnées du trimestre de référence de l'indice INSEE du coût de la construction, 

• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

• l'existence ou non de risques naturels ou dit seveso

• l'existence ou non d'un risque sur les termites et autres insectes

• les conditions  soit terrestre soit numérique de réception des chaînes de télévision

• une expertise de moins de dix ans d'un rapport énergétique si le logement est ancien.  

OBLIGATION D'INFORMATION EN CAS DE PLAN D'EXPOSITION AUX BRUITS

Les plans d'exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés : 

Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones: A,B,C. 

Obligation d'information du bailleur du plan d'exposition au bruit:

Le bailleur est tenu d'indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé (code de l'urbanisme: art.L.147.5/Loi du 12 juillet 1999 - JO du 13 juillet 1999) 

Les Plans d'exposition au bruit peuvent délimiter une zone "D" à l'intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l'objet de mesures d'isolation acoustique. 

Les plans d'exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant à la mairie, aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu'à la préfecture. 

OBLIGATION D'INFORMATION EN CAS DE PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS OU SEVEZO

Le bailleur doit prévenir le locataire du classement des locaux dans un plan de prévention des risques naturels ou dit "seveso" et le cas échéant prévenir des dates des anciens sinistres remboursés par les assurances.

Les plans de prévention des risques peuvent être consultés, le cas échéant à la mairie, aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu'à la préfecture.

LES CLAUSES ABUSIVES INTERDITES

LA MAJORITE DES CLAUSES ABUSIVES SONT INTERDITES DANS L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989.

Toutefois, une commission dite des "clauses abusives" déterminent et recensent toutes les clauses abusives réputées non écrites. Aussi bien celles prévues par la loi que celles qui sont considérées de fait comme léonines et déséquilibrées dans un rapport bailleur - locataire. Leurs recommandations s'imposent au juge:

DOCUMENTS QUE LE BAILLEUR DOIT ANNEXER AU CONTRAT

• un état des lieux : pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut être complété sur demande du locataire par l'état des éléments de chauffage, 

• la copie de l'accord collectif de location conclu pour l'immeuble comprenant le local loué, s'il existe,

• les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges si l'immeuble est en copropriété, 

• les références du loyer, lorsque le montant du loyer doit être fixé non pas automatiquement mais par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.

• les documents concernant les Plans de Prévention des Risques Naturels ou dit "Seveso"

• d'un rapport énergétique de moins de dix ans si le logement est ancien.  

OBLIGATION DE LOUER UN LOGEMENT DÉCENT ET EN ASSURER LE BON USAGE

La loi dite de "modernisation sociale" n° 2002-73 du 17 janvier 2002 et son décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ainsi que la loi dite de "programmation de cohésion sociale" du 18 janvier 2005 interdisent toute location non conforme à un minimum de confort sous peine pour le propriétaire de  se voir diminuer le loyer par le tribunal d'instance. L 'annulation du loyer et l'obligation de reloger le locataire par le bailleur peuvent aussi être ordonnées par le tribunal d'instance.

Le bailleur doit entretenir le logement loué et assurer les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil.

Le bailleur doit assurer le bon usage du local loué même vis à vis des autres locataires de l'immeuble sauf en cas de mauvais rapports de voisinage.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE:

Depuis juillet 2007, Le locataire peut changer de fournisseur d'électricité sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Attention aux clauses qui interdisent abruptement au locataire de le faire. Elles seront considérées par les juridictions comme des clauses abusives puisque depuis le 1er janvier 2008, le locataire peut retourner vers EDF qui redeviendra le fournisseur du logement dans un délai de six mois après sa demande. Nos modèles prévoient une clause qui permet au propriétaire de demander au locataire de reprendre EDF au moment de son départ.

Le locataire doit justifier de son assurance auprès du bailleur:

Le locataire doit user de son logement en "bon père de famille" et apporter au propriétaire, la preuve qu'il est assuré. Un modèle de lettre à envoyer au locataire pour lui réclamer son attestation assurance est disponible avec le modèle de quittance de loyers.

  Le locataire doit être assuré et entretenir au moins une fois par an la chaudière et les cheminées. L'article 1733 du Code civil fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas de dommages sauf faute du bailleur: 

3ème CIV. 15 juin 2005.CASSATION PARTIELLE

Incendie. - Responsabilité du preneur. - Présomption. - Exonération. - Vice de construction. - Définition.

Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire de la présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil.

N° 04-12.243. - C.A. Douai, 11 décembre 2003.

M. Weber, Pt. - M. Dupertuys, Rap. - M. Bruntz, Av. Gén. - la SCP Gatineau, la SCP Vuitton, Av.

LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT

Le locataire a une obligation d'avertir le bailleur de toute détérioration des locaux loués:

3ème CIV. - 9 février 2005. REJET

Bailleur. - Obligations. - Entretien. - Entretien des lieux en état de servir. - Faute du preneur ayant contribué aux désordres. - Portée.

La cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers.

N° 03-19.609. - C.A. Amiens, 4 juillet 2003.

M. Weber, Pt. - M. Betoulle, Rap. - M. Bruntz, Av. Gén. - Me Le Prado, la SCP Monod et Colin, Av.

OBLIGATION D'ENTRETIEN COURANT DU LOGEMENT

Le logement doit être entretenu par le locataire dans les limites des charges locatives.

La liste des charges locatives est strictement définie par le DÉCRET n°87-712 du 26/08/1987:

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d'eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Toutefois, malgré cette liste précise, la barrière entre les charges locatives ou non, est parfois mal définie et fait l'objet d'un contention important comme le montre les arrêts ci dessous de la Cour de Cassation:     

Cour de cassation 3ème CIV. - 11 janvier 2006. CASSATION PARTIELLE  

En l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge.

N° 04-20.142. - C.A. Versailles, 30 septembre 2004.

M. Weber, Pt. - M. Garban, Rap. - M. Cédras, Av. Gén. - SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, SCP Parmentier et Didier, Av.

Cour de cassation 3ème CIV. - 13 juillet 2005. REJET

"Au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale."

Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou à l'autre de ces qualifications.

N° 04-13.764. - C.A. Orléans, 15 décembre 2003.

M. Weber, Pt. - M. Betoulle, Rap. - M. Cédras, Av. Gén. - la SCP Piwnica et Molinié, la SCP Le Bret-Desaché, Av.

LES LOCATAIRES DOIVENT REMBOURSER LES CHARGES RÉCUPÉRABLES DE COPROPRIÉTÉ

Les locataires doivent rembourser  les charges de copropriété afférents aux charges locatives mais le propriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges de copropriété afférents à l'entretien de l'immeuble. Ces charges sont strictement limitées par le décret n° 87-713 du 26/08/1987:

I Ascenseurs et monte-charge
1 - Dépenses d'électricité
2 - Dépenses d'exploitation, de menues réparations : d'entretien courant, de menues réparations.
a) Exploitation
Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes :
Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie :
Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures.
Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations.
De la cabine (boutons d'envoi, paumelles de porte, ferme-porte automatique, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo électrique).
Des paliers (ferme porte mécanique, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de portes et boutons d'appel).
Des balais du moteur et fusibles.

II Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1 Dépenses relatives.
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs, les dépenses relatives à la consommation d'eau incluant l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L 35-5 du code de la santé publique.
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
2 - Dépenses d'exploitation d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapet des brûleurs;
Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes puisard ;
- Graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupe.
- Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- Vérification et entretien des régulateurs de tirage.
- Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- Purge des points de chauffage.
- Frais de contrôle de combustion.
- Entretien des épurateurs de fumée.
- Opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées.
Conduite de chauffage ;
- Frais de location, d'entretien et de relevé des compteurs individuels et généraux ;
- Entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur.
- Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur :
- Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur.
- Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires.
b) menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- Réparation de fuites sur raccords et joints.
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe.
- Rodage des sièges de clapets.
- Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur.
- Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III Installations individuelles, chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives:
- Dépenses d'alimentation commune de combustible
- Exploitation et entretien courant, menues réparations.

a) Exploitation et entretien courant.
- Réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire.
- Vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité et de pompe.
Dépannage :
- Contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée.
- Vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage :
- Réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau.
- Contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude
- Contrôle des groupes de sécurité.
- Rodage des sièges de clapets des robinets.
- Réglage des mécanismes de chasse d'eau.
b) menues réparations.
- Remplacement des bilames, pistons membranes, boîte à eau, allumage piezo-électriques, clapets et joints des appareils à gaz.
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

IV - Partie commune intérieure au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1°) - Dépenses relatives :
A l'électricité :
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté.
- Sel.
2°) - Exploitation et entretien courant, menues réparations.
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis.
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateurs
3°) - Entretien de propreté (frais de personnel).

V - espaces extérieurs au bâtiment d'habitation. (Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipement de jeux).
1 - Dépenses relatives :
- A l'électricité.
- A l'essence et à l'huile.
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection des massifs, plates bandes ou haies.
2 -Exploitation et entretien courant :
a) Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les allées, aires de stationnement et abords.
- Les espaces verts ( pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes).
- Les aires de jeux.
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales.
- Entretien du matériel horticole.
- Remplacement du sable des bacs, matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

VI- Hygiène.
1°) - Dépenses de fournitures consommables.
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Entretien et vidange des fosses d'aisances.
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3°) - Elimination des rejets.

VII - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1°) - La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Ramonage des conduits de ventilation.
- Entretien de la ventilation mécanique.
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones.
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité. Nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3°) Divers
- Abonnement des postes de téléphones : à la disposition des locataires.

VIII - Impositions et redevances.
- Droit au bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.

Toutefois, malgré cette liste précise, la barrière entre les charges récupérables ou non, est parfois mal définie et fait l'objet d'un contention important comme le montre les arrêts ci dessous de la Cour de Cassation.

Le plus gros contentieux concerne les charges de concierge qui rendent service aux locataires. Leur salaire et charges salariales sont donc en partie  récupérable mais pas leur prime de départ à la retraite versée par le propriétaire d'un immeuble.

Le concierge assurait l'entretien des parties communes et la gestion des poubelles collectives. A ce titre une partie de son salaire apparaît dans les charges récupérables. Lors du versement de la prime de départ à la retraite, le propriétaire de l'immeuble répercute le montant sur les différents locataires au titre des charges locatives. Ceux-ci contestent devoir régler cette somme qui ne correspond à aucun service rendu et portent l'affaire en justice.

05-18.193
Arrêt n° 1019 du 27 septembre 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile

05-17.102
Arrêt n° 1018 du 27 septembre 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile

L'EXERCICE D'UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE PAR LE LOCATAIRE A SON DOMICILE

La règle:

Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.

L'exception assouplie par la loi du 4 août 2008:

Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.

A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

LE LOYER ET SA RÉVISION ANNUELLE PAR L'INDICE INSEE

Montant

Le prix du loyer est librement fixé par les parties:

dans le cas d'un logement neuf,

dans le cas d'un logement mis en location pour la première fois,

dans le cas d'un logement vacant, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration, portant sur les parties privatives ou communes à la condition que la facture des travaux représente au moins le total d'un an des loyers antérieurs.

 

Dans les autres cas, le loyer est fixé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.

 

 

Révision annuelle

Cette révision annelle a lieu à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par le bail si une disposition spéciale existe.

Vous trouverez la méthode de calcul et les indices sur le site de l'INSEE.

A noter que les indices sont souvent publiés au Journal Officiel avec quelques mois de retard, et que dans l'attente, les appels de loyer sont envoyés sous réserve du nouveau prix.

Attention depuis la loi du 8 février 2008 En matière de logement, l'INDICE INSEE OBLIGATOIRE EST L'I.R.L indexé lui même sur l' Indice des prix à la consommation.

 

Modification du loyer en cas de renouvellement du bail

 

Aucune réévaluation spécifique n'est possible, sauf hypothèse d'un loyer manifestement sous évalué.

Dans ce cas, le bailleur devra, au moins six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception notifier le nouveau prix de loyer au locataire, en citant, à peine de nullité, des références de loyers prouvant la sous-évaluation. En cas de contestation, la commission de conciliation devra être saisie pour fixer le nouveau loyer.

3ème CHAMBRE CIVILE. - 8 février 2006. REJET

Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. - Prix. - Fixation. - Bail renouvelé. - Proposition de loyer. - Refus du preneur. - Saisine de la commission départementale. - Délai.

Le locataire d'un logement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne dispose que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement de son bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer du bail renouvelé au regard des dispositions de l'article 17 de cette loi.

N° 04-17.690. - C.A. Paris, 1er juillet 2003.

 

LE DÉPÔT DE GARANTIE

  Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au locataire en garantie de l'exécution de ses obligations en particulier les frais de remises en état du local en cas de dégradations.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder depuis la loi du 8 février 2008, un mois de loyer hors taxes et charges.

Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un délai de 2 mois maximum pour le restituer.

 

Le dépôt de garanti qui n'est limité qu'à un mois peut être complété par UNE CAUTION SOLIDAIRE d'un tiers qui s'engage pour le locataire.

 

Cour de cassation 3ème CIV. - 13 juillet 2005. REJET

"L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée. Dès lors, peut retenir qu'il n'y a pas de contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation d'une caution au paiement d'un arriéré de loyers et charges afférent à un bail renouvelé une cour d'appel, statuant en référé, qui constate l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de cette caution ainsi que l'absence de résiliation de la part de celle-ci."

N° 04-15.064. - C.A. Chambéry, 16 septembre 2003.

 

LES ÉTATS DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE

 

   Selon l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, l'état des lieux doit être fait en début de contrat, à l'occasion de la remise des clés au locataire; et en fin de contrat, lors de la restitution de ces dernières au bailleur ou à son mandataire.

C'est la comparaison des états des lieux à l'entrée et à la sortie qui va déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter et qui viendront diminuer d'autant la partie du dépôt de garantie qui sera restituée, afin que le logement soit, après son départ, remis en état.

Au départ du locataire le logement doit être rendu dans un état normal d'usage compte tenu de l'état d'origine et de la durée du bail.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
 

L'état des lieux doit se faire contradictoirement entre le locataire et le bailleur ou son mandataire.

 

A défaut pour cause:

- d'impossibilité de se mettre d'accord sur les termes à employer,

- d'absence de l'une des parties au contrat,

l'état des lieux sera dressé par un Huissier de Justice, à l'initiative d'une des deux parties et à frais partagés par moitié.

 

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