BAIL D'HABITATION OU DE LOGEMENT
La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le bailleur et le locataire. Un exemplaire est remis à chaque partie. Cette loi n'a pu grand chose de son texte d'origine. Elle a été modifiée une bonne trentaine de fois depuis 1989 !
Si un bail n'est pas signé, malgré l'obligation légale, la loi du 6 juillet 1989 s'impose entre les parties.
Les sociétés d'HLM bénéficient de nombreuses exceptions exposées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour préserver le caractère social du logement.
La révision a lieu à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par le bail si une disposition spéciale existe. L'indice de l'Insee pour les loyers d'habitation est l'Indice de Référence des Loyers soit IRL. Il faut faire une règle de trois entre l'ancien indice et le nouvel indice connu.
Vous trouverez tous les indices sur le site de l'INSEE.
Le 17 juillet 2009, l'Insee a fixé l'IRL pour le second
trimestre 2009, à 117,59. Il est en baisse puisqu'au premier trimestre, il avait
atteint 117,70.
Le 14 octobre 2009, l'Insee a fixé l'IRL pour le troisième
trimestre à 117,41. Il est à nouveau en baisse. L'augmentation annuelle est
de 0,32%.
Le 14
janvier 2010, l'Insee a fixé l'IRL pour le quatrième
trimestre à 117,47. Il est en très légère augmentation du fait de
l'augmentation des prix à la consommation durant les fêtes de fin d'année mais
une baisse annuelle
de 0,06% est constatée pour la première fois depuis que cet indice existe.
L'Insee a fixé l'IRL pour le premier trimestre 2010 à 117,81
soit une hausse de 0,09% sur un an.
L'IRL
est fixé pour le deuxième trimestre 2010 à 118,26 soit une hausse de 0,57% sur
un an.
| LA REVISION ANNUELLE DU LOYER |
LA DURÉE DU BAIL
Au moins de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ou société civile immobilière "familiale"Au moins de six ans pour les bailleurs personnes morales.
Sauf congé du propriétaire ou résiliation du bail par le locataire,
le bail se reconduit indéfiniment pour une durée égale à sa durée initiale. Pour calculer une échéance de fin de bail, il faut donc prendre la date du bail et ajouter derrière les unes, les autres, des périodes de trois ou six ans suivant la durée initiale du bail.
Tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues au propriétaire contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et responsable des éventuels dommages causés par lui ou les personnes qu'il a lui même introduites les locaux.
En cas du décès du locataire, Le bail est transféré à une personne énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soit, le conjoint survivant, les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. S'il ne peut être transféré à une de ces personnes, le bail est résilié de plein droit.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 10 décembre 2008, N° de pourvoi: 07-19320
"Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation"
LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL
Pour prévenir les impayés de loyer et les expulsions, le numéro vert 0805 160 075 est mis à la disposition des locataires et des propriétaires pour contacter un responsable de l'ADIL soit l'Agence départementale pour l’information sur le logement chargée de trouver avec vous une solution pérenne.
Le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ou en cas de défaut d'assurance ou de non usage des locaux en bon père de famille. Nos modèles prévoient une clause résolutoire pour prévoir la résiliation du bail et l'expulsion des locataires suivant la procédure décrite en bas de la présente page.
LE TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du bail pour faute du locataire. Faire signer un bail devant un notaire est par conséquent inutile. LE BAILLEUR PEUT AGIR SEUL par acte d'huissier en cas de demande résiliation de bail ou dans les autres cas, par simple déclaration postée au greffe. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.
Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués.
En
cas de non paiement du loyer, le propriétaire doit d'abord faire signifier
par le ministère d'un huissier, un
COMMANDEMENT DE PAYER au locataire.
Deux mois après la date de signification du commandement de payer, si le
locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut saisir le tribunal
d'instance pour obtenir:
- que la résiliation du bail soit constaté,
- que le locataire soit condamné à payer l'arriéré,
- des indemnités d'occupation jusqu'à son départ et soit expulsé,
- une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C pour se faire
rembourser les frais exposés en justice.
| DÉCLARATION AU GREFFE ET MODÈLE D'ASSIGNATION |
Si en cours de procédure, le locataire paie avec retard, un échéancier consenti par le bailleur, l'acquisition de la clause résolutoire est rejetée.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 18 mars 2009, N° de pourvoi: 08-10743
"Le juge, qui retient que le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement consenti par son bailleur dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, a, au terme de ce plan, respecté ses engagements, en déduit, sans violer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée, peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable"
La loi du 25 mars 2009 modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour confirmer et renforcer la jurisprudence de la Cour de Cassation
"Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
LE BAIL PRECAIRE D'UN AN A TROIS ANS
Par exception, il est possible de conclure un bail pour une durée entre un et trois ans quand un événement précis qui devra être indiqué dans le bail justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Cette possibilité de dérogation d'un bail précaire ne doit pas résulté que de la seule volonté des parties.
Cour de cassation chambre civile 3, Audience publique du mercredi 29 avril 2009, N° de pourvoi: 08-10506
"Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, la cour d'appel doit caractériser l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties"
Cette possibilité de bail précaire est aussi offerte au profit de l'un des sociétaires, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.
LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le contrat de location ou bail doit mentionner :
le nom et la dénomination du bailleur,
son domicile ou son siège social et le cas échéant ceux de son mandataire.
En cas de changement de propriétaire le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, et le cas échéant ceux de son mandataire.
Le contrat de location doit également mentionner:
la date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée,
la description précise du logement, des équipements et des annexes comme le garage, le jardin et la cave,
la destination du logement : habitation ou mixte (professionnelle et habitation)
l'énumération des parties communes.
le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le cas échéant, accompagnées du trimestre de référence de l'indice INSEE du coût de la construction,
le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
l'existence ou non de risques naturels ou dit seveso
l'existence ou non d'un risque sur les termites et autres insectes
les conditions soit terrestre soit numérique de réception des chaînes de télévision
une expertise de moins de dix ans d'un rapport énergétique si le logement n'est pas neuf.
une expertise d'exposition au plomb si l'immeuble date d'avant 1949.
OBLIGATION D'INFORMATION
EN CAS DE PLAN D'EXPOSITION AUX BRUITS
Les plans d'exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés :
des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A,B,C;
des aérodromes assurant un service de défense et de l'aviation civile.
Selon la gêne occasionnée par le trafic des avions, le territoire situé aux abords des aérodromes est classé en 3 zones: A,B,C. Le bailleur est tenu d'indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle le bien est situé (code de l'urbanisme: art.L.147.5/Loi du 12 juillet 1999 - JO du 13 juillet 1999)
Les Plans d'exposition au bruit peuvent délimiter une zone "D" à l'intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l'objet de mesures d'isolation acoustique.
Les plans d'exposition au bruit peuvent être consultés, le cas échéant à la mairie, aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu'à la préfecture.
Le Décret n° 2010-543 du 25 mai 2010 prévoit la mise en place d'un mécanisme d'avance applicable à l'aide à l'insonorisation des logements des riverains des aérodromes.
OBLIGATION D'INFORMATION
EN CAS DE PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS OU SEVEZO
Le bailleur doit prévenir le locataire du classement des locaux dans un plan de prévention des risques naturels comme les inondations et les incendies ou dit "seveso" concernant la proximité d'industrie à risque comme le célèbre groupe total dont les entreprises de chimie explosent. Le bailleur doit alors prévenir des dates des anciens sinistres remboursés par les assurances.
S'ils existent, les plans de prévention des risques peuvent être consultés à la mairie, aux sièges des établissements publics de coopération intercommunale ainsi qu'à la préfecture.
LES CLAUSES
ABUSIVES OU LEONINES SONT INTERDITES
LA MAJORITE DES CLAUSES ABUSIVES SONT INTERDITES DANS L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989.
Une commission dite des "clauses abusives" déterminent et recensent toutes les clauses abusives réputées non écrites. Aussi bien celles prévues par la loi que celles qui sont considérées de fait comme léonines et déséquilibrées dans un rapport bailleur locataire. Leurs recommandations s'imposent au Tribunal. Cliquez ci dessous pour accéder à toutes les clauses interdites :
LES DOCUMENTS QUE LE
BAILLEUR DOIT ANNEXER AU BAIL
Peuvent et Doivent être annexés au contrat:
un état des lieux : pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut être complété sur demande du locataire par l'état des éléments de chauffage,
la copie de l'accord collectif de location conclu pour l'immeuble comprenant le local loué, s'il existe,
les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges si l'appartement est dans un immeuble en copropriété,
les références du loyer, lorsque le montant du loyer doit être fixé non pas automatiquement mais par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage,
les documents concernant les Plans de Prévention des Risques Naturels ou dit "Seveso",
un rapport
énergétique est prévu par la loi du 12 juillet 2010 dans le nouvel article
L.134-3-1 du code de la construction et de
l'habitation ainsi rédigé: "En cas de location de tout ou partie d'un
immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L.
134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa
conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des
contrats de location saisonnière.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations
contenues dans le diagnostic de performance énergétique."
LES QUITTANCES DE LOYERLe bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
La quittance doit préciser le détail des sommes versées, en distinguant le
loyer, les charges et le droit de bail ou la TVA.
En cas de paiement partiel, il doit être délivré un reçu au locataire avec
la mention qu'il ne s'agit pas d'une quittance mais d'un reçu pour paiement
partiel.
Le locataire peut en faire la demande de quittance de loyer à tout moment.
OBLIGATION DE LOUER UN LOGEMENT DÉCENT ET EN ASSURER LE BON USAGELa loi dite de "modernisation sociale" n° 2002-73 du 17 janvier 2002 et son décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ainsi que la loi dite de "programmation de cohésion sociale" du 18 janvier 2005 interdisent toute location non conforme à un minimum de confort sous peine pour le propriétaire de se voir diminuer le loyer par le tribunal d'instance. L'annulation de l'obligation de payer un loyer par le locataire et l'obligation d'être reloger par le bailleur peuvent aussi être ordonnées par le tribunal d'instance.
Le bailleur doit entretenir le logement loué et assurer les grosses réparations dans le cadre de l'article 606 du Code civil.
Le bailleur doit assurer le bon usage du local loué même vis à vis des autres locataires de l'immeuble sauf en cas de mauvais rapports de voisinage.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 19 mars 2008, N° de pourvoi: 07-12103
"Le locataire dont le logement a fait l'objet d'un arrêté préfectoral le déclarant en état d'insalubrité remédiable est fondé à agir en répétition des loyers indûment versés à son bailleur jusqu'à l'achèvement des travaux, peu important qu'il ait eu connaissance de la situation de l'immeuble"
La loi du 25 mars 2009 a modifié l'article de la loi du 6 juillet 1989:
"le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis (-). La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué" n'est pas satisfaisant.
Le propriétaire ne peut demander au locataire de faire les travaux à sa place même contre une remise des loyers.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 3 février 2010, N° de pourvoi: 08-21205
Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989, en sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne
laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme
à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement
en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au
contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent
convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera
exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; qu'une telle clause
ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et
d'habitabilité définies par décret ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008)
que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un
local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement
de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation
du bail;
Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause
résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes
minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en
ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement
convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les
bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur
obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient
valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les
travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du
6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 30 avril
2007 et 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la
cour d'appel d'Angers, autrement composée;
LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Cour de cassation chambre civile 3, Audience publique du mercredi 1er avril 2009, N° de pourvoi: 08-14854
"Ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel qui condamne un locataire au paiement de charges locatives sans constater que le bailleur leur avait tenu à la disposition de ce locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives que celui-ci réclamait"
LE LOCATAIRE DOIT JUSTIFIER DE SON ASSURANCE AUPRES DU BAILLEURLe locataire doit user de son logement en "bon père de famille" et apporter au propriétaire, la preuve qu'il est assuré. La résiliation du bail peut être accordé par le tribunal d'instance si le locataire ne s'assure pas. Un modèle de lettre à envoyer au locataire pour lui réclamer son attestation assurance est disponible avec le modèle de quittance de loyers.
Le locataire doit être assuré et entretenir au moins une fois par an la chaudière et les cheminées. L'article 1733 du Code civil fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas de dommages sauf faute du bailleur:
"Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire de la présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil."
LE LOCATAIRE DEVRA INSTALLER UN DETECTEUR DE FUMEELe chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :
« Section 2 Détecteurs de fumée normalisés
« Art. L. 129-8. - L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou
propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée
normalisé. Il veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce
dispositif.
« Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des
conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les
locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les
locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à
mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des
immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
« L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec
lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.
« Art. L. 129-9. - Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités
d'application de l'article L. 129-8, notamment les caractéristiques
techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son
installation, de son entretien et de son fonctionnement. »
Après l'article L. 122-8 du code des assurances, il est inséré un article L.
122-9 ainsi rédigé :
« Art. L. 122-9. - L'assureur peut prévoir une minoration de la prime ou de la
cotisation prévue par la police d'assurance garantissant les dommages incendie
lorsqu'il est établi que l'assuré s'est conformé aux obligations prévues aux
articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation. »
En cas d'oubli de pose de détecteur de fumée, le
contrat d'assurance est déchu. L'article L. 113-11 du code des
assurances est complété par un 3° ainsi rédigé :
« 3° Toutes clauses frappant de déchéance l'assuré en cas de non-respect
des dispositions prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la
construction et de l'habitation.»
Cette obligation entre en vigueur dans les conditions prévues par un décret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un délai de cinq ans à compter du 10 mars 2010 soit le 10 mars 2015.
LE
LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR DE LA DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT
"La cour d'appel, qui relève que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, peut en déduire qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion qu'elle apprécie souverainement, la remise en état de ces planchers."
LE
LOCATAIRE NE PEUT ABANDONNER DEFINITIVEMENT LE LOGEMENT
POUR LE SOUS LOUER
Le Locataire peut recevoir qui bon lui semble à condition de ne pas abandonner le logement définitivement.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 10 mars 2010, pourvoi N° 09-10412
"Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu
à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux
à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était
licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de
l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de
l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais
prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il
soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que M.
X... n'occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à
la disposition de sa soeur, Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas
fondé de ce chef"
LE
LOCATAIRE DOIT LAISSER ENTRER LE BAILLEUR DANS LE LOGEMENTLe locataire doit pouvoir user paisiblement du bien loué et ne doit pas supporter les intrusions du bailleur. Toutefois, il existe trois exceptions:
- Le bailleur peut demander une visite annuelle de courtoisie pour pouvoir vérifier que le logement est entretenu.
- Le bailleur peut venir voir les dégâts causés dans le local loué notamment en cas de dégâts des eaux ou d'inondation.
- Le locataire est tenu de tolérer la présence du bailleur hors jours fériés, jusqu’à deux heures par jour dès lors qu’il a donné son congé, ou que le logement est mis en vente par le bailleur. Le bailleur doit prévenir le locataire de son passage ou de celui intéressé par le logement. Il doit par conséquent prendre rendez-vous.
Le locataire n'a pas à tolérer plus; L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:
"Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; "
L'ENTRETIEN DU LOGEMENT
LES CHARGES LOCATIVES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE
Le logement doit être entretenu par le locataire dans les limites des charges locatives. Les autres frais sont à la charge du propriétaire.
La liste des charges locatives est strictement définie par le décret n°87-712 du 26/08/1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.
Le locataire doit aussi rembourser les charges de copropriété afférents aux charges locatives mais le propriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges de copropriété afférents à l'entretien de l'immeuble.
Ces charges sont strictement limitées par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.
LA
CONTRIBUTION DU LOCATAIRE AU PARTAGE DES ECONOMIES D'ENERGIELe décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 prévoit en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé.
La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.
A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des
lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : « Contribution au
partage de l'économie de charges » et la mention des dates de la mise en
place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date
d'achèvement des travaux sont inscrites sur l'avis d'échéance le cas
échéant et portées sur la quittance remise au locataire.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui
suit la date de fin des travaux.
Une contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au
moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du
logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur
l'extérieur ;
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de
production d'eau chaude sanitaire ;
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source
d'énergie renouvelable ;
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude
sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance
énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux
articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de
l'habitation. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de
travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la
construction et de l'énergie.
Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis ci dessus.
2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du code de la construction et de l'habitation et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.
L'économie de charges sur laquelle est basée la
contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux
d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une
méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant
d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques
techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique,
ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une
au moins des conditions suivantes est remplie :
a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec
la méthode de calcul ;
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans
l'immeuble considéré.
La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques
des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des
ministres chargés de la construction et de l'énergie.
Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article 4 du présent décret. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article 4 du présent décret afin d'évaluer la contribution du locataire.
PARTAGE DES ECONOMIES D'ENERGIE ENTRE UN LOCATAIRE ET UN BAILLEUR SOCIAL
Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre II du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation une section 5 ainsi rédigée :
« Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur
« Sous-section 1
« Conditions de la contribution du locataire
« Art. R.* 442-24. - La contribution du locataire au partage des économies de
charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le
bailleur est exigible à la condition que celui-ci ait engagé une démarche de
concertation avec les associations représentatives de locataires présentes
dans son patrimoine. Cette concertation porte sur le programme de travaux que
le bailleur envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les
bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements et la
contribution des locataires, notamment sa durée, au partage des économies de
charges résultant de ces travaux.
« Art. R.* 442-25. - A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus
des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : "Contribution au
partage de l'économie de charges” et la mention des dates de la mise en place
et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement
des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque
quittance remise au locataire.
« Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne
supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
« Art. R.* 442-26. - Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un
autre locataire pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à
l'article précédent, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments
propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution
et l'informe de son terme.
« Sous-section 2
« Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire
« Art. R.* 442-27. - La contribution du locataire peut être demandée pour
financer les travaux d'économie d'énergie suivants :
« 1° Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions
d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment
concerné, parmi les actions suivantes :
« a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;
« b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
« c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur
;
« d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de
production d'eau chaude sanitaire ;
« e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source
d'énergie renouvelable ;
« f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire
utilisant une source d'énergie renouvelable,
sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique
atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R.
131-25 à R. 131-28. Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de
travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la
construction et de l'énergie.
« 2° Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles
R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du
bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude
sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil
défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de
l'énergie.
« Sous-section 3
« Calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux
« Art. R.* 442-28. - L'économie de charges sur laquelle est basée la
contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration
énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul
conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique
préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques
du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation
conventionnelle de celui-ci.
« La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au
moins des conditions suivantes est remplie :
« a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la
méthode de calcul ;
« b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans
l'immeuble considéré.
« La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques
des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres
chargés de la construction et de l'énergie.
« Art. R.* 442-29. - Si le bailleur demande à son locataire une contribution
basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul
conventionnel, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou
l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de
contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude
thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la
performance visée au 2° de l'article R. 442-27. Si tel n'est pas le cas, une
nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée
conformément au 2° de l'article R. 442-27 afin d'évaluer la contribution du
locataire.
« Art. R.* 442-30. - Si le bailleur demande à son locataire une contribution
forfaitaire, le maître d'œuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou
l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de
contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1° de
l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation. »
Le Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du
locataire au partage des économies de charges issues des travaux
d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social, crée au chapitre
unique du titre VIII du livre IV du code de la construction et de
l'habitation un article R. 481-12 ainsi rédigé :
« Art. R.* 481-12. - Les dispositions de la section 5 du chapitre II du
titre IV du livre IV sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour
les logements faisant l'objet de convention régies par l'article L. 351-2.
»
L'ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE A SON DOMICILE
Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.
A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.
L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Article L631-7-2:
Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le
règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie
d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale,
l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle
n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à
aucun désordre pour le bâti.
Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux
dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne
peut être un élément constitutif du fonds de commerce.
Article L631-7-3:
Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.
Article L631-8:
Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.
LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITE CHEZ LUI
VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :
- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.
- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune :
Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.
Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous puisque l'alinéa 2 de l'article L123-10 prévoit:
"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."
Toutefois, l'alinéa 3 de l'article L123-10 prévoit:
"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."
Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.
VOUS ETES EN SOCIETE COMME LA SARL OU L'EURL :
- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.
- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.
Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.
Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.
LE LOYER ET SA RÉVISION ANNUELLE PAR L'INDICE INSEE
Le prix du loyer est librement fixé par les parties:
-
dans le cas d'un logement neuf, -
dans le cas d'un logement mis en location pour la première fois, -
dans le cas d'un logement vacant, ayant fait l'objet depuis moins de six
mois de travaux d'amélioration, portant sur les parties privatives ou
communes à la condition que la facture des travaux représente au moins le
total d'un an des loyers antérieurs.
MODIFICATION DU LOYER EN CAS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
L'augmentation du loyer est limité en région parisienne à:
"1. La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux
dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le
loyer à la date du renouvellement ; En cas de contestation, la commission de conciliation départementale près de la préfecture, devra être saisie par le locataire
dans un délai de deux mois,
pour fixer
le nouveau loyer. En attendant le locataire paie l'ancien montant du
loyer.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le bailleur va demander au
locataire en garantie de l'exécution de ses obligations en particulier les
frais de remises en état du local en cas de dégradations.
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder depuis la loi du 8
février 2008, un mois de loyer
hors taxes et charges.
Après la remise des clés, le propriétaire ou son mandataire dispose d'un
délai de 2 mois maximum pour le restituer.
Le dépôt de garanti qui n'est limité qu'à un mois
peut être complété par UNE CAUTION SOLIDAIRE
d'un tiers qui s'engage pour le locataire. La loi du 25 mars 2009 prévoit
que le cautionnement ne peut pas être demandé par un
bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations
locatives du locataire sauf lorsqu'il loue à un étudiant ou à un apprenti.
Cour de cassation, chambre
civile 3, Audience publique du 13 juillet 2005, pourvoi N° 04-15.064, REJET
"L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution
lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée. Dès lors, peut
retenir qu'il n'y a pas de contestation sérieuse faisant obstacle à la
condamnation d'une caution au paiement d'un arriéré de loyers et charges
afférent à un bail renouvelé une cour d'appel, statuant en référé, qui
constate l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de
cette caution ainsi que l'absence de résiliation de la part de celle-ci."
Le Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application
de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs, définit en son article 1, les organismes
qui peuvent apporter une garantie de loyer :
Les organismes mentionnés au
troisième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée
sont :
2. Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes
taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier
renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a
été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux
d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au
moins égal à la dernière année de loyer."
LE DÉPÔT DE GARANTIE
― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article
6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à
l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à
l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la
construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou
un fonds local accorde sa garantie en application des
dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit,
leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au
logement.
ÉTATS DES LIEUX D'ENTRÉE ET DE SORTIE
Selon l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989, l'état des lieux doit être
fait en début de contrat, à l'occasion de la remise des clés au locataire;
et en fin de contrat, lors de la restitution de ces dernières au bailleur
ou à son mandataire.
C'est la comparaison des états des lieux à l'entrée et à la sortie qui va
déterminer les frais que le locataire devra éventuellement supporter et
qui viendront diminuer d'autant la partie du dépôt de garantie qui sera
restituée, afin que le logement soit, après son départ, remis en état.
Au départ du locataire le logement doit être rendu dans un état normal
d'usage compte tenu de l'état d'origine et de la durée du bail.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir
reçu le logement en bon état de réparations locatives.
L'état des lieux doit se faire contradictoirement entre le locataire et le
bailleur ou son mandataire.
A défaut et pour cause:
- d'impossibilité de se mettre d'accord sur les termes à employer,
- d'absence de l'une des parties au contrat,
l'état des lieux sera dressé par un Huissier de Justice, à l'initiative
d'une des deux parties et à frais partagés par moitié.
La Cour de cassation a étendu la définition d'abandon de domicile qui est à l'origine, un évènement brusque et imprévisible. La Cour de cassation considère aussi le caractère définitif du départ et le fait qu'il soit imposé à celui qui demeure pour étendre le droit à la poursuite du bail.
En conséquence, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite, imposé à l‘une des personnes qui partage le même logement, constitue un élément justifiant le droit à la poursuite du bail même si son placement en maison de retraite était prévisible depuis 4 mois.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 26 novembre 2008, pourvoi 07-17728 - Cassation
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai,
2 novembre 2006), que M. X..., occupant d'un logement qui avait été donné à
bail à Mme Y..., sa mère, par la société Roubaix habitat (la société), a
assigné cette dernière aux fins de faire juger que le bail s'était continué
à son profit lors de l'entrée en maison de retraite de sa mère ou,
subsidiairement, qu'il lui avait été transféré à son décès ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de
location continue :
- au profit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la
date de l'abandon du domicile ;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge,
qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du
domicile ;
Attendu que pour rejeter la demande en continuation du bail, l'arrêt retient
que Mme Y..., locataire de l'appartement litigieux, a été hospitalisée à
l'hôpital du 15 mars 2003 au 2 mai 2003, puis à la clinique du 2 mai 2003 au
4 août 2003, date de son admission à la maison de retraite, qu'il résulte du
certificat médical établi le 17 janvier 2005 que, pour une raison de santé
impérative qui nécessitait des soins et une prise en charge adaptés dans une
maison médicalisée pour personnes âgées, le maintien de Mme Y... à son
domicile était impossible, qu'il est ainsi établi que l'hospitalisation de
Mme Y... a été motivée par la nécessité de lui prodiguer des soins qui, en
raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son
domicile, et non par la nécessité de lui faire subir une intervention
chirurgicale urgente, que le placement de Mme Y... en maison de retraite est
intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, que ce
placement, qui suppose une procédure préalable d'admission, ne peut être
considéré comme un événement brutal et imprévisible ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le placement définitif d'un locataire en
maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'article 14 de
la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet
article, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre
2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient
avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour
d'appel de Douai, autrement composée"
QUAND UN LOCATAIRE RESILIE SON BAIL,
celui qui reste dans le logement en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, supporte seul la charge des paiements du loyer et des charges.Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 28 octobre 2009, N° de pourvoi: 08-17209
"Mais attendu qu'ayant constaté que
Mme X..., co-titulaire du bail, avait
délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en
application du bail consenti par la société
Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre
les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction,
en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé
avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le
bailleur, Mme X... n'était pas redevable des
loyers et charges afférents à la période du préavis;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le
pourvoi"
S'il y a une clause de solidarité entre
locataires, le locataire qui part est redevable des loyers et charges
jusqu'à la fin du préavis.
S'il n' y a pas de clause de solidarité, il ne
doit plus rien à réception de la la lettre recommandée par le bailleur.
L'EXPULSION DU LOCATAIRE
Le locataire peut obtenir un sursis judiciaire pour payer et retarder l'expulsion.
Cour de cassation, chambre civile 2, Audience publique du jeudi 10 juillet 2008, N° de pourvoi: 07-13503
"Le sursis judiciaire à l'exécution des décisions d'expulsion peut être ordonné, sur le fondement de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, en tout état de cause"
LE PREFET EST SAISI PAR LE BAILLEUR qui
notifie deux mois avant l'audience, une L.R.A.R au représentant de l'Etat du département pour l'avertir de l'assignation avec la demande de résiliation de bail sous peine de nullité de la dite assignation suivant l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.
Le préfet saisit une commission départementale de
coordination des actions de prévention des expulsions locatives coprésidée
par le préfet et le président du conseil général, composée selon l'article
1er du décret du 26 février 2008 par:
L'article 2 du décret du 26 février 2008 prévoit aussi la présence sur
leur demande des représentants:
Une fois la décision rendue, l'huissier est seul habilité à procéder à
l'exécution de la décision avec l'assistance de la force publique. Il doit
bien évidemment attendre la décision de la commission saisie chargée de
trouver une solution de relogement pour les familles expulsées.
Cette commission a aussi une
fonction de proposition pour lutter contre la précarité du logement et les
exclusions.
Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique et que
de ce fait, le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le
propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat en saisissant par le
ministère obligatoire d'un avocat, le tribunal administratif d'une requête en
réparation du préjudice subi dans le cadre du célèbre arrêt du Conseil
d'Etat "Couitéas".
― le préfet ou son représentant ;
― le président du conseil général ou son représentant ;
― un représentant de chacun des organismes payeurs des aides
personnelles au logement ;
― le maire de la commune, ou son représentant, sur le territoire de
laquelle se trouve le logement des ménages concernés ;
― le président de l'établissement public de coopération intercommunale
ou son représentant ayant conclu, en application de l'article L. 301-5-1
du code de la construction et de l'habitation, une convention avec l'Etat
et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.
― des bailleurs sociaux ;
― des propriétaires bailleurs privés ;
― des associations de locataires ;
― des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement
des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation
d'exclusion par le logement ;
― des associations locales d'information sur le logement ;
― de la commission de surendettement des particuliers mentionnée aux
articles L. 331-1 et suivants du code de la consommation.
LE DROIT A UN LOGEMENT DECENT ET INDEPENDANT
Avis du Conseil d'Etat n° 332825 du 2 juillet 2010
Le Conseil d'Etat (section du contentieux, 4e et 5e sous-sections réunies),
Sur le rapport de la 4e sous-section de la section du contentieux,
Vu le jugement du 15 octobre 2009, enregistré le 19 octobre 2009 au
secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal
administratif de Paris, avant de statuer sur le surplus de la demande
présentée par M. Abdelkrim MAACHE, demeurant 1, place Maurice-Chevalier à
Paris (75020), relative à la décision notifiée le 26 août 2008 de la
commission de médiation de Paris le reconnaissant comme prioritaire et
devant se voir attribuer un logement en urgence, a décidé, par application des
dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative,
de transmettre le dossier au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les
questions suivantes :
1° Le versement de l'astreinte à un fonds de l'Etat, destiné à financer
des actions foncières et immobilières en faveur du logement social, prévu
à l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation,
est-il compatible avec le droit à un recours effectif garanti par les
stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des droits de
l'homme et des libertés fondamentales ?
2° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1,
issues de l'article
76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, doivent-elles et
peuvent-elles, au regard tant du principe constitutionnel de séparation
des pouvoirs que des droits des demandeurs garantis par les mêmes
stipulations conventionnelles, être considérées comme imposant au juge de
limiter le montant de l'astreinte à celui du loyer moyen qu'elles
mentionnent, ces deux montants étant appréciés sur la même période ?
3° S'il est estimé que ces dispositions permettent de calculer l'astreinte
par application d'un multiple du loyer moyen de référence, dans quelle
mesure le juge peut-il, dans des zones, comme Paris, où la mise en œuvre
du droit au logement opposable implique une incitation de l'Etat, par
l'intermédiaire du fonds d'aménagement urbain, à financer et à construire
les logements indispensables à la population concernée, fixer une
astreinte d'un montant pouvant, à l'issue d'un délai d'inexécution d'un
an, être au moins égal à ce que coûterait à l'Etat un logement social
financé en prêt locatif aidé d'intégration ?
4° Les dispositions du septième alinéa du I de l'article L. 441-2-3-1
impliquent-elles nécessairement le prononcé d'une astreinte forfaitaire,
ou bien une modulation de l'astreinte en fonction de la taille de la
famille du demandeur ? Autorisent-elles la prise en compte de
circonstances spécifiques tenant à la situation de certaines catégories de
personnes particulièrement vulnérables ?
5° De façon générale, doit-on considérer que l'indication dans la loi de
ce que le montant de l'astreinte est déterminé en fonction de ce loyer,
fait désormais obstacle à ce que le juge puisse moduler l'astreinte, à la
hausse ou à la baisse, en fonction notamment de la célérité ou des
diligences de l'Etat, que ce soit lors de la fixation de l'astreinte
provisoire, ou lors de sa liquidation et de la fixation d'une nouvelle
astreinte pour la période ultérieure ?
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des
libertés fondamentales ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la
loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ;
Vu le
code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;
Après avoir entendu en séance publique :
― le rapport de Mme Bethânia Gaschet, auditeur ;
― les conclusions de Mme Gaëlle Dumortier, rapporteur public,
Rend l'avis suivant :
Aux termes de l'article L. 300-1 du code de la construction et de
l'habitation : « Le droit à un logement décent et indépendant (...) est
garanti par l'Etat à toute personne qui (...) n'est pas en mesure d'y
accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. / Ce droit s'exerce
par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux
dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article
et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1. » En cas de reconnaissance du
caractère urgent et prioritaire de la demande par la commission de
médiation prévue à l'article L. 441-2-3, et en l'absence de relogement
dans le délai indiqué par l'article R. 441-16-1 du même code, l'article L.
441-2-3-1 ouvre un recours contentieux devant le tribunal administratif,
permettant au juge, lorsqu'il constate la carence de l'administration,
d'ordonner le logement ou le relogement de l'intéressé en assortissant, le
cas échéant, cette injonction d'une astreinte, que l'Etat verse à un fonds
d'aménagement urbain régional, et dont le montant est déterminé en
fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux
besoins du demandeur par la commission de médiation.
En ce qui concerne la compatibilité avec le droit à un recours effectif,
garanti par les stipulations de la Convention européenne de sauvegarde des
droits de l'homme et des libertés fondamentales :
Les litiges relatifs au droit d'accès à un logement décent et indépendant
garanti par l'Etat à toute personne qui n'est pas en mesure d'y accéder
par ses propres moyens, prévu par l'article L. 300-1 du code de la
construction et de l'habitation, ressortissent à la matière civile, au
sens de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits
de l'homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d'accéder
à un tribunal doté de pouvoirs effectifs.
Le mécanisme institué par les dispositions précitées du code de la
construction et de l'habitation ouvre, pour les demandeurs remplissant les
conditions fixées par ce code, un recours contentieux qui peut conduire le
juge à ordonner leur logement, leur relogement ou leur hébergement, et à
assortir cette injonction d'une astreinte. Par ailleurs, la décision de la
commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de
droit commun devant le juge administratif. Enfin, l'inaction de l'Etat est
susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un
recours en responsabilité.
La voie de recours spécifique ouverte aux demandeurs, sans préjudice de
ces autres voies de recours, par les dispositions de l'article L.
441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation, devant un juge
doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les
éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère
effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6-1 de la
Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés
fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement
prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il
énonce, est versée par l'Etat, non au requérant, mais à un fonds
d'aménagement urbain régional dépendant de l'Etat, dont les moyens ne sont
pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux.
Les dispositions en cause ouvrant aux justiciables qu'elles visent le
droit d'accéder à un tribunal doté de pouvoirs effectifs, conformément aux
stipulations de l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde
des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'y a dès lors pas
lieu de rechercher si le droit d'obtenir un logement décent et indépendant
est au nombre de ceux auxquels renvoie l'article 13 de la même convention.
En ce qui concerne les autres questions :
Il ressort des termes de l'article L. 441-2-3-1 du code de la construction
et de l'habitation, éclairés par les travaux préparatoires à la loi du 25
mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion,
que le législateur, en précisant que le montant de l'astreinte devait être
déterminé en fonction du loyer moyen du type de logement adapté aux
besoins du demandeur, n'a pas entendu limiter le montant de cette
astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle
soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce
montant, calculé sur la même période que l'astreinte.
L'astreinte prononcée, qui peut être un multiple du montant de ce loyer
moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon
disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le
montant serait égal au coût pour l'Etat de la construction d'un logement
social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon
raisonnable cette référence au loyer moyen. Cette référence vaut pour la
ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne
prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux
préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément,
souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du
territoire.
Dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de
l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le
montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur
et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui
est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction
de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité
particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'Etat, tant
lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas
échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période
ultérieure.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Paris, à M.
Abdelkrim MAACHE et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de
l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des
technologies vertes et des négociations sur le climat.
Il sera publié au Journal officiel de la République française.
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