LE COMPROMIS DE VENTE
TOUS LES PROPRIETAIRES DOIVENT AVOIR SIGNER LE COMPROMIS DE VENTE POUR EXIGER UNE VENTE FORCEE
L'Absence de signature de l'épouse prive le compromis de tout effet.
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 3 MARS 2010 POURVOI N° 08-18947
Attendu que pour condamner
M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros au titre de l'indemnité
contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code
civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas
absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de
l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs
Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par
l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout
effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la
cour d'appel a violé le texte susvisé
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 12 MAI 2010 POURVOI N° 08-17186
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si Mme Y... n'avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée à l'acte par celui-ci, M. Mohamed X... avait bien signé cet acte, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre M. Mohamed X..., pour sa part indivise, et la société Isabelle ;
LES CONDITIONS SUSPENSIVES D'UN COMPROMIS DE VENTE
Les conditions suspensives doivent être respectées strictement. Elles ont pour l'essentielle à la charge du notaire rédacteur de l'acte.
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En France, pour la vente d'un immeuble, notamment d'une maison, d'un terrain, d'un entrepôt, d'un bâtiment industriel, d'un local commercial ou d'un appartement, il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers ou en présence d'un agent immobilier. Cependant, la rédaction de la vente authentique doit être réalisée par un notaire. Choisissez un notaire: http://www.notaires.fr Le compromis de vente permet de lier les parties entre elles, le temps que l'acquéreur cherche et obtienne un crédit bancaire et que le notaire du vendeur remplisse les obligations légales envers les tiers avant de faire signer l'acte authentique. Toutefois, la vente est réputée parfaite dès l'échange des consentements dans le compromis de vente. Si une partie se désiste, elle doit des dommages et intérêts à l'autre partie, en plus de la possibilité de subir une "vente forcée". |
TOUTEFOIS L'ACQUEREUR DOIT JUSTIFIER D'UNE OFFRE DE PRET DANS LES DELAIS PREVUS POUR QUE LE COMPROMIS NE SOIT PAS CASSE
Il appartient en effet à l'acquéreur de faire les démarches avec célérité pour ne pas bloquer un bien trop longtemps sous compromis ou promesse de vente. Le manque de célérité doit être démontré par le vendeur.
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 27 JUIN 2010 POURVOI N° 09-15317
Vu l'article 1178 du code civil,
ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29
mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de
vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive
de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000
euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente
n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de
l'indemnité d'immobilisation
Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a
présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8
juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15
juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005,
retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à
l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne
lui est pas imputable
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la
preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive
d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt
conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché
l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de
la preuve, a violé les textes susvisés
L'ACQUEREUR QUI RENONCE A L'ACQUISITION DOIT DEMONTRER QU'IL N'A PAS EU D'OFFRE DE PRET
Il doit alors présenter au moins un refus de prêt. Nos modèles prévoient trois refus pour éviter le jeu des ententes entre un acquéreur et sa banque.
Nos modèles prévoient aussi que l'acquéreur doit aussi justifier des diligences pour obtenir un prêt sans obligation de mise en demeure, car le Juge contrôle la rédaction du compromis.
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile- 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15939 Rejet.
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que de la lecture complète de la clause litigieuse, il ressortait que si l'envoi d'une lettre recommandée par le vendeur ne constituait qu'une faculté, ce courrier était néanmoins indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel l'acquéreur devait justifier des diligences effectuées, et que ce n'était qu'au cas où il n'en justifiait pas que le vendeur pouvait conserver le dépôt de garantie, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'à défaut d'envoi de cette mise en demeure Mme X... ne pouvait légitimement se prévaloir du manque de diligence des consorts Y... dans la réalisation de la condition suspensive relative au prêt pour conserver le dépôt de garantie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision
L'acquéreur ne peut pas dire qu'il n'a pas d'offre de prêt si l'assurance ne lui convient pas
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile- 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15963 Rejet.
Mais attendu que la clause " sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs " ne porte pas atteinte au caractère ferme de l'offre de crédit caractérisant l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; qu'ayant relevé que les époux Y... produisaient une attestation du Crédit mutuel de Poitiers établissant qu'ils avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d'expiration de la validité de la condition suspensive, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être considérée comme réalisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision
L'ACQUEREUR PEUT POUR UN TERRAIN OU AGRANDIR UNE MAISON EXIGER UNE CLAUSE SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PERMIS DE CONSTRUIRE
Il doit agir avec célérité pour faire son dépôt de demande de permis de construire
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale, qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Y... et Z... pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse
L'AGENT IMMOBILIER DONT LA COMMISSION EST "OUBLIEE" DANS LE COMPROMIS DE VENTE, A DROIT A DES DOMMAGES ET INTERÊTS
Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la
société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission
due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente
amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour
évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente
son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son
droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa
commission;
Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manœuvres frauduleuses
destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au
paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la
réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour
d'appel a violé les textes susvisés;
MAIS A CONDITION QUE L'AGENT IMMOBILIER AIT REMPLI SES FONCTIONS NORMALEMENT
Attendu qu'à la suite d'une visite au domicile de l'intéressé, la société GT immobilier a reçu le 28 juin 2002 mandat de vendre un immeuble appartenant à M. X... et à ses filles Murielle et Cécile X... ; que les consorts X... qui avaient accepté une offre d'achat à un prix inférieur au prix de vente, ont refusé de signer le compromis ayant trouvé un acquéreur à un prix supérieur; que le protocole transactionnel signé entre les parties aux termes duquel les consorts X... s'engageaient à verser la somme de 7 620 euros à l'agence immobilière, n'a pas été exécuté ; que par jugement en date du 10 novembre 2006 le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté l'agence immobilière de sa demande en exécution de la transaction en retenant la nullité du mandat de vente.
Attendu que la cour d'appel qui a retenu d'une part le non respect par l'agent immobilier des règles relatives au démarchage et d'autre part l'absence de manœuvres imputables aux consorts X... a pu en déduire que le préjudice invoqué par l'agent immobilier résultait de sa propre faute ; que le moyen n'est pas fondé.
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LES EXPERTISES RECLAMEES DANS LE COMPROMIS DE VENTE ONT POUR BUT DE GARANTIR LES ACQUEREURS
Le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008, a modifié les délais pour exiger les expertises techniques, lors d'une vente d'un appartement, d'un bâtiment ou d'une maison. Evidemment, nos modèles sont actualisés aux nouvelles exigences règlementaires.
L'article R 271-5 du Code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé:
"Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3°, 4° et 6° du I de l'article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :-sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb;
-moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
-moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité. "
La loi du 12 juillet 2010 prévoit pour les lots en copropriété un nouvel article L. 134-4-1 au code de la construction et de l'habitation ainsi rédigé:
"Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour
les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de
refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou
plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement,
et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au
1er juin 2001, sont exemptés de la disposition de l'alinéa précédent.
Dans ces bâtiments, un audit énergétique doit être réalisé. Le contenu et les
modalités de réalisation de cet audit sont définis par décret en Conseil
d'Etat."
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 14 AVRIL 2010 POURVOI N° 09 14455
Sur le moyen unique : Vu les articles 1643 et 1645 du code civil;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai 2007), que Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien à Montpellier ; qu'au cours de travaux de rénovation il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas ; que Mme X... a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés ; que celle-ci lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente;
Attendu que pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, l'arrêt retient que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie;
Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 398, 11 euros au titre du traitement de la charpente et dit que Mme X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation par le tribunal de les effectuer, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée;
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 23 SEPTEMBRE 2009 POURVOI N° 08 13373
Le vendeur doit donner les résultats d'expertises mais ils ne sont pas responsable de la rédaction des rapports sauf en cas de mauvaise foi. Seuls les experts nantis d'une assurance professionnelle sont responsables de leur rapport ; voici la décision:
"Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner les consorts X... au paiement des sommes réclamées,
l'arrêt retient que ceux ci ont failli à leur obligation d'information et de
sécurité en assurant à deux reprises que l'immeuble était exempt d'amiante, que
si leur bonne foi n'est pas en cause, dès lors, d'une part, qu'il n'est pas
établi qu'ils avaient une connaissance personnelle de l'existence d'amiante et
que, d'autre part, ils avaient sollicité l'examen des lieux par un professionnel
muni d'une attestation de compétence, ils sont néanmoins tenus de répondre de
leur obligation envers leurs acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la législation relative à la protection de la
population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans
les immeubles bâtis, n'oblige le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à
l'acquéreur l'état établi par le professionnel, sans constater l'existence d'un
engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d'amiante, la
cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du
pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 2007,
entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la
cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement
composée ;"
Ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes, une cour d'appel retient exactement qu'un syndic investi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 du pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation peut, sans autorisation de l'assemblée générale, faire procéder à l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettant une action immédiate en cas d'infestation.
LES RENOVATIONS ECOLOGIQUES
Le décret n° 2009-1154 du 29 septembre 2009 crée un label "haute performance énergétique rénovation” prévu dans l'article R. 131-28-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le décret n°2009-1247 du 16 octobre 2009 prévoit un deuxième alinéa à l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme:
«Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction.»
LA RESCISION DE LA VENTE POUR LESION DES 7/12ieme DU PRIX DE VENTE
QUAND LE VENDEUR N'A PAS VENDU ASSEZ CHER AU POINT QU'IL EST LESE DES 7 DOUZIEME DU PRIX DE VENTE IL PEUT FAIRE RESCISION DE LA VENTE
Vu l'article 1674 du code civil, ensemble l'article 1675 du même code
Attendu que si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix
d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il
aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette
rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ; que pour savoir s'il y
a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état
et sa valeur au moment de la vente
Attendu que pour déclarer parfaite la vente intervenue entre Mme X... et la
SIEMP au prix de 114 598,80 euros, ordonné la réitération de cette vente par
acte authentique et débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient que
l'acte du 23 novembre 1981 comporte plusieurs conventions qui forment un
ensemble indivisible, à savoir un bail permettant à la SIEMP, preneuse, de
prendre la jouissance du terrain avec l'obligation d'en faire édifier un
bâtiment, après démolition des anciennes constructions existant sur le terrain
et, en fin de bail, une promesse de vente du terrain d'assiette, qu'il a été
convenu que la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant un prix équivalent
à dix années de loyers du bail à construction en sorte que le transfert de la
propriété du terrain d'assiette quoique reportée en fin de bail serait payé sur
la base des loyers réglés, cette clause rendant les deux opérations
indissociables, et que le prix résiduel était calculé sur des loyers révisés, ce
qui confère à la vente un caractère aléatoire interdisant l'application des
articles 1674 et 1675 du code civil
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser
l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa
doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour
de la levée de l'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE NOUVEAU CALCUL DE LA TVA EN MATIERE IMMOBILIERE
L'Europe impose un nouveau calcul de la TVA qui devient l'impôt principal en Europe pour limiter les conflits entre les Etats européens. L'Etat qui bénéficie de l'impôt est l'Etat sur le territoire du quel l'opération a lieu.
Lorsqu'un particulier achetait un terrain à bâtir, il était exonéré de TVA. Cette exonération étant en contradiction avec la directive qui prévoit une taxation systématique de tous les terrains, a été supprimée.
La loi met donc en place un dispositif permettant de rendre la TVA applicable à ces opérations. Néanmoins, en cas de cession d'un terrain à bâtir d'un particulier à un autre particulier, la réforme ne change rien et la cession reste frappée des seuls droits d'enregistrement.
En matière immobilière, les opérateurs qualifiés de "marchands de biens" achètent des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d'engagement de construire, en vue de les revendre. Leur régime fiscal prévoyait jusqu'alors une taxation systématique sur la marge des transactions réalisées qu'ils réalisaient.
Conformément au droit
communautaire, la réforme met en place une option d'entreprise pour la taxation
des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de "terrain à bâtir"
et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Elle offre donc davantage de
souplesse aux opérateurs, en leur permettant d'opter pour être soumis à la TVA
puis de déduire cette TVA de celle qu'ils ont collectée.
Voici le régime des marchands de biens :
l'application d'un régime de TVA sur marge est limitée à la livraison d'un "terrain à bâtir" ou d'un terrain ou immeuble pour lesquels une option a été formulée lorsque l'acquisition du bien vendu n'a pas ouvert droit à déduction.
l'article 852 du CGI qui imposait des contraintes administratives, est supprimé.
En cas de VEFA, l'exigibilité de la taxe
intervenait au moment de la signature de l'acte entre le professionnel et le
particulier. Désormais, l'exigibilité de la taxe est reportée au jour de
l'encaissement du prix.
Lorsque le particulier n'est pas en mesure d'opérer la déduction de la TVA,
faute d'être en possession des factures de travaux de construction grevés de
TVA, ou d'avoir supporté de la TVA sur l'assiette foncière de la construction,
il n'est plus redevable de cet impôt.
A l'inverse, la soumission à la TVA de la première cession par un particulier, dans les 5 ans de son achèvement, d'un immeuble qu'il a acquis en VEFA est maintenue mais il est permis de déduire la TVA ayant grevé l'acquisition.
L'ARTICLE 257 DU CODE GENERAL DES IMPÔTS EST CONFORME AUX DIRECTIVES EUROPEENNES
I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.
1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble
auquel ils se rapportent : 1° Les droits réels immobiliers, à l'exception des locations résultant de
baux qui confèrent un droit de jouissance ; 2° Les droits relatifs aux promesses de vente ; 3° Les parts d'intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en
fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un bien immeuble ou d'une
fraction d'un bien immeuble ; 4° Les droits au titre d'un contrat de fiducie représentatifs d'un bien
immeuble. 2. Sont considérés : 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions
peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre
document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L.
111-1-2 du code de l'urbanisme ; 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus
de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux
portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui
ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et
la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret
en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être
inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. 3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée : 1° Lorsqu'elles sont réalisées par des personnes assujetties au sens de
l'article 256 A : a) Sans préjudice des dispositions du II, les livraisons à soi-même
d'immeubles neufs lorsque ceux-ci ne sont pas vendus dans les deux ans qui
suivent leur achèvement ; b) Les livraisons à soi-même des travaux immobiliers mentionnés au III de
l'article 278 sexies ; 2° Lorsqu'elles sont réalisées, hors d'une activité économique visée à
l'article 256 A, par toute personne, dès lors assujettie à la taxe sur la valeur
ajoutée à ce titre : a) La livraison d'un immeuble neuf lorsque le cédant avait au préalable
acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire ; b) La livraison à soi-même des logements visés aux 9 et 11 du I de l'article
278 sexies. II. - Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des
livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux. 1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux : 1° Le prélèvement par un assujetti d'un bien de son entreprise pour ses
besoins privés ou ceux de son personnel ou qu'il transmet à titre gratuit ou,
plus généralement, qu'il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque
ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète
ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les
prélèvements effectués pour les besoins de l'entreprise pour donner des cadeaux
de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l'imposition des
prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté.
Cette limite s'applique par objet et par an pour un même bénéficiaire ; 2° L'affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d'un bien
produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l'objet
d'une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque
l'acquisition d'un tel bien auprès d'un autre assujetti, réputée faite au moment
de l'affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète parce que le
droit à déduction de la taxe afférente au bien fait l'objet d'une exclusion ou
d'une limitation ou peut faire l'objet d'une régularisation ; cette disposition
s'applique notamment en cas d'affectation de biens à des opérations situées hors
du champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée ; 3° L'affectation d'un bien par un assujetti à un secteur d'activité exonéré
n'ouvrant pas droit à déduction, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction
complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition
ou de son affectation conformément au 2° ; 4° La détention de biens par un assujetti ou par ses ayants droit en cas de
cessation de son activité économique taxable, lorsque ces biens ont ouvert droit
à déduction complète ou partielle lors de leur acquisition ou de leur
affectation conformément au 2°. 2. Sont assimilées à des prestations de services effectuées à titre onéreux : 1° L'utilisation d'un bien affecté à l'entreprise pour les besoins privés de
l'assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins
étrangères à son entreprise, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction
complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée ; 2° Les prestations de services à titre gratuit effectuées par l'assujetti
pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à
des fins étrangères à son entreprise. 3. Un décret en Conseil d'Etat définit les opérations désignées ci-dessus
ainsi que le moment où la taxe devient exigible. III. - Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée : 1° La cession d'aéronefs ou d'éléments d'aéronefs par les compagnies de
navigation aérienne mentionnées au 4° du II de l'article 262 à d'autres
compagnies ne remplissant pas les conditions fixées à cet article. Les modalités
d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des
arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances ; 2° Les biens et produits mentionnés aux 2° et 3° du II de l'article 262
lorsqu'ils cessent d'être utilisés dans les conditions prévues par cet article.
Les modalités d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de
besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances ; 3° La contribution à l'audiovisuel public ; 4° Les sommes attribuées par les sociétés de course au titre des gains de
course réalisés par les entraîneurs pour les chevaux dont ils sont
propriétaires.
L'ARTICLE 268 DU CODE GENERAL DES
IMPÔTS
S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'une opération mentionnée
au 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle a été formulée l'option prévue au 5°
bis de l'article 260, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à
déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est
constituée par la différence entre :
1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ; 2° D'autre part, selon le cas : - soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit,
pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble ; - soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des
apports en nature qu'il a effectués. Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées
aux deux précédents alinéas s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant.
UN VENDEUR PARTICULIER NON PROFESSIONNEL N'A PAS A GARANTIR DU VICE CACHE
En revanche, en cas de préjudice, un vendeur professionnel est obligé de garantir un vice caché
Ayant relevé que le vendeur d'un château, ingénieur des travaux publics, avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment qui avait construit de multiples immeubles d'habitation et qu'il s'était rendu régulièrement sur le chantier de rénovation de la charpente affectée de vices cachés, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'un professionnel de la construction immobilière et que la clause contractuelle de non-garantie n'était pas applicable.
UN VICE CACHE NE DOIT ETRE REPARE QU'EN CAS DE PREJUDICE
L'ignorance par le vendeur de l'existence d'une charge grevant le bien immobilier vendu étant sans incidence sur l'application de l'article 1626 du Code civil, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'appartenance de certaines parcelles au périmètre d'une Association Syndicale Autorisée permettant l'irrigation à tarif avantageux de parcelles à vocation agricole maintenait la valorisation objective du bien, en a exactement déduit qu'en l'absence de préjudice, la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée.
TOUT VENDEUR PROFESSIONNEL COMME PARTICULIER DOIT GARANTIR L'ACQUEREUR D'UNE EVICTION
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 15 décembre
2008), que Mme X..., épouse Y..., a vendu à M. Z... une parcelle que Mme A...,
épouse B..., a ultérieurement acquise des héritiers de celui-ci ; que, par arrêt
du 15 mars 2004, rectifié le 20 mars 2006, la cour d'appel a déclaré les
consorts C..., héritiers de Mme Y..., épouse C..., fille de Mme X..., légitimes
propriétaires de cette parcelle pour l'avoir acquise par prescription ; que Mme
A..., épouse B..., a formé tierce opposition à l'encontre de cet arrêt ;
Attendu que M. Yves C... fait grief à l'arrêt de rétracter cette décision et de
dire, sur la tierce opposition de Mme B..., que celle-ci est seule et légitime
propriétaire de cette parcelle, alors, selon le moyen, que le vendeur ne doit
pas sa garantie à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ou si celle-ci est
imputable à sa faute ; qu'en faisant droit à l'exception de garantie d'éviction
de Mme Paul B..., ayant cause des héritiers de M. Matthew Z..., sans rechercher,
comme il était soutenu, si ce dernier, qui avait acquis la parcelle litigieuse
le 1er février 1970, n'avait jamais fait usage de son droit de propriété, de
sorte que l'éviction lui était imputable, la cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard de l'article 1626 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les consorts C..., héritiers de la
venderesse, étaient tenus de l'obligation de garantir l'acquéreur du terrain et
ses ayants cause contre toute éviction résultant de leur fait personnel, telle
la possession trentenaire, la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de
procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme
B... était propriétaire de la parcelle pour l'avoir acquise des héritiers de M.
Z..., a légalement justifié sa décision
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