LE BAIL EST RENOUVELE INDEFINIMENT SAUF CONGE OU RESILIATION

COUR DE CASSATION  CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-18814

Tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au bailleur contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages causés par lui ou les personnes qu'il a lui même introduites les locaux.

Par exception, il est possible de conclure un bail pour une durée entre un et trois ans quand un événement précis qui devra être indiqué dans le bail justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Cette possibilité de dérogation d'un bail précaire ne doit pas résulté que de la seule volonté des parties.

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi 08-10506

Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, la cour d'appel doit caractériser l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Cette possibilité de bail précaire est aussi offerte au profit de l'un des sociétaires, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision. 

LA MORT ET L'ABANDON DU DOMICILE DU OU DES LOCATAIRES

En cas de décès du ou des locataires ou d'abandon du local par le ou les locataires, Le bail est transféré à une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint survivant, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.

Article 14 de la loi du 6 juillet 1989

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 10 décembre 2008, N° de pourvoi 07-19320

Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 18 mai 2011, N° de pourvoi 10-13853 CASSATION

Vu l'article 1751, dernier alinéa, du code civil

Attendu qu'en cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2009) qu'après le décès de son époux survenu le 8 février 2007, Mme X... a assigné la société Logirep, bailleresse, en reconnaissance d'un droit exclusif sur le bail du local ayant servi à l'habitation des époux ; que la société Logirep a, elle-même, assigné M. Nabil X..., fils de l'époux prédécédé, occupant le logement, et s'en est remise à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domicile conjugal, a, par écritures déposées pour l'audience du juge du divorce du 18 décembre 2006, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X..., qui demeurait, à la date du décès de son époux, cotitulaire du bail relatif au local ayant servi à l'habitation des époux, ne pouvait valablement renoncer en décembre 2006 à un droit dont elle n'était pas encore titulaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

LE DROIT DE PREEMPTION NE CONCERNE QUE LE LOCATAIRE

ET NON PAS L'OCCUPANT SANS TITRE

En matière de congé pour vente, le bailleur doit respecter le droit de préemption du locataire prioritaire pour acquérir son logement. Ce droit de préemption ne peut pas profiter à un tiers occupant pour quelque cause que ce soit

Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 20 octobre 2010, N° de pourvoi 09-66113 CASSATION

LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Pour prévenir les impayés de loyer et les expulsions, le numéro vert  0805 160 075 est mis à la disposition des locataires et des propriétaires pour contacter un responsable de l'ADIL soit l'Agence départementale pour l’information sur le logement chargée de trouver avec vous une solution pérenne.

Le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Nos modèles prévoient une clause résolutoire pour prévoir la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.

Le commandement de payer doit être délivré par le bailleur en titre. Une indivision n'a pas de personnalité juridique.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 juin 2011 N° pourvoi 10-19241 Cassation

Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Le commandement de payer peut être délivré qu'à un seul des locataires s'ils sont mariés ou pacsés

Article 9-1 de la La loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

COUR DE CASSATION arrêt du 9 novembre 2011 N° pourvoi 10-20287 Rejet

Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient mariés le 10 mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 ne visait que M. X... et Mme Lise X... et disait n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Y..., épouse X..., volontairement intervenue à l'instance, le bailleur n'ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées et, de surcroît, inopérantes en l'état de ses constatations, en a déduit à bon droit que Mme Arane X... avait conservé la cotitularité légale du bail et que sa demande était recevable.

Le bail peut aussi être résilié en cas de défaut d'assurance et non renouvelé pour non usage des locaux en bon père de famille.

LE TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du bail pour faute du locataire. Faire signer un bail devant un notaire est par conséquent inutile.

Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont ainsi rédigés depuis l'article 69 de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011:

"Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article."

Le bailleur doit présenter tous ses moyens de sa demande

COUR DE CASSATION arrêt du jeudi 26 mai 2011 N° pourvoi 10-16735 Cassation

Vu l'article 1351 du code civil

Attendu que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile ; qu'au cas d'espèce, la demande de M. X... tendant au paiement des loyers de l'immeuble échus depuis la date de son entrée en jouissance procède de la même cause juridique et du même rapport de droit que sa demande initiale tendant à voir constater la perfection de la vente, à savoir l'accord des parties sur la chose et sur le prix entraînant transfert de propriété de l'immeuble, et qu'il s'ensuit que cette prétention, qui n'a pas été présentée lors de l'instance initiale, se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 5 octobre 2006

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en paiement des loyers n'avait pas le même objet que la demande tendant à faire juger que la vente de l'immeuble était parfaite, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE BAILLEUR PEUT AGIR SEUL par acte d'huissier en cas de demande résiliation de bail ou dans les autres cas, par simple déclaration postée au greffe. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.

Peuvent et doivent être annexés au contrat:

- un état des lieux : pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut être complété sur demande du locataire par l'état des éléments de chauffage

- les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges si l'appartement est dans un immeuble en copropriété

- les références du loyer, lorsque le montant du loyer doit être fixé non pas automatiquement mais par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.

LES QUITTANCES DE LOYER

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu au locataire avec la mention qu'il ne s'agit pas d'une quittance mais d'un reçu pour paiement partiel.

Le locataire peut en faire la demande de quittance de loyer à tout moment.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Deux premiers alinéas de l'Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 4e et 5e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 4e sous-section de la section du contentieux,
Vu le jugement du 15 octobre 2009, enregistré le 19 octobre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal administratif de Paris, avant de statuer sur le surplus de la demande présentée par M. Abdelkrim MAACHE, demeurant 1, place Maurice-Chevalier à Paris (75020), relative à la décision notifiée le 26 août 2008 de la commission de médiation de Paris le reconnaissant comme prioritaire et devant se voir attribuer un logement en urgence, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les questions suivantes :
1° Le versement de l'astreinte à un fonds de l'Etat, destiné à financer des actions foncières et immobilières en faveur du logement social, prévu à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est-il compatible avec le droit à un recours effectif garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ?
2° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1, issues de l'article 76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, doivent-elles et peuvent-elles, au regard tant du principe constitutionnel de séparation des pouvoirs que des droits des demandeurs garantis par les mêmes stipulations conventionnelles, être considérées comme imposant au juge de limiter le montant de l'astreinte à celui du loyer moyen qu'elles mentionnent, ces deux montants étant appréciés sur la même période ?
3° S'il est estimé que ces dispositions permettent de calculer l'astreinte par application d'un multiple du loyer moyen de référence, dans quelle mesure le juge peut-il, dans des zones, comme Paris, où la mise en œuvre du droit au logement opposable implique une incitation de l'Etat, par l'intermédiaire du fonds d'aménagement urbain, à financer et à construire les logements indispensables à la population concernée, fixer une astreinte d'un montant pouvant, à l'issue d'un délai d'inexécution d'un an, être au moins égal à ce que coûterait à l'Etat un logement social financé en prêt locatif aidé d'intégration ?
4° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1 impliquent-elles nécessairement le prononcé d'une astreinte forfaitaire, ou bien une modulation de l'astreinte en fonction de la taille de la famille du demandeur ? Autorisent-elles la prise en compte de circonstances spécifiques tenant à la situation de certaines catégories de personnes particulièrement vulnérables ?
5° De façon générale, doit-on considérer que l'indication dans la loi de ce que le montant de l'astreinte est déterminé en fonction de ce loyer, fait désormais obstacle à ce que le juge puisse moduler l'astreinte, à la hausse ou à la baisse, en fonction notamment de la célérité ou des diligences de l'Etat, que ce soit lors de la fixation de l'astreinte provisoire, ou lors de sa liquidation et de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure ?
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ;
Vu le code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;
Après avoir entendu en séance publique :
― le rapport de Mme Bethânia Gaschet, auditeur ;
― les conclusions de Mme Gaëlle Dumortier, rapporteur public,
Rend l'avis suivant :
Aux termes de l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation : « Le droit à un logement décent et indépendant (...) est garanti par l'Etat à toute personne qui (...) n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. / Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » En cas de reconnaissance du caractère urgent et prioritaire de la demande par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3, et en l'absence de relogement dans le délai indiqué par l'article R. 441-16-1 du même code, l'article L. 441-2-3-1 ouvre un recours contentieux devant le tribunal administratif, permettant au juge, lorsqu'il constate la carence de l'administration, d'ordonner le logement ou le relogement de l'intéressé en assortissant, le cas échéant, cette injonction d'une astreinte, que l'Etat verse à un fonds d'aménagement urbain régional, et dont le montant est déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation.
En ce qui concerne la compatibilité avec le droit à un recours effectif, garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :
Les litiges relatifs au droit d'accès à un logement décent et indépendant garanti par l'Etat à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens, prévu par l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation, ressortissent à la matière civile, au sens de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs.
Le mécanisme institué par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ouvre, pour les demandeurs remplissant les conditions fixées par ce code, un recours contentieux qui peut conduire le juge à ordonner leur logement, leur relogement ou leur hébergement, et à assortir cette injonction d'une astreinte. Par ailleurs, la décision de la commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de droit commun devant le juge administratif. Enfin, l'inaction de l'Etat est susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un recours en responsabilité.
La voie de recours spécifique ouverte aux demandeurs, sans préjudice de ces autres voies de recours, par les dispositions de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, devant un juge doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il énonce, est versée par l'Etat, non au requérant, mais à un fonds d'aménagement urbain régional dépendant de l'Etat, dont les moyens ne sont pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux.
Les dispositions en cause ouvrant aux justiciables qu'elles visent le droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs, conformément aux stipulations de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'y a dès lors pas lieu de rechercher si le droit d'obtenir un logement décent et indépendant est au nombre de ceux auxquels renvoie l'article 13 de la même convention.
En ce qui concerne les autres questions :
Il ressort des termes de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, éclairés par les travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, que le législateur, en précisant que le montant de l'astreinte devait être déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur, n'a pas entendu limiter le montant de cette astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce montant, calculé sur la même période que l'astreinte.
L'astreinte prononcée, qui peut être un multiple du montant de ce loyer moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le montant serait égal au coût pour l'Etat de la construction d'un logement social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon raisonnable cette référence au loyer moyen. Cette référence vaut pour la ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément, souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du territoire.
Dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'Etat, tant lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Paris, à M. Abdelkrim MAACHE et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
Il sera publié au Journal officiel de la République française.

IL NE PEUT DEMANDER AU LOCATAIRE DE FAIRE TOUS LES TRAVAUX

Troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1° Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions :

Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine.

La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.

La surface habitable est déterminée conformément à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation :

Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.

Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine :

La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances :

La salle d'eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.

Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et d'une chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.

Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité :

Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs.

Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau :

Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2° La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

3° Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

4° L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 15 Septembre 2010, N° de pourvoi 09-67192 Cassation

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1er du décret du 6 mars 1987

LES LOGEMENTS FOYERS

Le Décret n° 2011-356 du 30 mars 2011 est relatif aux conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour les logements-foyers et prévoit en annexe un modèle gratuit de convention.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

LE LOCATAIRE PEUT OBTENIR L'APL POUR L'AIDER A PAYER LE LOYER

L'Arrêté du 28 décembre 2011 modifie l'arrêté du 3 juillet 1978 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement.

Le Décret n° 2011-2099 du 30 décembre 2011 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement.  

L'Arrêté du 30 décembre 2011 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement.

L'Arrêté du 28 décembre 2011 modifie l'arrêté du 30 juin 1979 modifié relatif au calcul de l'aide personnalisée au logement attribuée aux personnes résidant dans un logement-foyer.

LE LOCATAIRE DOIT PAYER LE LOYER

ET LES CHARGES JUSTIFIEES PAR LE BAILLEUR

LE LOCATAIRE NE DOIT PAYER QUE LES CHARGES JUSTIFIEES PAR LE BAILLEUR

Cour de Cassation,  chambre civile 3 arrêt du mercredi 8 décembre 2010, Pourvoi n° 09-71124, CASSATION 

Attendu que pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt retient que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant, qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef

Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 1er avril 2009, N° de pourvoi 08-14854 CASSATION

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui condamne un locataire au paiement de charges locatives sans constater que le bailleur leur avait tenu à la disposition de ce locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives que celui-ci réclamait.

L'article 1752 du Code Civil

"Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer."

"Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers, sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles lorsqu'ils ont été introduits dans ce local, la cour d'appel a violé le texte susvisé"

Depuis juillet 2007, Le locataire peut changer de fournisseur d'électricité sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Attention aux clauses qui interdisent abruptement au locataire de le faire. Elles seront considérées par les juridictions comme des clauses abusives puisque depuis le 1er janvier 2008, le locataire peut retourner vers EDF qui redeviendra le fournisseur du logement dans un délai de six mois après sa demande. Nos modèles prévoient une clause qui permet au propriétaire de demander au locataire de reprendre EDF au moment de son départ.

Le locataire doit user de son logement en "bon père de famille" et apporter au propriétaire, la preuve qu'il est assuré. La résiliation du bail peut être accordé par le tribunal d'instance si le locataire ne s'assure pas. Un modèle de lettre à envoyer au locataire pour lui réclamer son attestation assurance est disponible avec le modèle de quittance de loyers.

Le locataire doit être assuré et entretenir au moins une fois par an la chaudière et les cheminées. L'article 1733 du Code civil fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas de dommages sauf faute du bailleur: 

Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire de la présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil.

Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R. 129-12 incombe à l'occupant du logement. Cependant, elle incombe :
― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Dans les parties communes des immeubles à usage d'habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l'incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d'incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Article R. 129-15 du Code de Construction et de l'Habitation

La notification prévue au troisième alinéa du L. 129-8 se fait par la remise d'une attestation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie par l'occupant ou, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas de l'article R. 129-13, le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale.
Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction, de l'économie et de la sécurité civile précise les informations devant figurer dans cette attestation.

LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT

Le locataire a une obligation d'avertir le bailleur de toute détérioration des locaux loués:

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 9 février 2005, pourvoi N° 03-19.609 REJET

La cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers.

Cette obligation d'avertissement est impérative en cas de présence de termites. Le locataire peut être pénalement responsable s'il ne prévient pas le bailleur. L'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le protègera.

OU LE LAISSER A LA DISPOSITION DE SA FAMILLE, SANS ACCORD EXPRESS DU BAILLEUR

Le Locataire peut recevoir qui bon lui semble à condition de ne pas abandonner le logement définitivement pour le sous louer. Il doit l'habiter lui même.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 10 mars 2010, pourvoi N° 09-10412 REJET

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que M. X... n'occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa sœur, Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef

Dans le secteur des HLM, ce phénomène de sous location est récurent. Les sociétés d'hlm doivent contrôler les ressources des candidats locataires pour louer.

L'Arrêté du 22 décembre 2011 modifie l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif

- Le bailleur peut demander une visite annuelle de courtoisie pour pouvoir vérifier que le logement est entretenu.

- Le bailleur peut venir voir les dégâts causés dans le local loué notamment en cas de dégâts des eaux ou d'inondation.

- Le locataire est tenu de tolérer la présence du bailleur hors jours fériés, jusqu’à deux heures par jour dès lors qu’il a donné son congé, ou que le logement est mis en vente par le bailleur. Le bailleur doit prévenir le locataire de son passage ou de celui intéressé par le logement. Il doit par conséquent prendre rendez-vous.

Le locataire n'a pas à tolérer plus.

"Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables"

LE LOCATAIRE A DROIT DE POSER UNE ANTENNE PARABOLIQUE

LE BAILLEUR NE PEUT S'Y OPPOSER QU'EN CAS DE MOTIF SERIEUX ET LEGITIME

ARRÊT COUR DE CASSATION chambre civile 3 Arrêt du 5 janvier 2011 N° de pourvoi 09-72538 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2009), que la société Espace habitat construction (la société), propriétaire d'un pavillon, l'a donné en location à M. X... ; qu'apprenant que ce dernier avait installé une antenne parabolique sans l'en informer, elle l'a assigné aux fins d'obtenir le retrait de cette antenne

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'il résultait des dispositions de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967 qu'un bail ne pouvait soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, que le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer et que le bailleur ne pouvait s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime, la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne et a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques était inopérant, a, abstraction faite d'un motif surabondant, sans modifier l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision.

ENTRETIEN DU LOGEMENT

LES CHARGES LOCATIVES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

Le décret du 20 octobre 2010 prévoit les Sanctions pécuniaires applicables à l'encontre des bénéficiaires des aides ANAH ayant contrevenu aux règles ou aux conventions conclues.

Article R 321-22-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires bailleurs et aux personnes mentionnés au 1° du I de l'article R. 321-12 ne peut dépasser la moitié de l'aide accordée ou une somme équivalant à deux ans du loyer maximal prévu par la convention en cas de non-respect du loyer maximal et en cas de mutation sans poursuite expresse des engagements relatifs aux conditions d'occupation du logement ou une somme équivalant à neuf mois du loyer maximal prévu par la convention lorsque le bailleur n'exécute pas les autres engagements prévus par la convention, cette dernière somme pouvant être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour le même logement.

Le montant de la sanction applicable, en vertu de l'article L. 321-2, aux propriétaires occupants et aux personnes mentionnés aux 2° et 3° du I de l'article R. 321-12 est fixé comme suit :
a) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide qu'il savait indue, ce montant ne peut excéder 50 % du montant de l'aide ;
b) Lorsque le bénéficiaire a sollicité et obtenu une aide indue, et que seule une négligence peut lui être imputée, ce montant ne peut excéder 25 % du montant de l'aide.

Le montant de la sanction est fixé en tenant compte du niveau des ressources du bénéficiaire, sur la base du revenu fiscal de référence du dernier avis d'imposition communiqué à l'agence.

"La personne morale à laquelle les gestionnaires d'immeubles collectifs d'habitation visés à l'article L. 127-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent en confier le gardiennage et la surveillance peut acquérir et détenir des armes définies au paragraphe 2 de la sixième catégorie du B de l'article 2 du décret du 6 mai 1995 susvisé et des bâtons de défense de type « tonfa »."