LA JURISPRUDENCE SUR LA VENTE IMMOBILIÈRE

    En France, pour la vente d'un immeuble, notamment d'une maison, d'un terrain, d'un entrepôt, d'un bâtiment industriel, d'un local commercial ou d'un appartement, il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers ou en présence d'un agent immobilier. Cependant, la rédaction de la vente authentique doit être réalisée par un notaire.

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Le compromis de vente permet de lier les parties entre elles, le temps que l'acquéreur cherche et obtienne un crédit bancaire et que le notaire du vendeur remplisse les obligations légales envers les tiers avant de faire signer l'acte authentique.

Toutefois, la vente est réputée parfaite dès l'échange des consentements dans le compromis de vente. Si une partie se désiste, elle doit des dommages et intérêts à l'autre partie, en plus de la possibilité de subir une "vente forcée".

 

 MODÈLES DE COMPROMIS DE VENTE

Les acquéreurs sont aujourd'hui protégés par un droit d'information sur la surface réelle des appartements, les PPR, la consommation énergétique, l'état réel du réseau électrique et du gaz, de l'existence ou non de thermites, plomb, amiante et pour les non professionnels, d'un droit de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la remise de l'acte.

05-16.084
Arrêt n° 791 du 28 juin 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile

Cassation

Demandeur(s) à la cassation : époux X... et autre
Défendeur(s) à la cassation : époux Y... et autre

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1589 du code civil ;

Attendu, selon les arrêts attaqués, (Paris, 10 juin 2004 et 3 février 2005) que par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, les époux Y... ont promis de vendre un immeuble aux époux X..., avec faculté de substitution, l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 17 juillet 2002 ; que la société civile de construction Résidence les Forsythias a été substituée aux époux X... ; que les vendeurs ont assigné cette société et les époux X... en nullité de la vente ;

Attendu que pour prononcer la nullité de la promesse de vente, l’arrêt retient que la possibilité pour l’acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d’un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l’accord entre l’acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et qu’en l’absence de certitude sur l’identité de la partie susceptible d’acquérir, l’acte litigieux s’analyse comme une promesse unilatérale de vente, peu important, au regard des dispositions de l’article 1589 du cde civil que l’acte comporte des engagements réciproques dès lors que les époux X... n’ont pas contracté l’obligation d’acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l’offre de vente des époux Y..., se réservant d’acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat et alors qu’elle avait constaté que l’acte comportait des engagements réciproques, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts rendus les 10 juin 2004 et 3 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Président : M. Weber 
Rapporteur : Mme Gabet, conseiller
Avocat général : M. Cédras
Avocat(s) : la SCP Tiffreau, Me Foussard

Note du Webmaster: Attention cet arrêt est antérieur à la loi du 13 juillet 2006 qui peut avoir des incidences sur la solution.

 

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile- 26 avril 2006. REJET

Garantie. - Vices cachés. - Connaissance du vendeur - Etendue de la garantie - Vendeur professionnel - Ingénieur des travaux publics.

Ayant relevé que le vendeur d'un château, ingénieur des travaux publics, avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment qui avait construit de multiples immeubles d'habitation et qu'il s'était rendu régulièrement sur le chantier de rénovation de la charpente affectée de vices cachés, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'un professionnel de la construction immobilière et que la clause contractuelle de non-garantie n'était pas applicable.

N° 04-18.466. - C.A. Paris, 17 juin 2004

M. Weber, Pt. - Mme Nési, Rap. - M. Cédras, Av. Gén. - SCP Ancel et Couturier-Heller, SCP Defrenois et Levis Av.

 

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile- 4 janvier 2006. REJET

Ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes, une cour d'appel retient exactement qu'un syndic investi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 du pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation peut, sans autorisation de l'assemblée générale, faire procéder à l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettant une action immédiate en cas d'infestation.

N° 04-19.771. - C.A. Montpellier, 1er juillet 2004.

M. Weber, Pt. - M. Rouzet, Rap. - M. Bruntz, Av. Gén. - SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, Me Ricard, Av.

 

COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile. 2 février 2005. REJET

Garantie. - Eviction. - Charges non déclarées. - Ignorance des charges par le vendeur. - Portée.

L'ignorance par le vendeur de l'existence d'une charge grevant le bien immobilier vendu étant sans incidence sur l'application de l'article 1626 du Code civil, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'appartenance de certaines parcelles au périmètre d'une Association Syndicale Autorisée permettant l'irrigation à tarif avantageux de parcelles à vocation agricole maintenait la valorisation objective du bien, en a exactement déduit qu'en l'absence de préjudice, la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée.

N° 03-15.539. - C.A. Montpellier, 8 avril 2003.

M. Weber, Pt. - Mme Nési, Rap. - M. Guérin, Av. Gén. - la SCP Parmentier et Didier, la SCP Boré et Salve de Bruneton, la SCP Thouin-Palat et Urtin-Petit, Av.

 

Cour de Cassation
Chambre civile 1
 
Audience publique du 4 octobre 2005 Rejet


N° de pourvoi : 02-11705
Inédit

Président : M. ANCEL


 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu que le 17 juin 1993, les époux X... ont donné mandat non exclusif à la société ILL Immobilier de vendre une maison d'habitation ; que le mandat prévoyait, sous la rubrique "séquestre", le versement par l'acquéreur d'une somme d'un montant maximum de 10% du prix total de la vente entre les mains du notaire afin de garantir la bonne exécution de ses engagements ; qu'une promesse synallagmatique de vente a été signée le 4 août 1994 par l'intermédiaire de cette agence entre les époux X... et M. Y... ; que la promesse, qui ne mentionnait aucun versement par l'acquéreur, stipulait que la réitération de la cession par acte authentique devait intervenir fin octobre 1994 et comportait une clause pénale mettant à la charge de la partie défaillante une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de vente ;

que l'acte authentique n'ayant pas été signé, M. X... a assigné la société ILL Immobilier en paiement de dommages-intérêts, en faisant valoir que le défaut de réalisation de la vente était imputable à l'acquéreur qui avait été incarcéré et en reprochant à l'agent immobilier d'avoir commis une faute dans l'exécution de son mandat en n'exigeant pas de M. Y... le règlement de la somme prévue par le mandat;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Reims, 19 novembre 2001) de l'avoir débouté de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que tout agent immobilier engage sa responsabilité professionnelle en cas d'inexécution d'une obligation née du mandat confié par le vendeur ; que le mandat de vente confié par M. X... à l'agence ILL Immobilier stipulait que l'acquéreur devrait effectuer un versement de 10 % du montant du prix de vente entre les mains du notaire séquestre, à l'appui de toute offre d'acquisition ; que pour écarter la responsabilité de l'agence immobilière recherchée par M. X... pour ne pas avoir obtenu le versement de la somme devant être séquestrée lors de l'offre d'acquisition, par négligence, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des considérations inopérantes liées au compromis de vente ultérieurement conclu, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du Code civil ;

2 / que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en déduisant dès lors du silence, dans le compromis de vente, sur l'obligation de séquestrer la somme représentant 10 % du prix de vente, la renonciation de M. X... à l'obligation contractée à son bénéfice par l'agence ILL Immobilier d'obtenir de l'acquéreur le versement de cette somme lors de l'offre d'acquisition à peine d'inexécution du mandat, la cour d'appel n'a pas caractérisé une manifestation expresse et non équivoque de volonté de M. X... de renoncer au bénéfice de sa créance, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

3 / qu'engage sa responsabilité l'agent immobilier qui s'abstient, en méconnaissance des obligations nées du mandat, d'obtenir de l'acquéreur le versement au séquestre de la somme représentant une partie du montant de la vente, à l'égard du vendeur non tenu d'obtenir préalablement l'exécution forcée de la vente ou le versement de la clause pénale ; qu'en se fondant sur de telles considérations liées à des manquements inexistants, reprochés au vendeur pour exonérer l'agent immobilier de sa responsabilité" contractuelle, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1792 du Code civil;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... n'avait pas mis M. Y... en demeure de signer l'acte authentique ni tenté d'obtenir le versement de l'indemnité due au titre de la clause pénale, la cour d'appel en a souverainement déduit que M. X... ne souhaitait pas réitérer la vente et que le défaut de versement au séquestre de la somme prévue par le mandat ne lui avait causé aucun préjudice ; qu'elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille cinq.

Décision attaquée : cour d'appel de Reims (chambre civile, section 1) 2001-11-19


 
Cour de Cassation
Chambre civile 3
 
Audience publique du 16 mars 2005 Rejet


N° de pourvoi : 03-19249
Inédit

Président : M. WEBER


 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 juillet 2003), que M. X... a conclu le 28 novembre 1993 avec Mme Z... une promesse de vente sous conditions suspensives portant sur divers appartements dont il était propriétaire, la signature de l'acte authentique de vente étant fixée au 31 janvier 1994 ; qu'arguant de la non réalisation de ces conditions, Mme Z... a refusé de réaliser la vente et a assigné M. X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1 ) que l'acte du 28 novembre 1993 était conclu, sous la condition, au profit de l'acquéreur, "de la régularisation d'une promesse de vente par Mme Z..., concernant la propriété "Madiana", avec une parcelle de terre d'environ 7 000 mètres carrés, au profit de Mlle Colette A..., devant intervenir au plus tard le 8 décembre 1993" ; qu'en jugeant que cet acte était ambigu, quand la mention d'une "régularisation d'une promesse de vente" par Mme Z... et Mlle A... ne pouvait désigner que la signature d'un acte constatant une telle promesse, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

2 ) qu'en retenant que la condition particulière stipulée au profit de l'acquéreur ne pouvait être réalisée qu'autant que Mme Z... avait reçu, grâce à la vente de sa propriété, les fonds nécessaires à l'acquisition litigieuse, ce que ne prévoyait nullement le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3 ) qu'en retenant que la date du 8 décembre 1993, stipulée dans l'acte sous seing privé du 28 novembre 1993 pour la réalisation de la condition suspensive particulière, était impérative et constituait un "butoir" sans répondre aux conclusions de M. X... qui faisaient valoir que, le 15 décembre 1993, l'agent immobilier de Mme Z... lui avait notifié la réalisation de la condition suspensive particulière et que, le 13 décembre 1993, le notaire de Mme Z... lui avait fait savoir que sa cliente était disposée à faire l'acquisition d'un parking complémentaire moyennant un prix de 50 000 francs, ce dont il résultait que la date en question n'était nullement impérative, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) qu'en s'abstenant de rechercher s'il ne résultait pas de ce que l'agent immobilier de Mme Z... avait notifié à M. X... la réalisation de la condition suspensive particulière et que, le 13 décembre 1993, le notaire de Mme Z... avait fait savoir que sa cliente était disposée à faire l'acquisition d'un parking complémentaire, que Mme Z... avait renoncé à se prévaloir de ce que la promesse de vente avec Mlle A... n'avait été signée que postérieurement au délai contractuellement fixé, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

5 ) que l'acquéreur d'un bien immobilier, sous condition suspensive stipulée à son profit de la vente de son propre bien immobilier doit proposer à la vente le bien tel que défini à la promesse de vente, à défaut de quoi la condition doit être réputée accomplie ; qu'en refusant de juger que la condition particulière tenant à la régularisation d'une promesse de vente par Mme Z..., concernant la propriété "Madiana" avec une parcelle de terre d'environ 7 000 mètres carrés, au profit de Mlle A..., devait être réputée accomplie, après avoir constaté que Mme Z... n'avait proposé à la vente sa propriété "Madiana" qu'avec une parcelle de terrain de 3 736 mètres carrés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du Code civil" ;

6 ) que l'acte litigieux stipulait : "la présente convention a lieu sous les conditions suspensives contenues aux présentes, qui sont déterminantes et sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté : 1 ) Situation hypothécaire : - que l'état hypothécaire à requérir préalablement à la signature de l'acte authentique ne révèle pas la nécessité d'une procédure de purge, sauf renonciation par l'acquéreur seul, au bénéfice de la présente clause" ; qu'en interprétant cette clause claire et précise qui n'imposait nullement que l'état hypothécaire soit vierge de toute inscription, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente conclue entre M. X... et Mme Z... stipulait que la régularisation de la promesse de vente Z... A... devait intervenir "au plus tard le 8 décembre 1993", ce qui signifiait que cette date était considérée comme impérative et constituait un butoir et relevé qu'un "compromis" de vente avait été conclu entre Mme Z... et Mme A... par acte sous seing privé du 15 décembre 1993, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire interprétant souverainement les stipulations contractuelles unissant les parties, qu'aucune promesse n'ayant été régularisée au 8 décembre 1993, la condition suspensive ne s'était pas réalisée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Z... la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille cinq.

Décision attaquée : cour d'appel de Pau (10ème chambre civile) 2003-07-29

 
Cour de Cassation
Chambre civile 1
 
Audience publique du 17 septembre 2003 Rejet


N° de pourvoi : 01-17968
Inédit

Président : M. LEMONTEY


 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que le 17 novembre 1990, Mme X..., propriétaire indivis, a donné à la société Euro contact immobilier, pour une durée de trois mois renouvelable tacitement pendant un an, un mandat exclusif de vendre une maison louée à l'une des coïndivisaires et au mari de celle-ci, les époux Y... ; qu'à la suite du congé délivré par la société Euro contact immobilier les informant de la faculté d'exercer leur droit de préemption, les locataires ont manifesté l'intention d'acquérir ; que la promesse de vente signée le 6 juin 1991 par l'entremise de cette agence ne s'est pas réalisée en raison de la défaillance d'une condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que, par acte authentique du 28 septembre 1996, les époux Y... ont acquis le bien ; qu'en raison de l'opposition pratiquée sur le prix de vente par la société Euro contact immobilier, Mme X... lui a versé le montant de la commission prévue par le mandat comme étant à la charge de l'acquéreur ; qu'estimant avoir payé indûment, elle a assigné la société Euro contact immobilier en restitution de la commission ;

Attendu que la société Euro contact immobilier fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir accueilli la demande de Mme X..., alors, selon le moyen, qu'en lui refusant toute commission, tout en constatant que l'agence avait reçu à la fois un mandat de donner congé aux locataires et un mandat exclusif de vente de l'immeuble, et qu'elle avait établi le compromis de vente signé par la venderesse et les acheteurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que le défaut de réalisation de la condition suspensive à la date fixée par les parties avait rendu caduques les obligations découlant de l'acte du 6 juin 1991, la cour d'appel a souverainement constaté que la vente intervenue cinq ans plus tard, correspondait à une opération différente de celle prévue par la promesse, de sorte que la société Euro contact immobilier ne pouvait prétendre au paiement d'aucune commission ; que le moyen n'est donc pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Euro contact immobilier aux dépens ;

Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Euro contact immobilier à payer à Me Balat la somme de 1 600 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille trois.

Décision attaquée : cour d'appel de Nancy (2e Chambre civile) 2001-10-18
 

 MODÈLES DE COMPROMIS DE VENTE