BAIL d'HABITATION

TOUS LES MODÈLES POUR REDIGER UN BAIL D'HABITATION

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. Un exemplaire est remis à chaque partie. Si un bail n'est pas signé, malgré l'obligation légale, la loi du 6 juillet 1989 s'impose entre les parties.

Vous trouvez ici LES INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR :

- LE LOYER

- LA DUREE DU BAIL, LE CONGE ET LA RESILIATION

- LES FORMALITES DU BAIL

- LE CALCUL DES SURFACES DE LA LOI BOUTIN ET LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES

- LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

- LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

- L'ENTRETIEN DU LOGEMENT

- LES ECONOMIES D'ENERGIE

- LA DOMICILIATION DE L'ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE.

Pour les locations meublées, cliquez ci-dessous sur bail meublé ou colocation pour une colocation:

BAIL MEUBLE

COLOCATION

LE LOYER

Le prix du loyer est librement fixé par les parties:

- dans le cas d'un logement neuf,

- dans le cas d'un logement mis en location pour la première fois,

- dans le cas d'un logement vacant, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration, portant sur les parties privatives ou communes à la condition que la facture des travaux représente au moins le total d'un an des loyers antérieurs.

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

LA REVISION ANNUELLE DU LOYER

Pour les logements régis par La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la révision a lieu à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par le bail si une disposition spéciale existe. L'indice de l'Insee pour les loyers d'habitation est l'Indice de Référence des Loyers soit IRL. Il faut faire une règle de trois entre l'ancien indice et le nouvel indice connu.

Vous trouverez tous les indices sur le site de l'INSEE

L'IRL est fixé le 13 janvier 2012,  pour le quatrième trimestre 2011 à 121,68 soit une hausse de 2,11 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2011 à 120,95 soit une hausse de 1,90 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2011 à 120,31 soit une hausse de 1,73 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2011 à 119,69 soit une hausse de 1,60 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2010 à 119,17 soit une hausse de 1,45 % sur un an.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2010 à 118,70 soit une hausse de 1,10 % sur un an.  

L'IRL est fixé pour le deuxième trimestre 2010 à 118,26 soit une hausse de 0,57% sur un an. 

L'IRL est fixé pour le premier trimestre 2010 à 117,81 soit une hausse de 0,09% sur un an.

L'IRL est fixé pour le quatrième trimestre 2009 à 117,47 soit une baisse de 0,06% sur un an.

L'IRL est fixé pour le troisième trimestre 2009 à 117,41 soit une hausse de 0,32% sur un an.

L'IRL est fixé pour le second trimestre 2009 à 117,59 soit une baisse puisqu'au premier trimestre 2009, il avait atteint 117,70.

Pour les très vieux logements régis par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, le Décret n° 2011-860 du 20 juillet 2011 modifie le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

LA REVISION ANNUELLE DU LOYER

AUGMENTATION DU LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Aucune réévaluation spécifique n'est possible en dehors de la révision annuelle. Le décret du 27 août 2009 rappelle avec force ce principe, le loyer du bail renouvelé automatiquement ne peut pas subir une augmentation supérieure à celle prévue pour la révision annuelle du loyer.

L'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors d'un nouveau bail, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous-évalué.

Article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

LES REFERENCES DES LOYERS DOIVENT PORTER SUR DES BIENS COMPARABLES

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21214 Rejet

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision

LE BAILLEUR DOIT D'ABORD SAISIR LA COMMISSION DE CONCILIATION ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-21216 Rejet

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X... a, le 30 août 2006, notifié à la locataire une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que la preneuse n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé

Mais attendu que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission de conciliation des rapports locatifs du département du Var par courrier recommandé en date du 20 février 2007, reçu le 22 février 2007, soit six jours avant le terme du bail, et que la commission avait indiqué par courrier du 22 février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n'était pas recevable, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette commission n'avait pas rendu d'avis et n'avait pas été mise en mesure d'en donner un sur le litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que l'action de la SCI n'avait pas respecté les dispositions légales impératives et était irrecevable

LE BAILLEUR PEUT DEMANDER UNE REEVALUATION DU LOYER TOUS LES TROIS ANS

COUR DE CASSATION arrêt de la troisième chambre civile du 12 octobre 2011 pourvoi N° 10-20122 Cassation

Vu les articles 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que le hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; que toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ;

Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 23 novembre 2009), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI ), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 novembre 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en novembre 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janvier 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DEPLAFONNEMENT DE LOYER

LA LIMITATION DE L'AUGMENTATION DES LOYERS

EN REGION PARISIENNE, IL N'EST PLUS POSSIBLE D'AUGMENTER INDEFINIMENT LE LOYER.

Depuis le décret du 27 août 2009, Paris et les communes de la région parisienne visées par le décret et rappelées dans le modèle de lettre, ont deux  limitations supplémentaires par rapport aux logements situés sur les autres communes du territoire national.

L'augmentation du loyer est limité en région parisienne à

"1. La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer à la date du renouvellement ;
2. Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer."

Le Décret n° 2011-1017 du 26 août 2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite fortement à partir du 31 août 2011 jusqu'au 31 août 2012 l'augmentation des loyers en région parisienne, en application de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de contestation, la commission de conciliation départementale près de la préfecture, devra être saisie par le locataire dans un délai de deux mois, pour fixer le nouveau loyer. En attendant le locataire paie l'ancien montant du loyer.

LA TAXE SUR LES LOYERS ELEVES DES LOGEMENTS DE PETITE SURFACE

L'article 79 de la LOI n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 établit une Section IV après la section III du chapitre III du titre Ier de la première partie du livre Ier du CGI.

SECTION IV TAXE SUR LES LOYERS ELEVES DES LOGEMENTS DE PETITE SURFACE

Article. 234.-I du GGI

I. ― Il est institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable, au sens du code de la construction et de l'habitation, est inférieure ou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, des logements concernés excède un montant, fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable.
Le montant mentionné au premier alinéa peut être majoré, par le décret mentionné au même alinéa, au maximum de 10 % pour les locations meublées. Il peut, par le même décret, être modulé selon la tension du marché locatif au sein des zones géographiques concernées.
Le montant mentionné au premier alinéa, éventuellement majoré ou modulé dans les conditions prévues au deuxième alinéa, ainsi que les limites de 30 et 45 € mentionnées au premier alinéa du présent article sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa de l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation et arrondis au centime d'euro le plus proche.
Un arrêté des ministres chargés du budget et du logement, révisé au moins tous les trois ans, établit le classement des communes par zone.
La taxe s'applique exclusivement aux loyers perçus au titre des logements donnés en location nue ou meublée et exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux 2° et 4° de l'article 261 D du présent code.

II. ― La taxe, due par le bailleur, est assise sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile considérée au titre des logements imposables définis au I.

III. ― Le taux de la taxe est fixé à :
a) 10 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15% de cette valeur ;
b) 18 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% de cette valeur ;
c) 25 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% de cette valeur ;
d) 33 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% de cette valeur ;
e) 40 % si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90% de la valeur du loyer mensuel de référence.

IV. ― 1. Pour les personnes physiques, la taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu et sous les mêmes garanties et sanctions. Le seuil de mise en recouvrement mentionné au 1 bis de l'article 1657 s'applique à la somme de la taxe et de la cotisation initiale d'impôt sur le revenu.
2. Pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle que l'impôt sur les sociétés et sous les mêmes garanties et sanctions.
3. Pour les personnes relevant du régime défini à l'article 8, la taxe est déclarée, contrôlée et recouvrée, respectivement, selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur le revenu, au prorata des droits des associés personnes physiques, et selon les mêmes règles d'assiette, d'exigibilité, de liquidation, de recouvrement et de contrôle et sous les mêmes garanties et sanctions que l'impôt sur les sociétés, au prorata des droits des associés soumis à cet impôt.

V. ― La taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu ou du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.

Le Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface, fixe le montant du loyer mensuel soumis à la taxe, à 40 euros le mètre carré loué. 

DURÉE RESILIATION ET CONGE

LE BAIL EST RENOUVELE INDEFINIMENT SAUF CONGE OU RESILIATION

La durée initiale du bail est de trois ans minimum, pour les bailleurs personnes physiques ou société civile immobilière "familiale", sauf résiliation du bail par le locataire.

La durée initiale du bail est de six ans minimum, pour les bailleurs personnes morales, sauf résiliation du bail par le locataire.

LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR

LA RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE

Sauf congé du bailleur, le bail se reconduit automatiquement et indéfiniment pour une durée égale à sa durée initiale. Pour calculer une échéance de fin de bail, il faut donc prendre la date du bail et ajouter derrière les unes, les autres, des périodes de trois ou six ans suivant la durée initiale du bail.

Les sociétés d'HLM ne subissent pas cette exigence de bail renouvelé indéfiniment puisqu'un locataire qui a des revenus importants ou un autre logement peut recevoir congé en vertu de l'article 1709 du Code Civil

COUR DE CASSATION  CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-18814

Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'en vertu de l'article 1709 du code civil, un contrat de bail ne peut être perpétuel et que si l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclut, en matière d'HLM, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, cet article, ni aucun autre texte, n'interdit au bailleur HLM de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil, et retenu, à bon droit, que les époux X... pouvaient invoquer, conformément à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, applicable par renvoi de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, le droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a énoncé exactement qu'en application de l'article 10 9° de la loi du 1er septembre 1948, n'ont toutefois pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou des personnes à leur charge qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois, et constaté qu'il n'était pas discuté que les preneurs disposaient d'un vaste pavillon leur appartenant dans la commune édifié sur trois niveaux et occupé par trois de leurs enfants sans qu'aucun bail n'ait été signé avec eux, a légalement justifié sa décision  

Tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au bailleur contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages causés par lui ou les personnes qu'il a lui même introduites les locaux.

MODELE DE CONGE POUR VENDRE OU REPRENDRE

LE BAIL PRECAIRE D'UN AN A TROIS ANS

Par exception, il est possible de conclure un bail pour une durée entre un et trois ans quand un événement précis qui devra être indiqué dans le bail justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Cette possibilité de dérogation d'un bail précaire ne doit pas résulté que de la seule volonté des parties.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi 08-10506

Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, la cour d'appel doit caractériser l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Cette possibilité de bail précaire est aussi offerte au profit de l'un des sociétaires, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision. 

MODÈLES DE BAIL PRECAIRE D'UN LOGEMENT

LA MORT ET L'ABANDON DU DOMICILE DU OU DES LOCATAIRES

En cas de décès du ou des locataires ou d'abandon du local par le ou les locataires, Le bail est transféré à une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint survivant, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Article 14 de la loi du 6 juillet 1989

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi 07-19320

Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 18 mai 2011, N° de pourvoi 10-13853 CASSATION

Vu l'article 1751, dernier alinéa, du code civil

Attendu qu'en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2009) qu'après le décès de son époux survenu le 8 février 2007, Mme X... a assigné la société Logirep, bailleresse, en reconnaissance d'un droit exclusif sur le bail du local ayant servi à l'habitation des époux ; que la société Logirep a, elle-même, assigné M. Nabil X..., fils de l'époux prédécédé, occupant le logement, et s'en est remise à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domicile conjugal, a, par écritures déposées pour l'audience du juge du divorce du 18 décembre 2006, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X..., qui demeurait, à la date du décès de son époux, cotitulaire du bail relatif au local ayant servi à l'habitation des époux, ne pouvait valablement renoncer en décembre 2006 à un droit dont elle n'était pas encore titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LE DROIT DE PREEMPTION NE CONCERNE QUE LE LOCATAIRE

ET NON PAS L'OCCUPANT SANS TITRE

En matière de congé pour vente, le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire prioritaire pour acquérir son logement. Ce droit de préemption ne peut pas profiter à un tiers occupant pour quelque cause que ce soit

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 octobre 2010, N° de pourvoi 09-66113 CASSATION

Attendu que pour dire parfaite la vente au profit de Mme Y..., l'arrêt retient que la société Compagnie foncière et financière Morizet-Coffim
propriétaire de l'immeuble, avait commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 

LA MORT, L'ABANDON DE DOMICILE OU LA RESILIATION D'UN SEUL DES LOCATAIRES

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 prévoit un nouvel article 14-1 à la loi du 6 juillet 1989

Article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux
premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 est relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon des locataires.

Le problème de "la colocation" soit en réalité le bail à plusieurs locataires puisque la colocation est très différente,

INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR LA COLOCATION

est que lorsqu'un locataire part, le bail continue pour tous et le locataire parti est toujours engagé dans ses obligations. La solution est d'exiger le départ des autres locataires avec lui, la signature d'un nouveau bail entre les locataires restants et le bailleur ou encore la sous location avec un vrai bail de colocation d'un locataire qui reçoit un colocataire.

MODELES DE BAIL DE COLOCATION

En revanche en cas de décès ou d'abandon de domicile d'un locataire, LE BAIL CONTINUE uniquement au profit d'une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

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LETTRE AU BAILLEUR EN CAS DU DECES DU LOCATAIRE

La Cour de cassation a étendu la définition d'abandon de domicile qui est à l'origine, un évènement brusque et imprévisible. La Cour de cassation considère aussi le caractère définitif du départ et le fait qu'il soit imposé à celui qui demeure pour étendre le droit à la poursuite du bail.

En conséquence, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite, imposé à l‘une des personnes qui partage le même logement, constitue un élément justifiant le droit à la poursuite du bail même si son placement en maison de retraite était prévisible depuis 4 mois.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 26 novembre 2008, pourvoi 07-17728 Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou, subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989

Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile

Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au 4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être considéré comme un événement brutal et imprévisible

Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 28 octobre 2009, N° de pourvoi: 08-17209 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis.

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Pour prévenir les impayés de loyer et les expulsions, le numéro vert  0805 160 075 est mis à la disposition des locataires et des propriétaires pour contacter un responsable de l'ADIL soit l'Agence départementale pour l’information sur le logement chargée de trouver avec vous une solution pérenne.

Le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Nos modèles prévoient une clause résolutoire pour prévoir la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Le commandement de payer doit être délivré par le bailleur en titre. Une indivision n'a pas de personnalité juridique.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 juin 2011 N° pourvoi 10-19241 Cassation

Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Le commandement de payer peut être délivré qu'à un seul des locataires s'ils sont mariés ou pacsés

Article 9-1 de la La loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 novembre 2011 N° pourvoi 10-20287 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient mariés le 10 mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 ne visait que M. X... et Mme Lise X... et disait n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Y..., épouse X..., volontairement intervenue à l'instance, le bailleur n'ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées et, de surcroît, inopérantes en l'état de ses constatations, en a déduit à bon droit que Mme Arane X... avait conservé la cotitularité légale du bail et que sa demande était recevable.

Le bail peut aussi être résilié en cas de défaut d'assurance et non renouvelé pour non usage des locaux en bon père de famille.

LE TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du bail pour faute du locataire. Faire signer un bail devant un notaire est par conséquent inutile.

Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont ainsi rédigés depuis l'article 69 de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011:

"Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article."

Le bailleur doit présenter tous ses moyens de sa demande

COUR DE CASSATION arrêt du jeudi 26 mai 2011 N° pourvoi 10-16735 Cassation

Vu l'article 1351 du code civil

Attendu que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile ; qu'au cas d'espèce, la demande de M. X... tendant au paiement des loyers de l'immeuble échus depuis la date de son entrée en jouissance procède de la même cause juridique et du même rapport de droit que sa demande initiale tendant à voir constater la perfection de la vente, à savoir l'accord des parties sur la chose et sur le prix entraînant transfert de propriété de l'immeuble, et qu'il s'ensuit que cette prétention, qui n'a pas été présentée lors de l'instance initiale, se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 5 octobre 2006

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en paiement des loyers n'avait pas le même objet que la demande tendant à faire juger que la vente de l'immeuble était parfaite, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR PEUT AGIR SEUL par acte d'huissier en cas de demande résiliation de bail ou dans les autres cas, par simple déclaration postée au greffe. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.

Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués.

En cas de non paiement du loyer, le propriétaire doit d'abord faire signifier par le ministère d'un huissier, un COMMANDEMENT DE PAYER au locataire. Deux mois après la date de signification du commandement de payer, si le locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir:
- que la résiliation du bail soit constaté,
- que le locataire soit condamné à payer l'arriéré,
- des indemnités d'occupation jusqu'à son départ et soit expulsé,
- une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C pour se faire rembourser les frais exposés en justice.

DÉCLARATION AU GREFFE ET MODÈLE D'ASSIGNATION

Si en cours de procédure, le locataire paie avec retard, un échéancier consenti par le bailleur, l'acquisition de la clause résolutoire est rejetée.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du mercredi 18 mars 2009, N° de pourvoi 08-10743

Le juge, qui retient que le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement consenti par son bailleur dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, a, au terme de ce plan, respecté ses engagements, en déduit, sans violer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée, peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable

La loi du 25 mars 2009 modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour confirmer et renforcer la jurisprudence de la Cour de Cassation

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

LE LOCATAIRE PEUT DEMANDER A TOUT MOMENT DE LA PROCEDURE

DES DELAIS DE PAIEMENT AU JUGE POUR SAUVER SON BAIL

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 16 février 2011, N° de pourvoi 10-14945 CASSATION

Vu l'article 24, alinéas 1 et 3, de la loi du 6 juillet 1989
Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 17 février 2010) rendu en matière de référé, que les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause ; que la preneuse, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Attendu que pour déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle, l'arrêt retient que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du code civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié à compter du 15 février 2009.

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Le locataire peut aussi obtenir un sursis judiciaire pour retarder l'expulsion.

Cour de cassation, chambre civile 2, arrêt du 10 juillet 2008, N° de pourvoi 07-13503

Le sursis judiciaire à l'exécution des décisions d'expulsion peut être ordonné, sur le fondement de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, en tout état de cause.

LE PREFET EST SAISI PAR LE BAILLEUR qui notifie deux mois avant l'audience, une L.R.A.R au représentant de l'Etat du département pour l'avertir de l'assignation avec la demande de résiliation de bail sous peine de nullité de la dite assignation suivant l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Le préfet saisit une commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives coprésidée par le préfet et le président du conseil général, composée selon l'article 1er du décret du 26 février 2008 par:
― le préfet ou son représentant ;
― le président du conseil général ou son représentant ;
― un représentant de chacun des organismes payeurs des aides personnelles au logement ;
― le maire de la commune, ou son représentant, sur le territoire de laquelle se trouve le logement des ménages concernés ;
― le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou son représentant ayant conclu, en application de l'article L. 301-5-1 du code de la construction et de l'habitation, une convention avec l'Etat et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.

L'article 2 du décret du 26 février 2008 prévoit aussi la présence sur leur demande des représentants:
― des bailleurs sociaux
― des propriétaires bailleurs privés
― des associations de locataires
― des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation d'exclusion par le logement
― des associations locales d'information sur le logement
― de la commission de surendettement des particuliers mentionnée aux articles L. 331-1 et suivants du code de la consommation.

Une fois la décision rendue, l'huissier est seul habilité à procéder à l'exécution de la décision avec l'assistance de la force publique.

L'EXPULSION DANS LE CODE DES PROCEDURES CIVILES D'EXECUTION

Il doit bien évidemment attendre la décision de la commission saisie chargée de trouver une solution de relogement pour les familles expulsées. Cette commission a aussi une fonction de proposition pour lutter contre la précarité du logement et les exclusions.

Le locataire bénéficie de la trêve hivernale entre le premier novembre et le quinze mars de chaque année. Il ne peut pas être expulsé. Quand le locataire a déposé à la banque de France un dossier de surendettement, son expulsion est suspendue.

SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS

Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique et que de ce fait, le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat en saisissant par le ministère obligatoire d'un avocat, le tribunal administratif d'une requête en réparation du préjudice subi dans le cadre du célèbre arrêt du Conseil d'Etat "Couitéas".

La Cour Européenne des droits de l'homme peut condamner la France pour violation de l'article 6-1 de la Convention pour non accès à un tribunal puisqu'une décision de justice n'est pas appliquée et à une violation de l'article 1 du Protocole 1 de la Convention pour violation du droit de la propriété. Toutefois, quand l'Etat indemnise même partiellement le bailleur, la CEDH ne condamne pas la France. Cliquez ci dessous pour lire la jurisprudence de la CEDH.

LES FORMALITES DU BAIL D'HABITATION

LE DÉPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au locataire en garantie de l'exécution de ses obligations en particulier les frais de remises en état du local en cas de dégradations.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder depuis la loi du 8 février 2008, un mois de loyer hors taxes et charges.

Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un délai de 2 mois maximum pour le restituer.

Le dépôt de garanti qui n'est limité qu'à un mois peut être complété par UNE CAUTION SOLIDAIRE d'un tiers qui s'engage pour le locataire.

MODELE DE CAUTION SOLIDAIRE

La loi du 25 mars 2009 prévoit que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire sauf lorsqu'il loue à un étudiant ou à un apprenti.

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 13 juillet 2005, pourvoi N° 04-15.064, REJET

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée. Dès lors, peut retenir qu'il n'y a pas de contestation sérieuse faisant obstacle à la condamnation d'une caution au paiement d'un arriéré de loyers et charges afférent à un bail renouvelé une cour d'appel, statuant en référé, qui constate l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de cette caution ainsi que l'absence de résiliation de la part de celle-ci.

Le Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, définit en son article 1, les organismes qui peuvent apporter une garantie de loyer :

Les organismes mentionnés au troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont :
― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'
article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des
dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

MODELE DE CAUTION SOLIDAIRE

ÉTATS DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE

Selon l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, l'état des lieux doit être fait en début de contrat, à l'occasion de la remise des clés au locataire; et en fin de contrat, lors de la restitution de ces dernières au bailleur ou à son mandataire.

C'est la comparaison des états des lieux à l'entrée et à la sortie qui va déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter et qui viendront diminuer d'autant la partie du dépôt de garantie qui sera restituée, afin que le logement soit, après son départ, remis en état.

Au départ du locataire le logement doit être rendu dans un état normal d'usage compte tenu de l'état d'origine et de la durée du bail. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

L'état des lieux doit se faire contradictoirement entre le locataire et le bailleur ou son mandataire.

A défaut et pour cause:

- d'impossibilité de se mettre d'accord sur les termes à employer,

- d'absence de l'une des parties au contrat,

l'état des lieux sera dressé par un Huissier de Justice, à l'initiative d'une des deux parties et à frais partagés par moitié.

Nos modèles prévoient un modèle d'Etat des lieux dans les annexes du bail.

EXPERTISES TECHNIQUES ET CALCUL DES SURFACES

LES EXPERTISES RECLAMEES DANS LE COMPROMIS DE VENTE

ONT POUR BUT DE GARANTIR LES LOCATAIRES

LA RECEPTION DES SERVICES DE TELEVISION

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend :

a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;

b) Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

c) Dans le dernier cas prévu par le b, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative.

LES AUTRES DOCUMENTS ET EXPERTISES TECHNIQUES OU ENERGETIQUES

Cliquez ci-dessous pour accéder à la liste et description de toutes les pièces du dossier technique et énergétique

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LA SURFACE HABITABLE DU LOGEMENT SELON LA LOI BOUTIN

Article L112-1 du Code de l'Urbanisme en sa rédaction de l'Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 appliqué au 1er Mars 2012.

Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation.

Article R. 112-2 du Code de L'Urbanisme en sa rédaction du Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction:
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

L'augmentation de surface de plancher s'entend donc d'une surface de plancher de 1 mètre 80 habitable.

Au sens de l'article 78 de la loi dite Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 le bailleur n'a pas à produire de rapports sur la surface du logement. Il inscrit la surface dans le bail de tous les logements loués. Cette obligation ne concerne pas les logements loués en meublé.

En revanche, le locataire qui conteste la surface inscrite sur le bail doit produire une expertise technique. Une différence de 5% de la surface lui donne droit à une réduction de loyer.

Comme pour la loi dite Carrez, la superficie habitable au sens de la loi dite Boutin est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.

Toutefois, le calcul de la surface habitable est différente entre la loi dite loi Carrez qui concerne la vente d'un lot en copropriété et la loi dite Boutin qui concerne le bail de tous les logements non meublés puisque les surfaces considérées comme habitables ne sont pas semblables.

TABLEAU DES SURFACES CONSIDÉRÉES PAR LA LOI CARREZ ET LA LOI BOUTIN

Désignation Superficie loi Carrez Superficie habitable loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garage, parking Non Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier Oui Non
Réserve Oui Non
Remises Oui Non
Véranda Oui Non

OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Si le bailleur est une agence immobilière, il a un devoir d'informations du locataire de manière professionnelle

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2010 REQUETE N° 09-70109 REJET

Mais attendu que la cour d'appel a constaté qu'à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, l'Immobilière des pays de Condé, qui se présentait comme mandataire de Mme X..., avait commis une faute à l'endroit de M. Y... (le locataire) pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative ; que l'Immobilière des pays de Condé ne pouvant être admise à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat, le moyen est inopérant.

LES CLAUSES ABUSIVES OU LEONINES SONT INTERDITES DANS UN BAIL

Le déficit de logement met le bailleur en supériorité. Des clauses abusives apparaissent sur les baux.

LA MAJORITE DES CLAUSES ABUSIVES SONT INTERDITES DANS L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989

Une commission dite des "clauses abusives" déterminent et recensent toutes les clauses abusives réputées non écrites. Aussi bien celles prévues par la loi que celles qui sont considérées de fait comme léonines et déséquilibrées dans un rapport bailleur locataire. Leurs recommandations s'imposent au Tribunal. Cliquez ci dessous pour accéder à toutes les clauses interdites :

LES CLAUSES ABUSIVES DU BAIL

LES INFORMATIONS OBLIGATOIREMENT INSCRITES DANS LE BAIL

  • le nom et la dénomination du bailleur, 

  • son domicile ou son siège social et le cas échéant ceux de son mandataire. 

En cas de changement de propriétaire le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom et son adresse, et le cas échéant ceux de son mandataire. 

Le bail doit également mentionner

  • la date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée

  • la description précise du logement, des équipements et des annexes comme le garage, le jardin et la cave

  • la surface habitable de la chose louée

  • la destination du logement : habitation ou mixte (commercial ou professionnel et habitation) 

  • l'énumération des parties communes 

  • le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le cas échéant, accompagnées du trimestre de référence de l'IRL

  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu

  • l'existence ou non de risques naturels ou dit Seveso

  • l'existence ou non d'un risque sur les termites et autres insectes

  • les conditions soit terrestre soit numérique de réception des chaînes de télévision

  • une expertise de moins de dix ans d'un rapport énergétique si le logement n'est pas neuf

  • une expertise d'exposition au plomb si l'immeuble date d'avant 1949

  • les informations en cas d'expositions au bruit.

Peuvent et doivent être annexés au contrat:

- un état des lieux : pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut être complété sur demande du locataire par l'état des éléments de chauffage

- les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges si l'appartement est dans un immeuble en copropriété

- les références du loyer, lorsque le montant du loyer doit être fixé non pas automatiquement mais par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.

BAIL MEUBLE

COLOCATION

LES QUITTANCES DE LOYER

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu au locataire avec la mention qu'il ne s'agit pas d'une quittance mais d'un reçu pour paiement partiel.

Le locataire peut en faire la demande de quittance de loyer à tout moment.

MODELE DE QUITTANCE DE LOYER

MODELE DE DEMANDE DE QUITTANCE DE LOYER

LE BAILLEUR DOIT ASSURER LE BON VOISINAGE

QUAND IL DEPEND DE SES LOCATAIRES

Le bailleur doit assurer le bon usage du local loué même vis à vis des autres locataires de l'immeuble sauf en cas de mauvais rapports de voisinage.

Article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989

Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LE BAILLEUR DOIT LOUER UN LOGEMENT DÉCENT

ET EN ASSURER LE BON USAGE DURANT LE BAIL

La loi dite de "modernisation sociale" n° 2002-73 du 17 janvier 2002 et son décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ainsi que la loi dite de "programmation de cohésion sociale" du 18 janvier 2005 interdisent toute location non conforme à un minimum de confort sous peine pour le propriétaire de  se voir diminuer le loyer par le tribunal d'instance. L'annulation de l'obligation de payer un loyer par le locataire et l'obligation d'être reloger par le bailleur peuvent aussi être ordonnées par le tribunal d'instance.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 mars 2008, N° de pourvoi 07-12103 Rejet

Le locataire dont le logement a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant en état d'insalubrité remédiable est fondé à agir en répétition des loyers indûment versés à son bailleur jusqu'à l'achèvement des travaux, peu important qu'il ait eu connaissance de la situation de l'immeuble

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26130 Cassation

Vu l'article 455 du code de procédure civile

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande en dommages-intérêts, l'arrêt retient que celui-ci représente cette demande sans moyens nouveaux ni davantage d'éléments probants qu'en première instance, qu'il ne saurait tirer grief du défaut de consignation de l'avance sur frais de l'expertise, ayant lui-même ôté tout intérêt à cette mesure en quittant les lieux un mois après l'audience des plaidoiries et que s'agissant d'une mesure d'information, expressément ordonnée avant dire droit sur l'imputabilité d'éventuels désordres restant à établir et rendue caduque par l'extinction des liens contractuels par le propre fait du locataire, le rejet de sa demande reconventionnelle d'indemnisation s'impose en cet état

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... réclamait des dommages-intérêts non seulement pour avoir dû quitter des lieux loués insalubres dont il avait vainement demandé la remise en état, mais également pour y avoir vécu, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

La LOI n° 2011-725 du 23 juin 2011 porte dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer

Le bailleur doit entretenir le logement loué et assurer les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil.

Article 1756 du Code Civil

"Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur s'il n'y a clause contraire".

La loi du 25 mars 2009 a modifié l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Deux premiers alinéas de l'Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

AVIS DU CONSEIL D'ETAT N° 332825 DU 2 JUILLET 2010 SUR LE LOGEMENT DECENT

Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 4e et 5e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 4e sous-section de la section du contentieux,
Vu le jugement du 15 octobre 2009, enregistré le 19 octobre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal administratif de Paris, avant de statuer sur le surplus de la demande présentée par M. Abdelkrim MAACHE, demeurant 1, place Maurice-Chevalier à Paris (75020), relative à la décision notifiée le 26 août 2008 de la commission de médiation de Paris le reconnaissant comme prioritaire et devant se voir attribuer un logement en urgence, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les questions suivantes :
1° Le versement de l'astreinte à un fonds de l'Etat, destiné à financer des actions foncières et immobilières en faveur du logement social, prévu à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est-il compatible avec le droit à un recours effectif garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ?
2° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1, issues de l'article 76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, doivent-elles et peuvent-elles, au regard tant du principe constitutionnel de séparation des pouvoirs que des droits des demandeurs garantis par les mêmes stipulations conventionnelles, être considérées comme imposant au juge de limiter le montant de l'astreinte à celui du loyer moyen qu'elles mentionnent, ces deux montants étant appréciés sur la même période ?
3° S'il est estimé que ces dispositions permettent de calculer l'astreinte par application d'un multiple du loyer moyen de référence, dans quelle mesure le juge peut-il, dans des zones, comme Paris, où la mise en œuvre du droit au logement opposable implique une incitation de l'Etat, par l'intermédiaire du fonds d'aménagement urbain, à financer et à construire les logements indispensables à la population concernée, fixer une astreinte d'un montant pouvant, à l'issue d'un délai d'inexécution d'un an, être au moins égal à ce que coûterait à l'Etat un logement social financé en prêt locatif aidé d'intégration ?
4° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1 impliquent-elles nécessairement le prononcé d'une astreinte forfaitaire, ou bien une modulation de l'astreinte en fonction de la taille de la famille du demandeur ? Autorisent-elles la prise en compte de circonstances spécifiques tenant à la situation de certaines catégories de personnes particulièrement vulnérables ?
5° De façon générale, doit-on considérer que l'indication dans la loi de ce que le montant de l'astreinte est déterminé en fonction de ce loyer, fait désormais obstacle à ce que le juge puisse moduler l'astreinte, à la hausse ou à la baisse, en fonction notamment de la célérité ou des diligences de l'Etat, que ce soit lors de la fixation de l'astreinte provisoire, ou lors de sa liquidation et de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure ?
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ;
Vu le code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;
Après avoir entendu en séance publique :
― le rapport de Mme Bethânia Gaschet, auditeur ;
― les conclusions de Mme Gaëlle Dumortier, rapporteur public,
Rend l'avis suivant :
Aux termes de l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation : « Le droit à un logement décent et indépendant (...) est garanti par l'Etat à toute personne qui (...) n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. / Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » En cas de reconnaissance du caractère urgent et prioritaire de la demande par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3, et en l'absence de relogement dans le délai indiqué par l'article R. 441-16-1 du même code, l'article L. 441-2-3-1 ouvre un recours contentieux devant le tribunal administratif, permettant au juge, lorsqu'il constate la carence de l'administration, d'ordonner le logement ou le relogement de l'intéressé en assortissant, le cas échéant, cette injonction d'une astreinte, que l'Etat verse à un fonds d'aménagement urbain régional, et dont le montant est déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation.
En ce qui concerne la compatibilité avec le droit à un recours effectif, garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :
Les litiges relatifs au droit d'accès à un logement décent et indépendant garanti par l'Etat à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens, prévu par l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation, ressortissent à la matière civile, au sens de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs.
Le mécanisme institué par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ouvre, pour les demandeurs remplissant les conditions fixées par ce code, un recours contentieux qui peut conduire le juge à ordonner leur logement, leur relogement ou leur hébergement, et à assortir cette injonction d'une astreinte. Par ailleurs, la décision de la commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de droit commun devant le juge administratif. Enfin, l'inaction de l'Etat est susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un recours en responsabilité.
La voie de recours spécifique ouverte aux demandeurs, sans préjudice de ces autres voies de recours, par les dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, devant un juge doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il énonce, est versée par l'Etat, non au requérant, mais à un fonds d'aménagement urbain régional dépendant de l'Etat, dont les moyens ne sont pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux.
Les dispositions en cause ouvrant aux justiciables qu'elles visent le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs, conformément aux stipulations de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'y a dès lors pas lieu de rechercher si le droit d'obtenir un logement décent et indépendant est au nombre de ceux auxquels renvoie l'article 13 de la même convention.
En ce qui concerne les autres questions :
Il ressort des termes de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, éclairés par les travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, que le législateur, en précisant que le montant de l'astreinte devait être déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur, n'a pas entendu limiter le montant de cette astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce montant, calculé sur la même période que l'astreinte.
L'astreinte prononcée, qui peut être un multiple du montant de ce loyer moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le montant serait égal au coût pour l'Etat de la construction d'un logement social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon raisonnable cette référence au loyer moyen. Cette référence vaut pour la ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément, souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du territoire.
Dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'Etat, tant lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Paris, à M. Abdelkrim MAACHE et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
Il sera publié au Journal officiel de la République française.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

IL NE PEUT DEMANDER AU LOCATAIRE DE FAIRE TOUS LES TRAVAUX

A SA PLACE MÊME CONTRE REMISE DE LOYER

Troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Article 1er du Décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location

Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1° Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions :

Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine.

La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.

La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation :

Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.

Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine :

La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances :

La salle d'eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.

Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.

Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité :

Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs.

Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau :

Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2° La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

3° Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

4° L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du mercredi 3 février 2010, N° de pourvoi 08-21205 CASSATION

Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé

UN LOCATAIRE PEUT CONSTRUIRE SUR UN TERRAIN LOUE, AVEC L'ACCORD DU BAILLEUR

En cours de bail, le locataire est propriétaire de ses constructions. Il ne perd la propriété des constructions qu'à la fin du bail.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26965 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 15 septembre 2010), que les époux X... ont construit une habitation sur une parcelle de terrain appartenant à Mme Y... qui la leur avait donnée en location; qu'en novembre 2004, le terrain d'assise de cette habitation a fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique et le bâti a été évalué par l'administration des domaines à une certaine somme ; que les preneurs ont réclamé l'allocation de cette somme ;

Attendu que M. Z..., venant aux droits de Mme Y..., fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande,

Mais attendu qu'en application de l'article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions ; que, par ces motifs substitués à ceux critiqués par le moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié

LE BAILLEUR NE PEUT ETRE DECLARE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS DANGEREUSES DU LOCATAIRE

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 15 Septembre 2010, N° de pourvoi 09-67192 Cassation

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1er du décret du 6 mars 1987

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mai 2009), que Mme X..., locataire avec son époux, selon acte du 13 novembre 1986, d'un logement appartenant à l'office public départemental d'habitat des Hauts-de-Seine, a été grièvement blessée par électrocution le 22 mars 2005, en ouvrant l'armoire murale installée en 1988 dans la salle de bains ; que le bailleur a assigné la locataire pour la faire déclarer seule responsable de cet accident

Attendu que pour dire que la responsabilité de l'accident incombe pour moitié au bailleur, l'arrêt retient que si les locataires ont commis la faute de remplacer l'applique murale de classe 2 qui équipait la salle de bains par une armoire murale de classe 1 sans la relier à une prise de terre, l'office public départemental d'habitat des Hauts-de-Seine, bailleur institutionnel, s'est abstenu, pendant tout le cours de l'exécution du bail, de procéder à une vérification de l'installation électrique du logement, qui l'aurait conduit à constater le défaut de conformité de cette installation aux normes réglementaires intervenues et à installer un différentiel de haute sensibilité, dispositif qui a été rendu obligatoire dès 1987 et aurait prévenu l'accident

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les locataires avaient informé le bailleur du remplacement, dans la salle de bains, d'une applique de classe 2 par une armoire murale de classe 1 et l'avaient invité à remédier aux risques qui pouvaient s'ensuivre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LES LOGEMENTS FOYERS

Le Décret n° 2011-356 du 30 mars 2011 est relatif aux conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour les logements-foyers et prévoit en annexe un modèle gratuit de convention.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

LE LOCATAIRE PEUT OBTENIR L'APL POUR L'AIDER A PAYER LE LOYER

L'Arrêté du 28 décembre 2011 modifie l'arrêté du 3 juillet 1978 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement.

Le Décret n° 2011-2099 du 30 décembre 2011 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement.  

L'Arrêté du 30 décembre 2011 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement.

L'Arrêté du 28 décembre 2011 modifie l'arrêté du 30 juin 1979 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement attribuée aux personnes résidant dans un logement-foyer.

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

LE LOCATAIRE DOIT PAYER LE LOYER

ET LES CHARGES JUSTIFIEES PAR LE BAILLEUR

LE LOCATAIRE NE DOIT PAYER QUE LES CHARGES JUSTIFIEES PAR LE BAILLEUR

Cour de Cassation,  chambre civile 3 arrêt du mercredi 8 décembre 2010, Pourvoi n° 09-71124, CASSATION 

Attendu que pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt retient que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant, qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 1er avril 2009, N° de pourvoi 08-14854 CASSATION

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui condamne un locataire au paiement de charges locatives sans constater que le bailleur leur avait tenu à la disposition de ce locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives que celui-ci réclamait.

L'article 1752 du Code Civil

"Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer."

Le bailleur a un privilège sur les biens meublants en cas de non paiement des loyers par l'application de l'article 2332 du Code Civil:

COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 16 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-70765 CASSATION

"Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers, sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles lorsqu'ils ont été introduits dans ce local, la cour d'appel a violé le texte susvisé"

Depuis juillet 2007, Le locataire peut changer de fournisseur d'électricité sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Attention aux clauses qui interdisent abruptement au locataire de le faire. Elles seront considérées par les juridictions comme des clauses abusives puisque depuis le 1er janvier 2008, le locataire peut retourner vers EDF qui redeviendra le fournisseur du logement dans un délai de six mois après sa demande. Nos modèles prévoient une clause qui permet au propriétaire de demander au locataire de reprendre EDF au moment de son départ.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LE LOCATAIRE DOIT JUSTIFIER DE SON ASSURANCE AU BAILLEUR

Le locataire doit user de son logement en "bon père de famille" et apporter au propriétaire, la preuve qu'il est assuré. La résiliation du bail peut être accordé par le tribunal d'instance si le locataire ne s'assure pas. Un modèle de lettre à envoyer au locataire pour lui réclamer son attestation assurance est disponible avec le modèle de quittance de loyers.

Le locataire doit être assuré et entretenir au moins une fois par an la chaudière et les cheminées. L'article 1733 du Code civil fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas de dommages sauf faute du bailleur: 

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 15 juin 2005, pourvoi N° 04-12.243

Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire de la présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil.

MODÈLES DE DEMANDE D'ASSURANCE

LE LOCATAIRE DEVRA INSTALLER UN DETECTEUR DE FUMEE A PARTIR DU 8 MARS 2015

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 vise à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.

Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :

Section 2 Détecteurs de fumée normalisés

Article L. 129-8 du Code de la Construction et de l'habitation :

L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Il veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif.
Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
 L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

Article L. 129-9 du Code de la Construction et de l'habitation

Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application de l'article L. 129-8, notamment les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.

Après l'article L. 122-8 du code des assurances, il est inséré un article L. 122-9 ainsi rédigé :

Article L. 129-9 du Code des Assurances

L'assureur peut prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d'assurance garantissant les dommages incendie lorsqu'il est établi que l'assuré s'est conformé aux obligations prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation.

En cas d'oubli de pose de détecteur de fumée, le contrat d'assurance est déchu. L'article L. 113-11 du code des assurances est complété par un 3° ainsi rédigé :

Article L. 113-11 / 3° du Code des Assurances

Toutes clauses frappant de déchéance l'assuré en cas de non-respect des dispositions prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation.

Cette obligation entre en vigueur dans les conditions prévues par un décret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un délai de cinq ans à compter du 8 mars 2010 soit le 8 mars 2015.

Le Décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation prévoit les articles R 129-12 à R 129-15 du Code de la Construction et de l'Habitation applicables à partir du 8 mars 2015.

Article R. 129-12 du Code de Construction et de l'Habitation

Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Article R. 129-13 du Code de Construction et de l'Habitation

La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R. 129-12 incombe à l'occupant du logement. Cependant, elle incombe :
― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Article R. 129-14 du Code de Construction et de l'Habitation

Dans les parties communes des immeubles à usage d'habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l'incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d'incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Article R. 129-15 du Code de Construction et de l'Habitation

La notification prévue au troisième alinéa du L. 129-8 se fait par la remise d'une attestation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie par l'occupant ou, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas de l'article R. 129-13, le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale.
Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction, de l'économie et de la sécurité civile précise les informations devant figurer dans cette attestation.

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT

Le locataire a une obligation d'avertir le bailleur de toute détérioration des locaux loués:

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 9 février 2005, pourvoi N° 03-19.609 REJET

La cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers.

Cette obligation d'avertissement est impérative en cas de présence de termites. Le locataire peut être pénalement responsable s'il ne prévient pas le bailleur. L'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le protègera.

BAIL MEUBLE

COLOCATION

 LE LOCATAIRE NE PEUT SOUS-LOUER LE LOGEMENT SANS L'HABITER

OU LE LAISSER A LA DISPOSITION DE SA FAMILLE, SANS ACCORD EXPRESS DU BAILLEUR

Le Locataire peut recevoir qui bon lui semble à condition de ne pas abandonner le logement définitivement pour le sous louer. Il doit l'habiter lui même.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 10 mars 2010, pourvoi N° 09-10412 REJET

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que M. X... n'occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa sœur, Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef

Dans le secteur des HLM, ce phénomène de sous location est récurent. Les sociétés d'hlm doivent contrôler les ressources des candidats locataires pour louer.

L'Arrêté du 22 décembre 2011 modifie l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

LE LOCATAIRE DOIT LAISSER ENTRER LE BAILLEUR DANS LE LOGEMENT

Le locataire doit pouvoir user paisiblement du bien loué et ne doit pas supporter les intrusions du bailleur. Toutefois, il existe trois exceptions:

- Le bailleur peut demander une visite annuelle de courtoisie pour pouvoir vérifier que le logement est entretenu.

- Le bailleur peut venir voir les dégâts causés dans le local loué notamment en cas de dégâts des eaux ou d'inondation.

- Le locataire est tenu de tolérer la présence du bailleur hors jours fériés, jusqu’à deux heures par jour dès lors qu’il a donné son congé, ou que le logement est mis en vente par le bailleur. Le bailleur doit prévenir le locataire de son passage ou de celui intéressé par le logement. Il doit par conséquent prendre rendez-vous.

Le locataire n'a pas à tolérer plus.

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:

"Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables"

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES DU BAIL

LE LOCATAIRE A DROIT DE POSER UNE ANTENNE PARABOLIQUE

LE BAILLEUR NE PEUT S'Y OPPOSER QU'EN CAS DE MOTIF SERIEUX ET LEGITIME

ARRÊT COUR DE CASSATION chambre civile 3 Arrêt du 5 janvier 2011 N° de pourvoi 09-72538 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2009), que la société Espace habitat construction (la société), propriétaire d'un pavillon, l'a donné en location à M. X... ; qu'apprenant que ce dernier avait installé une antenne parabolique sans l'en informer, elle l'a assigné aux fins d'obtenir le retrait de cette antenne

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'il résultait des dispositions de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967 qu'un bail ne pouvait soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, que le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer et que le bailleur ne pouvait s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime, la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne et a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques était inopérant, a, abstraction faite d'un motif surabondant, sans modifier l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision.

ENTRETIEN DU LOGEMENT

LES CHARGES LOCATIVES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

LES CHARGES LOCATIVES

Le logement doit être entretenu par le locataire dans les limites des charges locatives. Les autres frais sont à la charge du propriétaire. Toutefois l'article 1755 du Code Civil prévoit : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

La liste des charges locatives est strictement définie par le décret n°87-712 du 26/08/1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.

Le locataire doit aussi rembourser  les charges de copropriété afférents aux charges locatives mais le propriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges de copropriété afférents à l'entretien de l'immeuble.

Ces charges sont strictement limitées par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.

LES CHARGES LOCATIVES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

Le décret du 20 octobre 2010 prévoit les Sanctions pécuniaires applicables à l'encontre des bénéficiaires des aides ANAH ayant contrevenu aux règles ou aux conventions conclues.

Article R 321-22-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires bailleurs et aux personnes mentionnés au 1° du I de l'article R. 321-12 ne peut dépasser la moitié de l'aide accordée ou une somme équivalant à deux ans du loyer maximal prévu par la convention en cas de non-respect du loyer maximal et en cas de mutation sans poursuite expresse des engagements relatifs aux conditions d'occupation du logement ou une somme équivalant à neuf mois du loyer maximal prévu par la convention lorsque le bailleur n'exécute pas les autres engagements prévus par la convention, cette dernière somme pouvant être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour le même logement.

Article R 321-22-2 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires occupants et aux personnes mentionnés aux 2° et 3° du I de l'article R. 321-12 est fixé comme suit :
a) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide qu'il savait indue, ce montant ne peut excéder 50 % du montant de l'aide ;
b) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide indue, et que seule une négligence peut lui être imputée, ce montant ne peut excéder 25 % du montant de l'aide.

Article R 321-22-3 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction est fixé en tenant compte du niveau des ressources du bénéficiaire, sur la base du revenu fiscal de référence du dernier avis d'imposition communiqué à l'agence.

Article R 321-22-4 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le règlement général de l'agence précise les modalités d'application de la présente sous-section.

LES CHARGES LOCATIVES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

LA SURVEILLANCE DES IMMEUBLES COLLECTIFS D'HABITATION

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en son article 1:

"La personne morale à laquelle les gestionnaires d'immeubles collectifs d'habitation visés à l'article L. 127-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent en confier le gardiennage et la surveillance peut acquérir et détenir des armes définies au paragraphe 2 de la sixième catégorie du B de l'article 2 du décret du 6 mai 1995 susvisé et des bâtons de défense de type « tonfa »."

Le Décret n°95-589 du 6 mai 1995 relatif à l'application du décret du 18 avril 1939 fixant le régime des matériels de guerre, armes et munitions prévoit dans son paragraphe B, une 6e catégorie concernant les Armes blanches.

Paragraphe 2 : Générateurs d'aérosols incapacitants ou lacrymogènes classés dans cette catégorie par arrêté conjoint des ministres de la défense et de l'intérieur et des ministres chargés de l'industrie et des douanes.

Le Décret n° 2011-1918 du 21 décembre 2011 relatif à l'armement des personnes chargées du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs d'habitation, prévoit en ses articles 2,3,4 et 5 :

ARTICLE 2

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er justifie de l'existence d'un local, non accessible au public et sécurisé, permettant le dépôt des armes.
II. ― Elle tient à jour un registre précisant le nombre et la liste des armes détenues ainsi que la liste des agents autorisés à porter une arme et leurs horaires de travail.
Ce registre est tenu à la disposition des services de la police et de la gendarmerie nationales.

ARTICLE 3

I. ― Une formation spécifique préalable à l'autorisation de port d'arme individuel est organisée par la personne morale mentionnée à l'article 1er ou pour son compte dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'intérieur. Cette formation comprend, d'une part, un module théorique sur l'environnement juridique du port d'arme ainsi que sur les règles du code pénal, notamment relatives à la légitime défense et, d'autre part, un module pratique relatif au maniement des armes du paragraphe 2 de la sixième catégorie ainsi que des bâtons de défense de type « tonfa ».
II. ― La formation est sanctionnée par un certificat individuel de réussite délivré aux agents. Il est transmis au préfet lors de la demande d'autorisation de port d'arme individuel.
III. ― L'arrêté du ministre de l'intérieur prévu au I fixe également les conditions dans lesquelles une formation annuelle pratique est organisée. Cette formation est sanctionnée par un certificat individuel de suivi.

ARTICLE 4

I. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er présente au préfet du département de son siège et, à Paris, au préfet de police, pour chaque agent nommément désigné, une demande d'autorisation de port d'arme individuel.
Le dossier de demande comporte, outre la copie d'une pièce d'identité en cours de validité, le certificat mentionné au II de l'article 3, la copie de la décision attribuant un numéro de carte professionnelle à l'agent ainsi qu'un certificat médical datant de moins de quinze jours, placé sous pli fermé, attestant que son état de santé physique et psychique n'est pas incompatible avec le port d'une arme.
Ce dossier mentionne également le nombre d'agents dont l'armement a été autorisé ou est envisagé ainsi que le nombre et le type des armes concernées.
II. ― L'autorisation est délivrée pour une durée de cinq ans. Elle est refusée ou retirée en l'absence de l'un des éléments prévus au I du présent article et au III de l'article 3.
Le préfet s'assure en outre du respect des obligations prévues à l'article 2.
III. ― La personne morale mentionnée à l'article 1er informe, sans délai, le préfet de la cessation des fonctions ayant motivé la délivrance d'une autorisation de port d'arme à l'agent. Le préfet procède au retrait de l'autorisation délivrée.

ARTICLE 5

I. ― Tout agent, détenteur d'une autorisation, ne peut porter, dans l'accomplissement de ses missions, que les armes remises par la personne morale mentionnée à l'article 1er. Il ne les porte que le temps strictement nécessaire à l'exercice de sa mission. En dehors du service, les armes sont remisées dans un local sécurisé, dont l'accès est placé sous la surveillance du responsable du groupement ou de toute personne qu'il a désignée à cet effet.
II. ― Lors de l'exercice des missions justifiant le port d'arme, l'agent de sécurité porte celle-ci de façon continue et apparente.

LES ECONOMIES D'ENERGIE

CONTRIBUTION DU LOCATAIRE AU PARTAGE DES ECONOMIES D'ENERGIE

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 prévoit en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : « Contribution au partage de l'économie de charges » et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur l'avis d'échéance le cas échéant et portées sur la quittance remise au locataire.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Une contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis ci dessus.

2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article 4 du présent décret. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article 4 du présent décret afin d'évaluer la contribution du locataire.

BAIL MAISON

BAIL APPARTEMENT

PARTAGE DES ECONOMIES D'ENERGIE ENTRE LOCATAIRE ET BAILLEUR SOCIAL

Les sociétés d'HLM bénéficient de nombreuses exceptions exposées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour préserver le caractère social du logement.

Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre II du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation une section 5 ainsi rédigée :

Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur

Sous-section 1 Conditions de la contribution du locataire

Article R 442-24 du Code de la Construction et de l'Habitation :

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que celui-ci ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine. Cette concertation porte sur le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements et la contribution des locataires, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

Article R 442-25 du Code de la Construction et de l'Habitation :

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : "Contribution au partage de l'économie de charges” et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire.
Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

Article R 442-26 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

Sous-section 2 Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire

Article R 442-27 du Code de la Construction et de l'Habitation :

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable
 f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.
2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

Sous-section 3 Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux

Article R 442-28 du Code de la Construction et de l'Habitation :

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Article R 442-29 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article R. 442-27. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article R. 442-27 afin d'évaluer la contribution du locataire.

Article R 442-30 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1° de l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation.

Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre unique du titre VIII du livre IV du code de la construction et de l'habitation un article R. 481-12.

Article R 481-12 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Les dispositions de la section 5 du chapitre II du titre IV du livre IV sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de convention régies par l'article L. 351-2.

 

ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE CHEZ LUI

Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.

A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Article L631-7-2 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.

Article L631-7-3 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.

Article L631-8 du Code de la Construction et de l'habitation :

Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.

MODÈLES DE STATUTS DE SOCIETE

LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITE CHEZ LUI

VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune:

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous sauf à usage d'adresse.

Alinéa 2 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."

Alinéa 3 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."

Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.

VOUS ETES EN SOCIETE COMME LA SARL OU L'EURL :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.

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