COMPROMIS DE VENTE
COMPROMIS DE VENTE
- LE DELAI DE RETRACTION DE 7 JOURS
- LES CONDITIONS SUSPENSIVES DU COMPROMIS
- LES COMMISSIONS D'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE
- LE DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES, DE LA SAFER ET DES SERVICES FISCAUX
- LES DROITS ET DEVOIRS DU VENDEUR
- LES IMMEUBLES A RENOVER OU A CONSTRUIRE
- LE CALCUL DES SURFACES DE LA LOI CARREZ ET LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES
- LA FISCALITE EN MATIERE DE VENTE IMMOBILIERE
- LE CLASSEMENT DE L'IMMOBILIER DE LOISIRS
LE DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS
AU PROFIT DE L'ACQUEREUR NON PROFESSIONNEL
En France, pour la vente d'un immeuble, notamment d'une maison, d'un terrain, d'un entrepôt, d'un bâtiment industriel, d'un local commercial ou d'un appartement, il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers ou en présence d'un agent immobilier. Cependant, la rédaction de la vente authentique doit être réalisée par un notaire.
Le compromis de vente sous seing privé, permet de lier les parties entre elles, le temps que l'acquéreur cherche et obtienne un crédit bancaire et que le notaire du vendeur remplisse les obligations légales envers les tiers avant de faire signer l'acte authentique.
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Un acquéreur qui a signé un compromis de vente bénéficie de sept jours francs pour se rétracter sans devoir rien à personne, soit en pratique jusqu'au huitième Jour. Le compromis ne commence à produire ses effets qu'après ce délai.
Article L 271-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 26 janvier 2011 pourvoi N° 09-69899 CASSATION
Vu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise
Attendu que pour dire que M. X... n'était plus recevable à se rétracter par lettre du 3 mars 2003, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celui-ci n'a jamais contesté la date du 13 septembre 2002 comme étant la date de l'acte qu'il a signé et dont il fournit la photocopie dans ses pièces et qu'une copie de la promesse a été remise en main propre à M. X... en l'étude notariale, qu'ainsi le délai légal de sept jours a régulièrement couru
Qu'en statuant ainsi, alors que la remise de l'acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Article D 271-6 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
L'acte sous seing privé ou une copie de
l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur
non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1
reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.
Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions
suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et
: " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours
m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de
l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise
inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".
Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 25 mai 2011 pourvoi N° 10-14641 CASSATION
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction
et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000
Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou
l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts
donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles
d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la
propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un
délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la
lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant
des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de
remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes
Attendu que pour dire que les époux Y... n'avaient pas valablement exercé leur
faculté de rétractation, l'arrêt retient que si la remise en main propre de la
promesse, par l'agence immobilière, le jour de sa signature, ne pouvait valoir
notification au sens des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la
construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation était
censé n'avoir jamais couru, les conclusions déposées devant le tribunal le 5
janvier 2006, par lesquelles les époux Y... déclaraient exercer leur droit de
rétractation, ne respectaient pas la forme de la lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, et qu'en outre l'exercice de la faculté de rétractation par
voie de dépôt de conclusions ne peut être considéré comme un moyen présentant
des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de
remise, dès lors que l'objet de ces conclusions vise à répondre à une demande
tendant au paiement de la clause pénale et que le moyen tenant à l'irrégularité
de la notification de la promesse est invoqué par voie d'exception
Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsque le délai de rétraction n'a pas couru,
la notification par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur de
conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation
satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de
l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Article D 271-7 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Le projet d'acte authentique visé au cinquième alinéa de
l'article L. 271-1 remis directement à l'acquéreur non professionnel
reproduit les dispositions de
l'article L. 271-2.
Le bénéficiaire du droit de réflexion y inscrit de sa main les mentions
suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... "
et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de réflexion de sept jours
m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de
l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise
inscrite de ma main sur le présent projet, soit à compter du... "
Article L 271-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.
COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE DU 17 NOVEMBRE 2010 POURVOI N° 09-17297 CASSATION
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation
Attendu que pour dire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 comporte en dernière page un paragraphe stipulant que la loi " SRU " instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes que le texte est reproduit en substance et en caractères d'imprimerie normaux et que la notification de ce texte a été faite par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004 ne faisant aucune référence à la faculté de rétractation ouverte aux acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte sus-visé
Article L 271-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux ventes par adjudication réalisées en la forme authentique.La pratique des professionnels est de demander un chèque qui n'est pas encaissé immédiatement mais seulement au bout de huit jours comme le permet l'Article L 131-32 du Code Monétaire et financier.
Article L 131-32 du Code Monétaire et financier
Le chèque émis et payable dans la France métropolitaine doit être présenté au paiement dans le délai de huit jours.
Le chèque émis hors de la France métropolitaine et payable dans la France métropolitaine doit être présenté dans un délai, soit de vingt jours, soit de soixante-dix jours, selon que le lieu de l'émission se trouve situé en Europe ou hors d'Europe.
Pour l'application de l'alinéa précédent, les chèques émis dans un pays riverain de la Méditerranée sont considérés comme émis en Europe.
Le point de départ des délais indiqués au deuxième alinéa est le jour porté sur le chèque comme date d'émission.
Toutefois cette pratique nous parait oublier que le chèque est un instrument de paiement et non un instrument de crédit.
CONDITIONS SUSPENSIVES DU COMPROMIS
Nous déconseillons la promesse de vente qui n'engage que le vendeur et non pas l'acquéreur. Les tribunaux limitent fortement les droits d'un acheteur puisqu'il ne s'est engagé à rien ! Le compromis de vente ou de cession engage les deux parties et les droits de chacun sont protégés par le juge.
Les conditions suspensives doivent être respectées strictement. Elles sont pour l'essentiel à la charge du rédacteur de l'acte.
La vente est réputée parfaite dès la levée de toutes les clauses suspensives dans le compromis de vente. Si une partie se désiste, elle doit alors des dommages et intérêts à l'autre partie, en plus de la possibilité de subir une "vente forcée".
L'ACQUEREUR DOIT JUSTIFIER D'UNE OFFRE DE PRET DANS LES DELAIS PREVUS
POUR QUE LE COMPROMIS NE SOIT PAS CASSE
Il appartient en effet à l'acquéreur de faire les démarches avec célérité pour ne pas bloquer un bien trop longtemps sous compromis ou promesse de vente. Le manque de célérité doit être démontré par le vendeur.
ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 27 JUIN 2010 POURVOI N° 09-15317
Vu l'article 1178 du code civil,
ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29
mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de
vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive
de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000
euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente
n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de
l'indemnité d'immobilisation
Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a
présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8
juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15
juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005,
retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à
l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne
lui est pas imputable
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la
preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive
d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt
conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché
l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de
la preuve, a violé les textes susvisés
L'ACQUEREUR QUI RENONCE A L'ACQUISITION DOIT DEMONTRER QU'IL N'A PAS EU D'OFFRE DE PRET
Il doit alors présenter au moins un refus de prêt. Nos modèles prévoient trois refus pour éviter le jeu des ententes entre un acquéreur et sa banque.
Nos modèles prévoient aussi que l'acquéreur doit aussi justifier des diligences pour obtenir un prêt sans obligation de mise en demeure, car le Juge contrôle la rédaction du compromis.
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15939 Rejet.
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que de la lecture complète de la clause litigieuse, il ressortait que si l'envoi d'une lettre recommandée par le vendeur ne constituait qu'une faculté, ce courrier était néanmoins indispensable et nécessaire pour faire partir le délai dans lequel l'acquéreur devait justifier des diligences effectuées, et que ce n'était qu'au cas où il n'en justifiait pas que le vendeur pouvait conserver le dépôt de garantie, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'à défaut d'envoi de cette mise en demeure Mme X... ne pouvait légitimement se prévaloir du manque de diligence des consorts Y... dans la réalisation de la condition suspensive relative au prêt pour conserver le dépôt de garantie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision
L'acquéreur ne peut pas dire qu'il n'a pas d'offre de prêt si l'assurance ne lui convient pas
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 23 juin 2010 N° de pourvoi 09-15963 Rejet.
Mais attendu que la clause " sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs " ne porte pas atteinte au caractère ferme de l'offre de crédit caractérisant l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; qu'ayant relevé que les époux Y... produisaient une attestation du Crédit mutuel de Poitiers établissant qu'ils avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d'expiration de la validité de la condition suspensive, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être considérée comme réalisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision
L'ACQUEREUR DOIT DEMONTRER QUE LA DEMANDE DE PRET EST LOYALE
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 6 octobre 2010 N° de pourvoi 09-69914 CASSATION
Vu l'article 1178 du code civil,
ensemble l'article 1315 du même code
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juillet 2009), que, le 21
septembre 2007, les époux X... ont promis de vendre à M. Y... et à Mme Z... une
maison, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant
maximum de 550 000 euros, au taux maximum de 5 % l'an et d'une durée ne pouvant
pas dépasser 15 ans ; que, faisant état d'un refus de prêt, M. Y... et Mme Z...
ont assigné les époux X... en restitution du dépôt de garantie qu'ils avaient
versé
Attendu que pour les débouter de leur demande, l'arrêt retient que la charge de
la preuve qu'il a loyalement présenté une demande de prêt pèse sur l'acquéreur,
qu'en s'abstenant de produire le dossier de demande de prêt, M. Y... et Mme Z...
ne mettent pas la cour d'appel en mesure de vérifier qu'ils ont communiqué à la
banque des renseignements précis, complets et exacts sur l'état de leurs
ressources et de leur situation financière et que la lettre du 15 novembre 2007
du crédit social des fonctionnaires suivant laquelle cet organisme leur a refusé
un prêt destiné à l'acquisition du bien, d'un montant de 550 000 euros et sur
une durée de 15 ans au taux maximum de 5 %, ne suffit pas à rapporter la preuve
qu'ils avaient présenté un dossier de demande de prêt loyal
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Y... et Mme Z...
avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, ce
dont il résultait qu'il appartenait aux époux X... de rapporter la preuve que
les bénéficiaires avaient empêché l'accomplissement de la condition, la cour
d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés
L'OFFRE DE PRÊT DOIT ÊTRE COMPLETE SINON
L'ACQUEREUR EST DISPENSE DE PAYER LES INTERÊTS A LA BANQUE
COUR DE CASSATION Chambre civile 1 du 30 septembre 2010 N° de pourvoi 09-67930 Cassation
Vu les articles L. 312-8 3° et L. 312-33 du code de la consommation
Attendu que pour rejeter la demande de l'emprunteur tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur pour non-respect des dispositions relatives au TEG, l'arrêt relève que l'article L. 312-33 ne peut être invoqué au titre du calcul erroné du TEG
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-8 3° du code de la consommation que l'offre de prêt doit indiquer outre le montant du crédit, son coût total et son taux défini conformément à l'article L. 313-1 du même code, la cour d'appel a violé les textes susvisés par refus d'application
L'ACQUEREUR PEUT POUR UN TERRAIN OU AGRANDIR UNE MAISON EXIGER
UNE CLAUSE SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PERMIS DE CONSTRUIRE
Il doit agir avec célérité pour faire son dépôt de demande de permis de construire
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale, qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Y... et Z... pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux Y... démontraient que même s'ils avaient déposé une demande de permis de construire celle-ci n'aurait pu être acceptée car, en raison des contraintes du plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune de Steenvoorde, la surface habitable autorisée sur le site ne pouvait être que de 245 m2, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le document d'urbanisme applicable à la cause et qui a relevé que les vendeurs ne prétendaient pas que le projet pour une surface habitable de 550 m2 était réalisable, a pu en déduire que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire tel que défini à la promesse n'était pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l'acquéreur, de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué aux époux Y...
COMMISSION D'AGENT IMMOBILIER ET DU NOTAIRE
LE NOTAIRE A EN FRANCE LE MONOPOLE DES ACTES
AUTHENTIQUES EN MATIERE IMMOBILIERE
Les notaires ont le monopole des actes authentiques de vente de biens immobiliers mais ils doivent faire des statistiques sur le marché immobilier. Le notaire ne pourra être payé ou payer que par virement bancaire dès la publication du décret d'application.
Article 710-1 du Code civil en sa rédaction de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011.
Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière,
résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en
France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une
autorité administrative.
Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé,
contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut
donner lieu aux formalités de publicité foncière. Toutefois, même lorsqu'ils ne
sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations
des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou
droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaux
d'abornement peuvent être publiés au bureau des hypothèques à la condition
d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un
notaire.
Le premier alinéa n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière des
assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes
de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents
portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude
administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des
documents d'arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de
décisions administratives ou d'événements naturels.
Article 1317-1 du Code civil en sa rédaction de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011.
L'acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
Article L 112-6-1 du Code Monétaire et financier en sa rédaction de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 appliqué à partir du 1er janvier 2013.
Les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'exécution de ce virement ainsi que le seuil au-dessous duquel d'autres modalités de paiement demeurent autorisées.
Article 6 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat en sa rédaction de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011
Les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d'immeubles à titre onéreux. Ils transmettent au conseil supérieur du notariat les données nécessaires à l'exercice de cette mission de service public dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat.
Article 6-1 de l'ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat en sa rédaction de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011
Dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat,
le conseil supérieur du notariat centralise et diffuse les données visées à
l'article 6 de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat.
La mise en œuvre de cette mission de service public peut être déléguée par le
conseil supérieur du notariat à tout organisme de droit privé placé sous son
contrôle.
Recherchez un notaire: http://www.notaires.fr
LA COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER PAIE
LA MISE EN RELATION, LA RELATION ET LE CONSEIL
L'activité de l'agent immobilier est prévue par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret 2010-1707 du 30 décembre 2010.
L'AGENT IMMOBILIER A UNE OBLIGATION D'INFORMATION
Attendu qu'ayant relevé que l'agence immobilière contestait la caractère visible
des désordres de la toiture mais que l'expert avait constaté que la toiture
présentait des affaissements d'amplitude décimétrique, que l'agence immobilière
devait, au moins, attirer l'attention des époux Y...sur ce phénomène, et qu'elle
n'avait procédé à aucun contrôle relatif au bien, la cour d'appel a pu en
déduire que l'agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et
de conseil et avait contribué au préjudice subi par les époux Y...dans une
proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1792, 1792-1 et 2270 ancien du code civil ;
Attendu que pour condamner M. X...à payer aux époux Y...une somme de 89 654
euros au titre des frais de réparation de l'immeuble, d'étaiement provisoire, de
diagnostic, de préjudice de jouissance et de préjudice moral, l'arrêt retient
que compte tenu de la réalisation de travaux importants portant sur des éléments
essentiels de la construction, M. X..., en sa qualité de constructeur, est
susceptible de voir sa garantie décennale retenue, mais qu'à défaut de preuve
apportée que les travaux ont été terminés avant le 9 avril 1994, point de départ
de la garantie, c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que l'action
en garantie d'une durée de dix ans, n'était pas prescrite, lors de la vente de
la maison aux époux Y...;
Qu'en statuant ainsi, alors que la date à prendre en considération pour
apprécier si l'action était prescrite était, non la date de la vente, mais celle
à laquelle les époux Y...avaient engagé leur action, la cour d'appel a violé les
textes susvisés.
UN ACQUEREUR A DROIT D'ACHETER SANS ETRE COMPETENT EN MATIERE IMMOBILIERE
L'AGENT IMMOBILIER DOIT LE CONSEILLER
Sur le premier moyen :
Vu l'article1642 du code civil ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés,
l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la
toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune,
le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois,
imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de
visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à
apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme
de l'art ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition
qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro
Services et Michael Vogel Immobilien, l'arrêt retient que le descriptif des
annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le
château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la
mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif
des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ;
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé
LA COMMISSION D'UN AGENT IMMOBILIER PEUT ETRE VERSEE AVANT L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE,
DES LORS QUE LES CLAUSES SUSPENSIVES DU COMPROMIS SONT LEVEES
Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ; que la cour d'appel a estimé qu'il résultait des énonciations de l'acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; qu'en ayant déduit que c'était à tort que le premier juge avait assimilé le refus de M. X... de signer l'acte authentique à l'exercice d'une faculté de dédit, l'arrêt a dès lors retenu à bon droit que la vente devait être regardée comme effectivement conclue au sens des dispositions visées par la première branche ; que le défaut de réalisation des conditions suspensives auquel se réfère la seconde branche n'ayant pas été invoqué devant les juges du fond, ce grief est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ; que le moyen ne peut être accueilli
L'AGENT IMMOBILIER DONT LA COMMISSION EST OUBLIEE
DANS LE COMPROMIS DE VENTE, A DROIT A DES DOMMAGES ET INTERÊTS
Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la
société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission
due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente
amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour
évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente
son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son
droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa
commission;
Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manœuvres frauduleuses
destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au
paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la
réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour
d'appel a violé les textes susvisés;
MAIS A CONDITION QUE L'AGENT IMMOBILIER AIT REMPLI SES FONCTIONS NORMALEMENT
COUR DE CASSATION Chambre civile 1 du 25 NOVEMBRE 2010 N° de pourvoi 08-12432 Cassation.
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier
1970
Attendu que lorsque le mandant a donné à un
mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer
une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a
été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970,
et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire
initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts
en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des
diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition
Attendu que pour condamner les époux Z... à payer
à la société Terrazur la commission de 5 % prévue par le mandat de recherche,
calculée sur la base du prix effectif d'achat, l'arrêt attaqué affirme que
lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de
l'acquérir fait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite avec un
autre mandataire du vendeur, l'opération est effectivement conclue par
l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission
convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des
circonstances ou fautes de l'agent immobilier en ajoutant qu'aucune faute de la
société Terrazur n'est alléguée
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé
Attendu qu'à la suite d'une visite au domicile de l'intéressé, la société GT immobilier a reçu le 28 juin 2002 mandat de vendre un immeuble appartenant à M. X... et à ses filles Murielle et Cécile X... ; que les consorts X... qui avaient accepté une offre d'achat à un prix inférieur au prix de vente, ont refusé de signer le compromis ayant trouvé un acquéreur à un prix supérieur; que le protocole transactionnel signé entre les parties aux termes duquel les consorts X... s'engageaient à verser la somme de 7 620 euros à l'agence immobilière, n'a pas été exécuté ; que par jugement en date du 10 novembre 2006 le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté l'agence immobilière de sa demande en exécution de la transaction en retenant la nullité du mandat de vente.
Attendu que la cour d'appel qui a retenu d'une part le non respect par l'agent immobilier des règles relatives au démarchage et d'autre part l'absence de manœuvres imputables aux consorts X... a pu en déduire que le préjudice invoqué par l'agent immobilier résultait de sa propre faute ; que le moyen n'est pas fondé.
LES MANDANTS RETROUVENT LEUR ARGENT QUAND UNE AGENCE FAIT FAILLITE
L'ARGENT DEPOSE SUR LE COMPTE SEQUESTRE N'APPARTIENT PAS A L'AGENT IMMOBILIER
IL REMET LES SOMMES AUX MANDANTS SANS AUTORISATION DU JUGE COMMISSAIRE
Vu les articles 1er et 3 (2°) de la loi n° 70-9 du 2
janvier 1970 et L. 622-24 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi
du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises
Attendu, selon l'ordonnance attaquée, rendue en dernier ressort, que la société
Agence des Bruyères (la société Ab), exploitant une agence immobilière, a été
mise en liquidation judiciaire le 21 septembre 2007, M. X... étant désigné
liquidateur ; que le 24 octobre 2007, M. Y... a déclaré sa créance au passif de
la société Ab au titre des fonds détenus par elle en qualité de mandataire de ce
dernier ; qu'après contestation de celle-ci par le liquidateur et la société Ab,
cette créance a été admise à concurrence de 2 191 euros
Attendu que pour admettre cette créance à titre chirographaire, le
juge-commissaire retient que M. Y... justifie de sa créance par un document
établi, à son intention en vue de sa déclaration fiscale, par le débiteur qui ne
justifie nullement de son paiement effectif
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le mandant d'une agence immobilière en
liquidation judiciaire n'a pas à déclarer sa créance de restitution résultant
des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 au passif de la procédure, celle-ci
échappant par sa nature aux dispositions de la procédure collective obligeant
les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture à
déclarer leurs créances au liquidateur, le juge-commissaire a violé les textes
susvisés
UN ACQUEREUR NE PEUT USER DE MANŒUVRES FRAUDULEUSES
POUR EVITER AU VENDEUR DE PAYER LA COMMISSION
Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat, avait fait visiter l’appartement aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts
LE DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES
DE LA SAFER ET DES SERVICES FISCAUX
LE DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES
Ce droit de préemption ne peut être appliqué que s'il est associé à un véritable projet d'intérêt général, par exemple dans le cadre de la rénovation urbaine ou de la construction de logements sociaux aidés. Le caractère architectural d'un bâtiment, quel que soit son intérêt, ne peut justifier à lui seul, l'application d'un droit de préemption par la commune ou le groupement de communes.
Le montant de la préemption est fixé par le bénéficiaire du droit de préemption, après avis des domaines.
Si ce prix n'est pas celui demandé par le vendeur, celui-ci peut, dans un délai de deux mois, accepter ce prix, refuser de vendre, ou demander que le prix soit fixé par le Juge compétent en matière d'expropriation.
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LE DROIT DE PREEMPTION DES SAFER
Le droit de préemption des SAFER porte sur les terres et domaines agricoles pour permettre :
La SAFER ne peut pas détourner son droit de préemption.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 16 JUIN 2011 POURVOI N° 09-72679 REJET
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel de la SAFER que celle-ci ait soutenu que le tribunal paritaire des baux ruraux n'était pas compétent pour connaître des conditions d'exercice, par le preneur en place, de son droit de préemption, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que pour l'exercice de son droit de préemption, la SAFER invoquait les objectifs suivants : " 1° Installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs, 2° Agrandissement des exploitations existantes et amélioration de leur réparation parcellaire " et qu'il n'était pas contesté que le rétrocessionnaire choisi était un homme de 77 ans demeurant en ville et retiré de la vie professionnelle active, la cour d'appel a pu, sans modification de l'objet du litige, ni violation du principe de la contradiction ou dénaturation, en déduire que la SAFER avait détourné l'exercice du droit de préemption.
SI LE TERRAIN n'a pas de vocation agricole, la SAFER ne peut pas préempter.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-14004 REJET
Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER
La SAFER peut préempter pour la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15008 REJET
Mais attendu que l'exercice du droit de préemption sur le fondement du 8° de l'article L. 143-2 du code rural ayant pour objet la réalisation d'un projet de mise en valeur des paysage et de protection de l'environnement approuvé par l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de ses établissements, la cour d'appel, qui a relevé que la décision de préemption litigieuse ne comportait pas d'indications concrètes constitutives du descriptif d'un projet susceptible de répondre aux objectifs à atteindre, la SAFER se contentant d'exprimer en termes généraux la mission de protection de l'environnement que lui a confiée le législateur et retenu à juste titre que l'acquisition de terres incluses dans le périmètre d'une ZNIEFF ne constituait pas en soi un projet et que l'autorisation du directeur régional de l'environnement ne valait pas approbation d'un projet spécifique dont il n'était pas fait mention dans la décision, en a déduit à bon droit, sans être tenue de se livrer à une recherche sur la portée de lettres produites que ses constatations rendaient inopérante, que cette décision de préemption devait être annulée avec toutes conséquences de droit
La SAFER qui n'a pas été informée d'une vente a six mois pour faire annuler la vente à partir non pas du jour de la vente mais du jour qu'elle en a connaissance.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du 16 JUIN 2011 POURVOI N° 10-15410 et 10-10788 Cassation
Attendu que pour déclarer la SAFER forclose en son action, l'arrêt retient que le délai de six mois de l'action en nullité d'une vente faite sans observation des formalités relatives à l'exercice du droit de préemption de la SAFER court à compter du jour où la date de la vente lui est connue, que s'agissant d'une matière soumise à la publicité foncière, la vente litigieuse est opposable aux tiers et donc à la SAFER à compter de sa publication à la conservation des hypothèques, publication précisément destinée à porter les actes de vente immobilière à la connaissance des tiers tels la SAFER, et que l'acte de vente ayant été publié à la conservation des hypothèques d'Antibes le 12 mars 2004 et l'assignation en nullité de la vente ayant été délivrée le 14 septembre 2005, la forclusion est encourue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
LE DROIT DE PREEMPTION DES SERVICES FISCAUX
Si le prix est trop bas au point qu'un soupçon de "dessous de table" est plausible, les services fiscaux peuvent préempter et revendre ensuite. C'est une préemption sanction.
LE DROIT DE PREEMPTION DES LOCATAIRES
EST PREVU PAR LA LOI DU 6 JUILLET 1989
Cliquez sur le bouton de gauche ci dessous pour y accéder :
LES DROITS ET DEVOIRS DU VENDEUR
TOUS LES PROPRIETAIRES DOIVENT AVOIR SIGNER
LE COMPROMIS DE VENTE POUR EXIGER UNE VENTE FORCEE
L'ABSENCE DE SIGNATURE DE L'EPOUSE PRIVE LE COMPROMIS DE TOUT EFFET
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 3 MARS 2010 POURVOI N° 08-18947
Attendu que pour condamner
M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros au titre de l'indemnité
contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code
civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas
absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de
l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs
Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par
l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout
effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la
cour d'appel a violé le texte susvisé
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 1 DU 12 MAI 2010 POURVOI N° 08-17186
Mais attendu qu'ayant, par motifs
propres et adoptés, constaté que si Mme Y... n'avait pas signé la promesse
annexée au bail et si la signature censée être
celle de M. Driss X... n'avait pas été portée à l'acte par celui-ci, M. Mohamed
X... avait bien signé cet acte, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la
vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour
la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente
était parfaite entre M. Mohamed X..., pour sa part indivise, et la société
Isabelle
LE PARTAGE DES BIENS
N'EST DEFINITIF QUE LORSQUE LE DIVORCE EST PRONONCE EN COURS DE DIVORCE, LES DEUX EPOUX DOIVENT SIGNER LE
COMPROMIS DE VENTE
COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 26 JANVIER 2011 N° Pourvoi 09-13138 CASSATION
Mais attendu que le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque sa jouissance a été attribuée, à titre provisoire, à l'un des époux pour la durée de l'instance en divorce ; qu'ayant constaté que l'appartement litigieux constituait le domicile conjugal où résidait la famille et que sa jouissance avait été attribuée au mari par une ordonnance de non-conciliation du 17 mars 2000 autorisant les époux à résider séparément, la cour d'appel en a justement déduit que la vente de ce bien par M. X... sans le consentement de son épouse alors que la dissolution du mariage n'était pas encore intervenue, était nulle en application de l'article 215, alinéa 3, du code civil ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé.
LA NOTIFICATION DE L'INTENTION DE CEDER DES DROITS INDIVIS NE VAUT PAS VENTE
COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 9 FEVRIER 2011 N° Pourvoi 10-10759 REJET
Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la notification faite au titulaire du droit de préemption de l'intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente et que l'indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté d'un autre indivisaire d'exercer son droit de préemption ; que le moyen n'est pas fondé
L'IMMOBILISATION SOUS SEING PRIVE DE PLUS DE 18 MOIS D'UN BIEN D'UN PARTICULIER EST INTERDIT
ARTICLE L 290-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.
LE PACTE SUR SUCCESSION FUTURE, POUR VENDRE UN IMMEUBLE NON ENCORE HERITE, EST INTERDIT
Article 1130 du Code Civil
Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation.
On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s'agit, que dans les conditions prévues par la loi.
COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, 26 Octobre 2011 N° Pourvoi 10-11894 Cassation
Vu l’article 1130 du code civil
Attendu qu’en vertu de ce texte, constitue un pacte sur succession future prohibé toute stipulation ayant pour objet d’attribuer, en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, un droit privatif éventuel sur tout ou partie d’une succession non ouverte
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 13 juin 1993, Mme Brigitte X..., épouse Y..., a déclaré céder à sa soeur, Mme Georgette X..., et à l’époux de celle-ci, M. Z..., un terrain lui "revenant d’un partage de famille", situé à Saint André de la Réunion en contrepartie du règlement de la somme de 60 000 francs ; que, par acte notarié du 11 mars 1994, Antoine X... a consenti une donation-partage à ses enfants, le lot attribué à Mme Y... comprenant la parcelle faisant l’objet de la convention du 13 juin 1993, l’acte stipulant une réserve d’usufruit au profit du donateur et de son épouse et interdisant aux donataires d’aliéner ou d’hypothéquer les biens pendant la vie du donateur et de son conjoint ; qu’après le décès d’Antoine X... et la renonciation de son épouse à son usufruit, les époux Z... ont assigné Mme Y... en régularisation de la vente
Attendu que, pour déclarer la vente parfaite et enjoindre à Mme X..., épouse Y..., de signer l’acte authentique, après avoir retenu que l’acte du 13 juin 1993 constituait une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien déterminé et à prix convenu, que ce prix avait été payé, qu’aucun délai n’avait été fixé pour la réalisation des conditions implicites qui étaient, d’une part, l’effectivité de la donation-partage et, d’autre part, la renonciation à l’usufruit par le donateur ou son concours à l’acte de vente, l’arrêt attaqué énonce que l’acte sous seing privé, signé uniquement par Mme Brigitte X... s’analyse en une promesse de vente dont la réalisation était conditionnée par la donation-partage qui faisait de Mme Brigitte X... la nue-propriétaire de la parcelle objet de cet acte et par l’acquisition de la pleine propriété après la renonciation des usufruitiers, que ces deux conditions ont été réunies après le décès d’Antoine X... et la renonciation de son épouse au bénéfice de l’usufruit, que le fait que les époux Z... se soient heurtés, pour la réalisation de la vente, au refus d’Antoine X... de renoncer à son usufruit n’entraîne pas la nullité de celle-ci dès lors qu’aucun délai de régularisation n’avait été fixé dans l’acte du 13 juin 1993, ni dans l’acte de donation-partage
Qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’absence de clause expresse différant la réalisation de la vente au jour du décès du donateur ou de la renonciation de ce dernier et de son épouse à l’usufruit, l’acte litigieux constituait un pacte sur succession future, la cour d’appel a violé le texte susvisé
LE DEVOIR DE LOYAUTE VIS A VIS DE L'ACQUEREUR
QUANT AUX RENSEIGNEMENTS PREALABLES
LE VENDEUR DOIT INFORMER DE L'EXISTENCE d'un Plan de Prévention des Risques et
DES RISQUES INONDATION, INCENDIE, SISMIQUES, SEVESO OU DES TERMITES ET INSECTES NUISIBLE
Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que si
aucune obligation légale spécifique ne pesait sur les consorts X... concernant
la présence d'amiante dans l'immeuble vendu, le vendeur, tenu à un devoir
général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait
dont il avait connaissance et qui aurait empêché l'acquéreur, s'il l'avait
connu, de contracter aux conditions prévues, la cour d'appel, qui a
souverainement constaté que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la
vente, de la présence d'amiante dans les éléments constitutifs de l'immeuble
vendu, et qui a relevé qu'il était démontré que Mme Y... n'aurait pas acheté aux
conditions qu'elle avait acceptées si elle avait eu connaissance de la
consistance réelle des biens, laquelle lui avait été intentionnellement
dissimulée, a pu en déduire l'existence d'une réticence dolosive imputable aux
vendeurs
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'en dissimulant à Mme Y... les
informations dont ils disposaient quant à la présence d'amiante dans les murs et
les cloisons, les consorts X... lui avaient, par là même, dissimulé les risques
auxquels elle serait exposée lors de la réalisation de travaux et la nécessité
dans laquelle elle se trouverait de faire procéder préalablement au désamiantage
de l'immeuble, la cour d'appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice, a
pu en déduire que les vendeurs devaient être condamnés à des dommages-intérêts
correspondant au coût des travaux de désamiantage.
L'Arrêté du 26 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes d'habitations à loyer modéré, impose des prix plafonds de vente pour les sociétés d'HLM.
LE VICE CACHE ET LE FAIT DU VENDEUR
LA GARANTIE DU VICE CACHE EST LIMITEE A DEUX ANS APRES SA DECOUVERTE
Article 1648 du Code Civil
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par
l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion,
dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des
vices ou des défauts de conformité apparents.
COUR
DE CASSATION 3ème Chambre civile
du
9 FEVRIER 2011 POURVOI N°
10-11573 CASSATION
Vu l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1648 du
même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2009), que par acte notarié du
22 octobre 2002, les époux X... ont vendu un immeuble aux époux Y... ; que
ceux-ci, invoquant le vice caché de la chose vendue résultant, selon eux, du
défaut de raccordement au réseau public du système d'évacuation des eaux usées,
ont assigné les vendeurs en paiement des travaux de mise en conformité et de
dommages-intérêts ;
Attendu que pour déclarer les demandes irrecevables, l'arrêt retient qu'il
incombe à l'acquéreur, qui prétend agir dans le délai prévu par l'article 1648
du code civil, d'établir la date à laquelle il a eu connaissance du vice, que
pour faire cette preuve les époux Y... se bornent à verser aux débats un devis
du 6 novembre 2006 de mise en conformité du réseau d'assainissement de leur
pavillon, que la découverte de la non-conformité étant nécessairement antérieure
à la demande de ce devis, la date de connaissance du vice n'est pas établie et
que l'action des acquéreurs, qui ne justifient pas l'avoir introduite dans le
délai légal, est irrecevable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du
dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en
justifier, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Vu l'article 455 du code de procédure civile
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2010), que, par acte authentique du 28 avril 2004, les époux X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... et à Mme Z...(consorts Y...) ; que, soutenant que les vendeurs leur avaient caché l'existence d'une fenêtre de toit dans la salle de bains, dissimulée par un faux plafond, entraînant un problème d'humidité, les consorts Y... les ont assignés en indemnisation de leur préjudice
Attendu que, pour débouter les consorts Y... de leurs
demandes, l'arrêt retient que l'action fondée sur l'obligation de délivrance
conforme se confond avec celle fondée sur l'existence d'un vice caché, que
l'action de l'acquéreur est soumise au bref délai et que l'action introduite le
19 janvier 2007 pour un achat du 28 avril 2004 ne répond pas à cette condition
Qu'en statuant ainsi, par cette seule affirmation et sans constater que la
garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action
des consorts Y..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte
susvisé
UN VENDEUR PARTICULIER NON PROFESSIONNEL N'A PAS A GARANTIR DU VICE CACHE
Sauf s'il en est parfaitement informé et qu'il a gardé le silence.
L'acquéreur peut alors demander soit la réparation des dégâts soit la résolution de la vente.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mai 2009), que, le 4 décembre 2003, M. X... a vendu à M. Y... un appartement ; que se plaignant de nuisances acoustiques et d'infiltrations, M. Y... a demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la chambre de l'appartement de M. Y... n'était séparée de l'appartement antérieurement occupé par M. X... que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre et relevé que la locataire de l'appartement du deuxième étage attestait que pendant l'été 2003, M. X... avait utilisé l'appartement du premier étage et que s'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait ignorer que le bruit reproché à sa locataire résultait de la présence d'une trémie entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture et que les défauts acoustiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement, abstraction faite des motifs critiqués par les première et deuxième branches, que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu
Mais attendu que le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point ; qu'ayant relevé que la généralisation des nuisances acoustiques à tout l'appartement contribuait fortement à rendre désagréable son usage, car empêchant d'en jouir en toute intimité, et que ce défaut était suffisamment grave pour influer sur le prix de l'appartement, si ce n'était sur son acquisition, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût, que ses constatations relatives à l'existence d'un vice rédhibitoire rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision
Un vendeur qui a fait les travaux lui même doit les faire dans les règles de l'art. Si un incident est provoqué par les travaux, il est responsable sans être couvert par son assurance.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2009) qu'en 1994-1995 M. X... a, avec le concours de M. Y..., artisan plombier-chauffagiste, réalisé dans un immeuble lui appartenant, des travaux relatifs au système de chauffage avec installation du poêle à bois en rez-de-chaussée et percement du plancher intermédiaire, que M. Y... est intervenu dans cette réalisation, qu'à la suite de la vente de l'immeuble aux époux A... intervenue le 10 septembre 2001, un incendie s'est déclaré le 15 novembre suivant détruisant la toiture et la charpente ; que les époux A... ont assigné M. X..., son assureur, la société Garantie mutuelle des fonctionnaires et M. Y... en responsabilité et réparation de leur préjudice
Attendu qu'ayant relevé que le fait matériel à l'origine de l'incendie était le raccordement du poêle à bois sur un conduit de fumée sans vérification de la conformité de l'installation à la réglementation et aux règles de l'art, que si le sinistre rentrait dans les prévisions de la garantie accordée à M. X... par la société Garantie mutuelle des fonctionnaires au titre de sa responsabilité civile, la clause d'exclusion figurant au contrat excluait "les travaux immobiliers relevant de l'assurance dommages ouvrage, d'une garantie décennale et de tous travaux exécutés par des professionnels ou entrant dans le cadre de la législation sur le travail dissimulé" et retenu que les travaux réalisés constituaient des travaux de rénovation et de réparation au sens de l'article 1792 du code civil et avaient été pour partie au moins exécutés par un professionnel, la cour d'appel a pu en déduire que la société Garantie mutuelle des fonctionnaires ne devait pas sa garantie à M. X...
Vendre après avoir construit sans permis de construire ne couvre pas le défaut
Vu les articles L. 480-5 et L. 480-9 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mai 2010), que M. X... ayant,
le 7 novembre 1992, entrepris des travaux de construction, sans permis de
construire, sur une parcelle de terre acquise par M. et Mme Y... par acte
notarié du 2 octobre 1992, le tribunal correctionnel, par jugement devenu
définitif, l'a condamné et a ordonné, sous astreinte, la démolition de la
construction illicite ; que la mesure de démolition n'ayant pas été exécutée, le
préfet du Var a fait assigner, sur le fondement de l'article L. 480-9 du code de
l'urbanisme, les époux Y... en expulsion et M. X... en déclaration de jugement
commun ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que si l'ordre de
démolition est une mesure à caractère réel, c'est à la condition qu'il ait été
donné à celui qui pouvait le recevoir, que M. X... n'ayant pas été le
bénéficiaire des travaux et n'étant pas même le propriétaire du terrain sur
lequel ils avaient été réalisés, la mesure de démolition n'a pas pu présenter un
caractère réel obligeant les époux Y... à la subir ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les mesures de démolition et de mise en
conformité ordonnées en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme
sont des mesures à caractère réel, la cour d'appel a violé les textes susvisés
EN CAS DE PREJUDICE UN VENDEUR PROFESSIONNEL GARANTIT LE VICE CACHE
Ayant relevé que le vendeur d'un château, ingénieur des travaux publics, avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment qui avait construit de multiples immeubles d'habitation et qu'il s'était rendu régulièrement sur le chantier de rénovation de la charpente affectée de vices cachés, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'un professionnel de la construction immobilière et que la clause contractuelle de non-garantie n'était pas applicable.
UN VICE CACHE NE DOIT ETRE REPARE QU'EN CAS DE PREJUDICE
L'ignorance par le vendeur de l'existence d'une charge grevant le bien immobilier vendu étant sans incidence sur l'application de l'article 1626 du Code civil, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'appartenance de certaines parcelles au périmètre d'une Association Syndicale Autorisée permettant l'irrigation à tarif avantageux de parcelles à vocation agricole maintenait la valorisation objective du bien, en a exactement déduit qu'en l'absence de préjudice, la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée.
TOUT VENDEUR PROFESSIONNEL COMME PARTICULIER DOIT GARANTIR L'ACQUEREUR D'UNE EVICTION
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 15 décembre
2008), que Mme X..., épouse Y..., a vendu à M. Z... une parcelle que Mme A...,
épouse B..., a ultérieurement acquise des héritiers de celui-ci ; que, par arrêt
du 15 mars 2004, rectifié le 20 mars 2006, la cour d'appel a déclaré les
consorts C..., héritiers de Mme Y..., épouse C..., fille de Mme X..., légitimes
propriétaires de cette parcelle pour l'avoir acquise par prescription ; que Mme
A..., épouse B..., a formé tierce opposition à l'encontre de cet arrêt ;
Attendu que M. Yves C... fait grief à l'arrêt de rétracter cette décision et de
dire, sur la tierce opposition de Mme B..., que celle-ci est seule et légitime
propriétaire de cette parcelle, alors, selon le moyen, que le vendeur ne doit
pas sa garantie à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ou si celle-ci est
imputable à sa faute ; qu'en faisant droit à l'exception de garantie d'éviction
de Mme Paul B..., ayant cause des héritiers de M. Matthew Z..., sans rechercher,
comme il était soutenu, si ce dernier, qui avait acquis la parcelle litigieuse
le 1er février 1970, n'avait jamais fait usage de son droit de propriété, de
sorte que l'éviction lui était imputable, la cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard de l'article 1626 du code civil
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les consorts C..., héritiers de la
venderesse, étaient tenus de l'obligation de garantir l'acquéreur du terrain et
ses ayants cause contre toute éviction résultant de leur fait personnel, telle
la possession trentenaire, la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de
procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme
B... était propriétaire de la parcelle pour l'avoir acquise des héritiers de M.
Z..., a légalement justifié sa décision.
LE SYNDIC DE COPROPRIETE PEUT FAIRE OPPOSITION
AU PRIX DE VENTE POUR PAYER LES CHARGES EN COURS
Mais attendu qu'ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l'opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le " super privilège " que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d'un décompte détaillé, n'étaient pas régulières ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé
LA RESCISION DE LA VENTE POUR LESION DES 7/12ieme DU PRIX DE VENTE
Bien que les prix de vente sont librement consentis, une lésion des 7 douzième sur le prix permet un vendeur de demander la nullité de la vente soit "la rescision de la vente"
LA LESION EST EVALUEE AU JOUR DE LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 décembre 2009), que les consorts X...
qui avaient, par acte sous seing privé du 23 mars 1994, consenti à la société
Ocodim, aux droits de laquelle vient la société OCDL, et à la société Locosa,
sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain, une
promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de terre, ont, en 2006, assigné
ces sociétés en rescision pour lésion ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur
action en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que pour savoir s'il y a
lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état
et sa valeur au moment de la vente ; que si la lésion doit ainsi, en principe,
s'apprécier au jour de la signature de la promesse, il en est autrement s'il y a
une modification de l'objet de la vente entre l'acte sous seing privé et l'acte
authentique, la lésion n'étant alors estimée que le jour de la demande de
réitération de la vente par acte authentique ; que constitue une modification de
l'objet de la vente, la modification du caractère constructible ou non du
terrain vendu ; qu'en l'espèce, les consorts X... avaient, par acte sous seing
privé du 23 mars 1994, vendu une parcelle de terre non-constructible d'une
valeur de 31 961,70 euros ; que suite à une révision du POS, approuvée en 2004
puis en 2006, le terrain est devenu constructible et sa valeur est estimée à la
somme de 3 913 560 euros ; que suite à cette modification de l'objet de la
vente, les sociétés Omnium et Locosa ont demandé la réitération de la promesse
par acte authentique ; qu'en retenant la date du compromis de 1994 comme date à
laquelle doit être estimée la lésion sans tenir compte de la modification de la
chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte
authentique, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que "le moment de la vente" visé par
l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les
éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui
correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence
d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de
l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la
cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à
laquelle devait être appréciée la lésion.
LA LESION DES 7 DOUZIEME SE CALCULE LE JOUR DE LA LEVEE DE L'OPTION POUR UN BAIL A CONSTRUCTION
Vu l'article 1674 du code civil, ensemble l'article 1675 du même code
Attendu que si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix
d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il
aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette
rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ; que pour savoir s'il y
a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état
et sa valeur au moment de la vente
Attendu que pour déclarer parfaite la vente intervenue entre Mme X... et la
SIEMP au prix de 114 598,80 euros, ordonné la réitération de cette vente par
acte authentique et débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient que
l'acte du 23 novembre 1981 comporte plusieurs conventions qui forment un
ensemble indivisible, à savoir un bail permettant à la SIEMP, preneuse, de
prendre la jouissance du terrain avec l'obligation d'en faire édifier un
bâtiment, après démolition des anciennes constructions existant sur le terrain
et, en fin de bail, une promesse de vente du terrain d'assiette, qu'il a été
convenu que la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant un prix équivalent
à dix années de loyers du bail à construction en sorte que le transfert de la
propriété du terrain d'assiette quoique reportée en fin de bail serait payé sur
la base des loyers réglés, cette clause rendant les deux opérations
indissociables, et que le prix résiduel était calculé sur des loyers révisés, ce
qui confère à la vente un caractère aléatoire interdisant l'application des
articles 1674 et 1675 du code civil
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser
l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa
doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour
de la levée de l'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE VENDEUR DOIT APPORTER LA PREUVE DU PREJUDICE
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la vente des parcelles C 1850 et C1912 portant dans l'intention des vendeurs et des acheteurs sur un ensemble qui était unique et indivisible pour un prix unique, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la preuve de la lésion devait être examinée dans le cadre de la vente de l'ensemble de ces parcelles pour le prix global fixé par l'acte de vente, et qui n'était tenue ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir, après avoir relevé que la SCI ne produisait aucun élément chiffré de nature à remettre en cause les attestations de professionnels de l'immobilier intervenus lors de la vente démontrant que cette dernière s'était opérée au prix du marché, que les faits articulés par la SCI n'étaient pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion
L'ACQUEREUR NE PERT PAS SON DROIT DE PROPRIETE
Vu les articles 1583, 1674 et 1681 du code civil ;
Attendu que pour débouter la société Les Bâtisseurs des Alpes de ses demandes,
l'arrêt retient que tant Mme Y...que les consorts X... ont certes manqué à leur
obligation en ne réitérant pas la vente qu'ils avaient consentie à la société
Les Bâtisseurs des Alpes à compter de la date à laquelle cette dernière avait
levé l'option, que, toutefois, dans l'hypothèse même où ces ventes auraient été
réitérées, les vendeurs auraient en tout état de cause engagé une action en
rescision pour lésion, ce qui n'aurait pas permis à l'acquéreur d'engager les
travaux envisagés jusqu'à l'issue des procédures et que la société Les
Bâtisseurs des Alpes ne peut démontrer que les vendeurs aient commis une faute à
son égard fondant la demande d'indemnisation qu'elle forme ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en rescision pour lésion ne remet pas
en cause, par elle-même, le droit de propriété de l'acquéreur, la cour d'appel a
violé les textes susvisés
EN CAS DE VENTE JUDICIAIRE IL N'EST PAS POSSIBLE DE FAIRE
UN RECOURS POUR LESION MÊME EN CAS DE VENTE DE GRE A GRE
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur
demande en rescision pour lésion, alors, selon le moyen, que seules les ventes
ne pouvant être faites que d'autorité de justice ne sont pas rescindables pour
cause de lésion ; que les ventes réalisées de gré à gré fût-ce dans le cadre
d'une procédure de liquidation judiciaire qui nécessitent seulement une
autorisation du juge-commissaire sont rescindables ; qu'en déclarant les époux
Y... mal fondés en leur demande de rescision de la vente de gré à gré seulement
autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a violé l'article 1684 du
code civil
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la
vente de l'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire par le liquidateur,
fût-elle de gré à gré, était selon l'article L. 622-16 du code de commerce
applicable à la cause, une vente qui ne pouvait être faite que par autorité de
justice et relevé que la vente avait été autorisée le 14 mai 2003 par le
juge-commissaire, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente n'était
pas rescindable pour cause de lésion.
UN BIEN EXPROPRIE ILLEGALEMENT DOIT ETRE REMBOURSE A LA VALEUR DU JOUR DU REMBOURSEMENT
Les juridictions françaises appliquent l'
article 1 du protocole 1 de la Convention Européenne de sauvegarde des Droits de l'Homme
Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation au
titre de la perte de plus value du bien irrégulièrement exproprié, l'arrêt
retient que l'indemnité qu'ils ont reçue lorsqu'ils ont été expropriés leur a
permis d'acquérir des biens similaires à ceux dont ils avaient été dépossédés,
que dès lors, la plus-value dont ils prétendent avoir été privés par leur
expropriation a nécessairement, si elle existe, bénéficié de la même façon aux
biens qu'ils ont acquis avec l'indemnité reçue et qu'ainsi, si les terrains,
objets de la présente procédure, ont bénéficié, comme ils le soutiennent, d'une
plus-value de 146 500 euros, tel est également le sort du bien similaire qu'ils
sont censés avoir acquis grâce à l'indemnité qu'ils ont reçue
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bien irrégulièrement exproprié, qui ne peut
être restitué en nature, entraîne pour l'exproprié le droit à des
dommages-intérêts correspondant à la valeur actuelle du bien, sous la seule
déduction de l'indemnité principale de dépossession perçue au moment de
l'expropriation majorée des intérêts depuis son versement, la cour d'appel a
violé le texte susvisé
LE JUGEMENT D'ADJUDICATION D'UN IMMEUBLE SUR SAISIE N'EST SUSCEPTIBLE D'AUCUN RECOURS
Attendu, selon l'arrêt et le jugement attaqués (Toulouse, 1er février 2010 et juge de l'exécution, tribunal de grande instance de Toulouse, 24 septembre 2009), que sur des poursuites de saisie immobilière exercées par M. X... à l'encontre de MM. Jean, André, Marcel et Georges Y... (les consorts Y...), la SCI Saint-André (la SCI), dont le gérant est M. André Y..., s'est portée adjudicataire du bien ; qu'un arrêt du 16 décembre 2010 (2e Civ., pourvoi n° 09-71.327) a rejeté le pourvoi formé contre le jugement ayant débouté la SCI de sa contestation du certificat constatant qu'elle n'avait pas consigné le prix de l'adjudication et fixant la date de l'audience de réitération des enchères ; qu'à cette audience, la demande de nullité des opérations de réitération des enchères formée par la SCI a été rejetée puis le bien appartenant aux consorts Y... adjugé à la société Jean-François Promotion
Sur la recevabilité du pourvoi n° Y 09-70.920, contestée par la défense :
Vu les articles 605 du code de procédure civile et 88 du décret n° 2006-936 du
27 juillet 2006
Attendu que la SCI et M. André Y... se sont pourvus en cassation contre le
jugement prononçant l'adjudication du bien immobilier appartenant à la première
au profit de la société Jean-François Promotion
Mais attendu que le jugement d'adjudication n'est pas susceptible de pourvoi en
cassation, sauf excès de pouvoir
Et attendu que c'est sans excéder ses pouvoirs que le juge de l'exécution a
prononcé l'adjudication de l'immeuble désigné au cahier des conditions de vente,
pour le compte de la société Jean-François Promotion
D'où il suit que le pourvoi n'est pas recevable.
L'ACCESSION A LA PROPRIETE PAR L'ACHAT A UNE SOCIETE D'HLM
Le Décret n° 2011-1201 du 28 septembre 2011 relatif aux conventions d'utilité sociale «accession» des organismes d'habitations à loyer modéré, modifie le code de la construction et de l'habitation en faveur des accédants à la propriété.
IMMEUBLE A RENOVER OU A CONSTRUIRE
L'Arrêté du 30 novembre 2011 porte fixation du taux de la redevance d'archéologie préventive, prévoit que le taux de la redevance d'archéologie préventive, tel que prévu par le II de l'article L. 524-7 du code du patrimoine, est fixé à 0,51 euro par mètre carré pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012.
L'ACQUISITION D'UN BIEN POUR LE
RENOVER OU LE CONSTRUIRE
SEUL LE DEPÔT DE GARANTIE DE L'ACQUEREUR LUI PERMET
DE CHOISIR SON LOT DANS L'IMMEUBLE A CONSTRUIRE
ARRET DE LA COUR DE
CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 22 SEPTEMBRE 2010 POURVOI N° 09 16512
CASSATION
"Vu les articles L. 261-15 et R. 261-29 du code de la
construction et de l'habitation ;
UN LOT EN COPROPRIETE DOIT ETRE DEFINI MÊME SI
LE CAHIER DES CHARGES N'EST PAS REDIGE
Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon
droit que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété
ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils
étaient individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de
l'autre copropriétaire
Mais attendu que si le contrat de construction d'une maison individuelle avec
fourniture du plan peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention
de la garantie de livraison, le délai maximum de réalisation de cette condition
suspensive ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce
délai, doivent, à peine de nullité, être précisés par le contrat ; qu'ayant, par
motifs propres et adoptés, constaté que la garantie de livraison avait été
délivrée à la société ESB postérieurement à l'expiration du délai contractuel de
réalisation des conditions suspensives et après le début des travaux, la cour
d'appel a exactement retenu que les articles L. 231-2,k et L. 231-4 du code de
la construction et de l'habitation étant d'ordre public, en application de
l'article L. 230-1 du même code, le contrat conclu le 8 avril 2003 était nul. Vu l'article L. 230-1 du code de la construction et de
l'habitation, ensemble les articles L. 231-2 de ce code et 1338 du code civil Attendu que les règles prévues au titre III " Construction
d'une maison individuelle " sont d'ordre public Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 juin
2010), que Mme X...- Y..., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 21 mars 2005,
chargé la société PCA Maisons de la construction d'une maison individuelle avec
fourniture du plan ; qu'il était stipulé que le coût total de l'ouvrage fixé à
109 387 € TTC comprenait, à concurrence de 10 910 €, d'une part, le coût des
travaux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, soit le
nivellement de l'aire d'implantation 400m ², l'arrachage des arbres, les
raccordements aux réseaux eau/ EDF/ PTT, d'autre part, la constitution de
provisions pour fondations spéciales réalisées en terrain semi-rocheux (béton
supplémentaire éventuel) et pour pompes à béton éventuelles ; que des
difficultés ayant opposé les parties sur la réalisation, conforme au permis de
construire, des travaux de terrassement exécutés par une tierce entreprise, et,
le chantier n'ayant pas été poursuivi, Mme X...- Y... a, par acte du 10 août
2006, assigné la société PCA Maisons en nullité du contrat et indemnisation de
préjudice ; que la société PCA Maisons a formé une demande reconventionnelle en
résolution du contrat aux torts du maître de l'ouvrage et paiement de
dommages-intérêts Attendu que pour dire recevable la demande de Mme X...- Y...,
nul le contrat de construction de maison individuelle et condamner le la société
PCA Maisons à l'indemniser du préjudice subi, l'arrêt retient que les clauses du
contrat de construction individuelle sont, comme l'énonce l'article L. 230-1 du
code de la construction et de l'habitation, réglementées par une loi d'ordre
public, qu'aux termes de l'article 6 du code civil, nul ne peut déroger, même
par voie de conventions, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes
moeurs, qu'une nullité d'ordre public peut être invoquée par tout intéressé, que
s'agissant d'une nullité absolue dès lors qu'elle affecte la validité même de
l'acte, elle n'est pas susceptible d'être couverte par voie de confirmation
ultérieure et qu'est donc inopérant le moyen invoqué par la société PCA Maisons
tiré de la ratification des clauses du contrat par l'effet de son exécution
volontaire par Mme X...- Y... Qu'en statuant ainsi, alors que les règles d'ordre public de
l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux
énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de
protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est
sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte, la cour
d'appel a violé les textes susvisés
LES TRAVAUX DOIVENT ETRE REALISES
DANS UN DELAI RAISONNABLE SI UN CALENDRIER N'EST PAS PREVU
Vu l'article 1147 du code civil
L'Arrêté du 11 octobre 2011 est relatif aux attestations
de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude
de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments
neufs ou les parties nouvelles de bâtiments
LES EXONERATIONS DE TAXE DE
PUBLICITE FONCIERE ET DE DROITS D'ENREGISTREMENT
Article 266 bis de l'annexe III au code
général des impôts
en sa rédaction du Décret n° 2011-263 du 11 mars 2011
I. ― La justification de l'exécution des travaux prévus au
I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts résulte du dépôt de
la déclaration spéciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II au même
code.
II. ― Lorsque l'engagement mentionné au
I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts porte sur la
construction de maisons individuelles et que la superficie du terrain acquis
excède celle pour laquelle l'exonération est applicable aux termes du premier
alinéa du III du A de l'article précité, l'exonération s'applique à une fraction
du prix d'acquisition égale au rapport entre la superficie pour laquelle elle
est applicable et celle du terrain acquis.
III. ― L'engagement mentionné au
I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts précise l'objet et
la consistance des travaux sur lesquels il porte. La demande de prorogation du
délai prévue au IV du A de l'article précité doit être formulée au plus tard
dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être
adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être
motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif
sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont
l'exonération est subordonnée à leur exécution.
IV. ― La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du
A de l'article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au
plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle
doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale,
être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la
prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est
subordonnée à leur revente.
V. ― La substitution d'un engagement de construire à un
engagement de revendre telle que prévue au
troisième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts
résulte de l'envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d'avis
de réception postale d'une déclaration faisant référence à la date et au numéro
d'enregistrement et de publication de l'acte de mutation comportant l'engagement
de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise
l'objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le
montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.
VI. ― La substitution d'un engagement de revendre à un
engagement de construire telle que prévue au
deuxième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts
résulte de l'enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de
l'article 635 du code précité d'un acte complémentaire à l'acte de mutation
comportant l'engagement d'origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet
acte précise l'objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé ainsi
que la valeur de l'acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des
dispositions de l'article 1115 du même code.
Attendu que la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un
contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué
à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou
une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial
ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement
habilité à cet effet ou chez un notaire ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en nullité du contrat de
réservation et de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société
Labant n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-28 du code de la
construction et de l'habitation puisque le chèque émis au titre du dépôt de
garantie par M. X... a été libellé au nom du réservant, mais que ce manquement
est relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la
comptabilité du notaire qui l'a consignée à la caisse des dépôts et
consignations et que l'irrégularité invoquée par M. X... ne lui a causé aucun
préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès
la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de
réservation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un
compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de
réservation, la cour d'appel a violé les textes susvisés"COUR
DE CASSATION 3ème Chambre civile
17 novembre 2010 N° de pourvoi 10-11287 Rejet.
SI LE PROMOTEUR N'A PAS DE GARANTIE
DECENNALE
DANS LES DELAIS PREVUS LE CONTRAT DE RESERVATION EST NUL
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 30 mars 2011 N° de pourvoi 10-13457 10-13854 Rejet.
COUR DE CASSATION 3ème Chambre civile du 6 juillet 2011 N° de pourvoi 23-438
CASSATION
COUR
DE CASSATION 3ème Chambre civile 16 mars 2011 N° de pourvoi 10-14051 CASSATION
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que les devis
ne mentionnaient aucun délai d'exécution et qu'aucun planning n'avait été fixé
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si
l'entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l'ouvrage,
avait manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable,
la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
« Lorsque l'engagement mentionné à l'alinéa précédent porte sur la surélévation
d'un immeuble bâti existant, l'exonération s'applique à une fraction du prix
d'acquisition égale au rapport entre, d'une part, la surface hors œuvre brute
des locaux résultant de la surélévation et, d'autre part, la somme de cette
dernière surface et de la surface hors œuvre brute de l'immeuble acquis.
GARANTIE DE LIVRAISON OU DE
REMBOURSEMENT DU LOT A CONSTRUIRE
La garantie de livraison finale est essentielle pour éviter de se retrouver à
rembourser un crédit sans être logé.
Article R. 261-18 du code de la construction
et de l'habitation
La garantie d'achèvement résulte de l'existence de
conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou
l'autre des situations suivantes :
Article R. 261-18-1 du code de la
construction et de l'habitation
Lorsque la garantie de l'achèvement de l'immeuble
résulte de l'existence de conditions propres à l'opération prévues à l'article
R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
Article R 261-24 du code de la construction et de
l'habitation modifié par le
décret n° 2011-550 du 19 mai
2011
La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de
l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la
constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions
prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou
un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la
constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
LA GARANTIE DE REMBOURSEMENT D'UNE
MAISON N'A PAS DE CONDITION SUSPENSIVE
ARRET DE LA COUR DE
CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 22 SEPTEMBRE 2010 POURVOI N° 09 60640
CASSATION
Vu l'article L. 231-2 k) du code de la construction
LA GARANTIE DE LIVRAISON D'UNE
MAISON N'A PAS DE LIEN AVEC LE CONTRAT CONSTRUCTEUR-ASSUREUR
La garantie de livraison d'une maison
individuelle n'est pas liée à la résiliation du contrat principal entre le
constructeur et son assureur
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 du
22 SEPTEMBRE 2010 POURVOI N° 09 15318 CASSATION
Vu l'article L. 231-6 du code de la construction de
l'habitation
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 du
16 Novembre 2011 POURVOI N° 10-24517 CASSATION PARTIELLE
Attendu que pour rejeter la demande de M. Z..., l'arrêt retient que la société
Acte est fondée à soutenir que le sens clair et précis du contrat, selon lequel
en son article 6 "durée de la garantie dans le temps", sont garantis "moyennant
paiement de la cotisation correspondante, les travaux liés aux missions qui lui
sont confiées avant la date de prise d'effet du contrat, lorsque ces travaux
auront fait l'objet d'une déclaration réglementaire d'ouverture du chantier (DROC)
pendant la période de validité du contrat", ce qui définit clairement les
conditions de prise d'effet de la garantie en référence au document
administratif et non au commencement des travaux ou à tout autre événement parmi
lesquels le moment de formation du contrat, exclut que sa garantie puisse être
engagée en l'espèce où, après un contrat de maîtrise d'oeuvre du 14 janvier
2003, la DROC a été établie le 25 mars 2003 et déposée en mairie le 10 octobre
2003, toutes dates qui sont antérieures à la prise d'effet du contrat fixée au
24 octobre 2003, les travaux ayant de plus débuté le 16 octobre 2003 selon le
calendrier des travaux ;
LE MAITRE D'OUVRAGE N'EST PAS TENU DE S'ASSURER
DE LA DELIVRANCE DE GARANTIE DE LIVRAISON POUR
L'OBTENTION D'UN PRÊT Le terme maîtrise
d'œuvre souvent abrégé MOE ou ME désigne une personne ou entité chargée de la
conduite opérationnelle de travaux. Le maître d'ouvrage désigne le propriétaire de
l'ouvrage et/ou le commanditaire des travaux.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du
25 mai 2011 pourvoi n°10-10905 CASSATION
Vu l'article L. 231-10 du code de la construction et
de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil
MAIS LA BANQUE PRETEUSE A UN DEVOIR DE CONSEIL
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 Arrêt du
11 janvier 2012 pourvoi n°10-19714 REJET
Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que, si l'article L. 231-10
du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur
de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison
individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer
dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il
n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil et qu'en l'espèce, il ne
pouvait échapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de
maison individuelle, que l'acte passé entre les consorts X...-Y... et la société
Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était
qualifié de marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle et,
d'autre part, qu'ayant constaté que l'acte de prêt comportait plus de cent pages
avec ses annexes, que le paragraphe intitulé " conditions diverses ", par lequel
l'emprunteur était informé qu'il ne bénéficiait pas des règles protectrices
instituées par le code de la construction et de l'habitation, n'était pas
évocateur et que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la
cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le
détail de leur argumentation, que le Crédit immobilier avait manqué à son
obligation de renseignement et de conseil
1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque
ou gage immobilier ;
2° Si les trois conditions suivantes sont réunies :
a) Les fondations sont achevées ;
b) Le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme
est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par :
― les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles
pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus
d'emprunts ;
― le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a
fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs
nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ;
― les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à
faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts
transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme
crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains,
irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à
concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du
montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la
justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des
fondations ;
c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un
établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le
financement du ou des immeubles.
35 % à l'achèvement des fondations ;
50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d'eau ;
80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et
de chauffage ;
95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur
; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité
avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne
peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les
versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois.
Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des
travaux établie par un homme de l'art. Lorsque le vendeur se charge de la
maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle
indépendant.
Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte
prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit.
Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les
justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le
constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et
annexées au contrat
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en nullité du contrat,
l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le contrat, signé le 5 juillet 2005, a
donné lieu au paiement d'un premier acompte, que la garantie de remboursement
n'a été délivrée que le 16 septembre 2005, qu'elle n'était donc pas jointe au
contrat au moment de sa signature, en violation des dispositions de l'article L.
231-2 k) du code de la construction et de l'habitation, mais que cette nullité a
été couverte par la remise de l'attestation de garantie de remboursement datée
du 16 septembre 2005 et, par motifs propres, que les conditions particulières
mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de
l'obtention de la garantie de livraison que s'il est fait état d'un versement à
la signature du contrat il n'est pas justifié de l'encaissement de cet acompte
avant la délivrance
Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de remboursement est distincte de la
garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire
l'objet d'une condition suspensive, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat de garantie de livraison,
l'arrêt retient qu'en conséquence de la résiliation du contrat de construction,
la garantie accordée par la société CEGI est devenue caduque
Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de livraison à prix et délais
convenus, qui a pour but de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques
d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu'elle est
prévue au contrat, provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une
garantie légale d'ordre public et autonome, qui ne s'éteint pas du seul fait de
la résiliation du contrat de construction qui n'a pas d'effet rétroactif, la
cour d'appel a violé le texte susvisé
Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal :
Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation
Attendu que pour limiter à une certaine somme le montant de la condamnation
prononcé, avant compensation, au profit de M. Y..., l'arrêt retient qu'en
conséquence de la résiliation du contrat de construction, le maître de l'ouvrage
ne peut réclamer au constructeur les pénalités de retard prévues par le contrat
résilié qui n'a plus vocation à s'appliquer
Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation du contrat de construction
n'ayant pas d'effet rétroactif ne fait pas obstacle à l'application au
constructeur de pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution, la cour
d'appel a violé le texte susvisé.
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des articles L. 241 et A. 243-1 du
code des assurances, qui sont d'ordre public, et des clauses types applicables
au contrat d'assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment figurant à
l'annexe 1 de cet article, que l'assurance de responsabilité couvre les travaux
ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du
contrat d'assurance, et que cette notion s'entend comme le commencement effectif
des travaux confiés à l'assuré, la cour d'appel, qui n'a pas relevé la date à
laquelle avaient effectivement commencé les travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre
de M. Z..., a violé les textes susvisés
Attendu que pour retenir la responsabilité de la CCM à hauteur de 50 %
seulement, et limiter en conséquence le montant des dommages-intérêts alloués
aux époux X...- Y... à la somme de 25 355 euros, l'arrêt retient que si le
prêteur aurait dû rappeler au maître de l'ouvrage la nécessité de s'enquérir
auprès du constructeur d'une garantie de livraison avant tout déblocage des
fonds pour les travaux de construction entre les mains de l'emprunteur et aurait
dû exiger la remise des justificatifs de cette garantie avant de libérer les
fonds, le maître de l'ouvrage avait un devoir de vigilance sur l'opération en
cause et il ne pouvait se décharger sur le banquier de ses propres obligations
d'avoir à solliciter du constructeur l'attestation de garantie légalement prévue
avant l'ouverture du chantier et à la remettre au préteur préalablement à toute
demande de fonds, qu'il ressort donc de ces circonstances que ni les maîtres
d'ouvrage ni le préteur n'ont rempli leurs obligations, d'où une absence de
garantie supportée par les maîtres de l'ouvrage confrontés à la défaillance du
constructeur
Qu'en statuant ainsi, alors que le maître de l'ouvrage n'est pas tenu de
s'assurer de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison pour
l'obtention d'un prêt destiné à financer un contrat de construction de maison
individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé les textes
susvisés
GARANTIE DECENNALE DES TRAVAUX OU BIENNALE POUR LES OUVRANTS
La garantie décennale concernent les éléments fixes comme les murs et toitures, la garantie biennale concerne les ouvrants comme les portes et fenêtres.
LE DESORDRE DU FAIT DU VENDEUR CONSTRUCTEUR, ENGAGE SA RESPONSABILITE
Article L 111-20 du Code de la Construction et de l'Habitation
En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du code civil, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
Article 1642-1 du Code Civil
Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
Article 1648 du Code Civil
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 3, 4 NOVEMBRE 2010 N° Pourvoi 09-12988 REJET
Vu l'article 1792-1 2°, du code civil
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 janvier
2009), que, le 13 décembre 1999, les époux X... ont vendu à M. Y... une maison à
usage d'habitation dans laquelle les vendeurs avaient fait procéder à des
travaux de rénovation ; que se plaignant de désordres, M. Y... a assigné les
époux X... en réparation
Attendu pour débouter M. Y... de sa demande au titre des désordres affectant les
travaux d'étanchéité de la façade, l'arrêt retient que l'expert n'a pas constaté
l'existence de désordres entrant dans le champ d'application de l'article 1792
du code civil et que l'acquéreur n'est pas fondé à soutenir que la
responsabilité de droit commun des vendeurs serait engagée car s'agissant de
l'exécution d'un contrat de vente et non d'un contrat de construction, il ne
suffit pas de constater l'existence d'un défaut d'exécution, consistant dans une
non-conformité au document technique unifié, mais il faut caractériser la
défaillance des vendeurs dans l'exécution de leurs obligations spécifiques
découlant du contrat de vente
Qu'en statuant ainsi, alors qu'étant réputée constructeur, la personne qui vend,
après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue
d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages
intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé
UNE ANNEXE PEUT NE PAS ETRE GARANTIE SI ELLE N'EST PAS INDISPENSABLE A LA MAISON
Lisez bien vos contrats pour vérifier que les annexes de type parking, préau sont prises en charge par l'assurance du constructeur au titre de la garantie décennale.
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 2 MARS 2011 POURVOI N° 09-72576 REJET
Mais attendu qu'ayant relevé que le préau relevait de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances et exactement retenu que le défaut de souscription de cette assurance, laquelle n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, n'empêchait pas la vente de l'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef
L'INEFFICACITE DES TRAVAUX DE REPRISE DES PREMIERS DESORDRES
NE SUPPRIME PAS LE PLAFOND CONTRACTUEL DE GANRANTIE
Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 3 novembre 2011 N° de pourvoi: 10-21874 Rejet
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposable le plafond de
garantie stipulé dans la police dommages-ouvrage et de limiter l'obligation à
garantie de l'assureur au profit des époux Y..., acquéreurs de la maison, à
raison des condamnations indemnitaires déjà prononcées à leur profit, alors,
selon le moyen, que l'assureur dommages-ouvrage qui ne remplit pas ses
obligations contractuelles en ne préfinançant pas des travaux efficaces de
nature à mettre fin aux désordres ne peut opposer à son assuré ou aux tiers les
plafonds contractuels de garantie ; que pour déclarer opposables à M. X... les
limitations conventionnelles de garantie stipulées dans la police
dommages-ouvrage souscrite auprès des MMA, la cour d'appel s'est fondée sur la
circonstance qu'il n'était pas établi que les travaux inefficaces avaient
renchéri le coût des réfections dans une proportion déterminée ; qu'en se
prononçant par un motif inopérant, la cour d'appel a privé son arrêt de base
légale au regard des articles 1147 du code civil, ensemble L. 243-1 et A 243-1
du code des assurances ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'inefficacité des travaux de
reprise des premiers désordres ne justifiait pas la suppression du plafond
contractuel de garantie, la cour d'appel a légalement justifié sa décision
LA RECEPTION DES TRAVAUX PAR L'ACQUEREUR
LES TRAVAUX NE PEUVENT ETRE REFUSES QUE SI LA SOLIDITE OU
LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE EST EN CAUSE
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3
DU 6 OCTOBRE 2010 POURVOI N° 09 66521 CASSATION Vu l'article 1646-1 du code civil,
ensemble l'article 1641 du même code ; Attendu que pour condamner la société
Edificare à payer aux époux Z... la somme de 22 714, 10 euros, plus la TVA,
ainsi que 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la
présence d'eau dans le vide sanitaire constitue un vice de construction qui
n'était pas apparent dans ses causes et ses conséquences, que la contre pente,
qui constitue un vice de la construction, n'était perceptible que par un
professionnel du bâtiment ou après que la terrasse ait été mouillée et doit être
traité comme un vice caché et que le trou de communication dans le mur de refend
traversant le vide sanitaire laissé sans linteau constitue un vice de
construction caché, nul n'attendant du maître de l'ouvrage qu'il visite le vide
sanitaire et que le trouble de jouissance que les époux Z... subiront lors de
l'exécution du chantier sera réparé par l'allocation de la somme supplémentaire
de 1 000 euros Qu'en statuant ainsi, tout en relevant
qu'aucun des désordres et non conformités ne portait atteinte à la solidité ou à
la destination de l'ouvrage et sans retenir l'existence d'une faute, la cour
d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations,
a violé les textes susvisés
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3
DU 15 DECEMBRE 2010 POURVOI N° 09 67232 CASSATION Vu l'article R. 261-14 du code de la
construction et de l'habitation
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3
DU 6 JUILLET 2011 POURVOI N° 10-17965 et 10-20136 CASSATION Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 29 avril 2010), que
les époux X..., assurés en police dommages-ouvrage auprès de la société
Assurances générales de France (AGF), aux droits de laquelle se trouve la
société Allianz, ont confié la construction de leur maison d'habitation à la
société Bitaud ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 28 février
1990 ; que des fissures étant apparues, les époux X... ont adressé une
déclaration de sinistre le 11 septembre 1998, puis le 18 septembre 1999 ; que
les époux X... ont adressé une troisième déclaration de sinistre le 15 septembre
2006 ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société AGF en
indemnisation de leur préjudice Attendu que pour déclarer recevable l'action formée par les
époux X... à l'encontre de la société Allianz, l'arrêt retient que les époux
X..., auxquels il avait été indiqué pendant la période décennale qu'il
s'agissait de désordres esthétiques ne mettant pas en jeu l'assurance
dommages-ouvrage, n'ont été réellement informés de la réalité et de la gravité
des dommages qu'à la réception du rapport du cabinet Eura en 2007 et qu'après
leur déclaration de sinistre adressée le 15 septembre 2006, ils n'étaient donc
pas forclos lorsqu'ils avaient assigné en référé-expertise le 13 mars 2008 la
société AGF en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage Qu'en statuant ainsi, sans relever qu'un désordre
compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination
avait été dénoncé dans le délai de la garantie décennale, la cour d'appel n'a
pas donné de base légale à sa décision
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3
DU 21 SEPTEMBRE 2011 POURVOI N° 10-22721 CASSATION Vu l'article 1792 du code civil ;
LA RECEPTION DES TRAVAUX EST
CONSTATEE PAR UN PV DE RECEPTION SANS RESERVE OU PAR LA REMISE DES CLEFS
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 12 JANVIER 2011 POURVOI N° 10-10520 REJET Mais attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient
reçu les clés de l'immeuble le 24 novembre 2004 et retenu que la société AIOI
Motor ne s'était pas assurée de la levée des réserves auprès des maîtres
d'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire que les pénalités de retard étaient
dues jusqu'à cette date UNE RECEPTION TACITE DOIT ÊTRE DATEE
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 30 MARS 2011 POURVOI N° 10-30116 CASSATION Vu les articles 1792 et 1792-6 du code civil Attendu que pour dire que la société Axa devait sa garantie à Mme Y..., en
application de la police multirisque artisan souscrite le 23 avril 1999 sous le
n° 1119192604, au titre des désordres de nature décennale relevés dans
l'immeuble de la SCI, et la condamner à payer à cette dernière la somme de 18
995, 16 euros, l'arrêt retient que la SCI a respecté les situations de travaux
présentées par l'entreprise Y... en sorte qu'elle a toujours été à jour de ses
règlements par rapport à la facturation émise, a pris possession de l'immeuble
et que cette situation caractérise une réception tacite de l'ouvrage Qu'en statuant ainsi, sans préciser la date à laquelle cette réception tacite
serait intervenue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. LA GARANTIE DECENNALE COURT A
LA LIVRAISON DE LA MAISON ET NON AUX REPARATIONS DU DESORDRE
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 2 MARS
2011 POURVOI N° 10-15211 CASSATION Vu les articles 1792 et 2270 du code civil Attendu que pour juger que la société SMABTP devait sa
garantie pour la totalité des travaux de réparation des désordres, l'arrêt
retient que les trois reprises constituent un ensemble indissociable dont la
troisième tranche est l'achèvement, et dont la réparation de l'inefficacité
globale exige une reprise en sous-œuvre de l'ensemble des fondations et qu'il en
résulte que c'est à partir de la date de réception des travaux de stabilisation
pris dans leur ensemble que court la garantie décennale du constructeur Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ de
l'action en garantie décennale est fixé à la date de la réception des travaux et
qu'elle avait constaté que la réparation des désordres était intervenue selon
trois paliers successifs qui avaient fait l'objet de trois réceptions distinctes
en date du 26 juillet 1993, 25 avril 1994 et 8 novembre 1994, la cour d'appel a
violé les textes susvisés. LA GARANTIE DECENNALE COURT MALGRE LE MANQUE DE RESERVE SUR
LE PV DE RECEPTION DES TRAVAUX
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 21
SEPTEMBRE
2011 POURVOI N° 09-69933 CASSATION PARTIELLE Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que,
par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée
(SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ;
qu'après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ; LA GARANTIE DECENNALE COURT
CONTRE LE CONSTRUCTEUR ET NON PAS LE MANDANT
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 DU 7
SEPTEMBRE
2011 POURVOI N° 10-21331 CASSATION Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les
débouter de leur demande formée contre la société CEGI, alors, selon le moyen,
que relèvent de la présomption de garantie décennale ceux qui, par une activité
de gestion, prévention, contrôle, direction ou de coordination, concourent à la
réalisation d'une opération de construction ; que le garant de livraison couvre
le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution
des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus ; que, tenu, en cas
d'inachèvement de l'immeuble par le constructeur, d'effectuer ou de faire
effectuer sous sa responsabilité les travaux en vue de la réalisation finale de
l'ouvrage, le garant de livraison est réputé constructeur ; qu'en décidant le
contraire, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et L. 231-6
du code de la construction et de l'habitation ;
L'ACQUEREUR PEUT DEMANDER UNE DIMINUTION DU PRIX SI LES SURFACES PROMISES
DANS LE COMPROMIS NE SONT PAS EXISTANTES UNE FOIS L'IMMEUBLE CONSTRUIT
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3
DU 11 JANVIER 2012 POURVOI N° 10-22924 REJET
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une somme au
titre de la différence de superficie de l'appartement, alors, selon le moyen,
que l'action en réduction du prix pour moindre mesure ouverte à l'acquéreur d'un
lot de copropriété doit être exercée, à peine de déchéance, dans le délai d'un
an à compter de la conclusion de l'acte authentique de vente, peu important que
la vente ait porté sur un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'en plaçant le
point de départ de la prescription annale de l'action exercée par les époux
X..., non au jour de la conclusion de l'acte de vente, mais à la date de la
livraison, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;
Attendu que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la
disposition de l'acquéreur ; que toutefois il peut être consigné en cas de
contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat
Attendu que pour débouter Mmes X... de leur demande tendant à obtenir la remise
des clés des appartements sous astreinte, l'arrêt retient que cette remise ne
peut intervenir qu'après le règlement du solde du prix de vente ainsi que les
parties en ont convenu et que le payement effectif n'étant pas intervenu, c'est
à bon droit que la SCI retient les clés
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mmes X... avaient été
autorisées à consigner le solde du prix de vente et alors que la consignation
vaut payement, la cour d'appel a violé le texte susvisé
Vu l'article 1792 du code civil, ensemble l'article 2270 du même code dans sa
rédaction applicable à la cause
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2010), qu'en 1998, la société
Eiffage immobilier Atlantique (société EIA), aux droits de laquelle se trouve la
société Eiffage immobilier Aquitaine, a fait édifier un immeuble de quarante
trois logements dénommé la résidence Les Terrasses du Lac ; que les travaux ont
été confiés à la société Eiffage construction Atlantique (société ECA), aux
droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction Poitou-Charentes ;
que la réception est intervenue le 10 septembre 1999 ; que des désordres
affectant l'isolation phonique et la façade sont apparus; qu'après expertise, le
syndicat des copropriétaires a assigné la société EIA et la société ECA en
paiement de sommes ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au
titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport
d'expertise que l'isolation des quarante deux appartements est conforme aux
dispositions réglementaires en vigueur et qu'il n'existe aucun dommage réparable
au sens de l'article 1792 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les
défauts d'isolation phonique ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa
destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les
assemblages de menuiserie n'avaient pas de coupes franches, avaient du jeu, des
joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages
n'étaient pas capables d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau et qu'un
ouvrage, qui n'est pas hors d'air et hors d'eau, étant impropre à sa
destination, ce désordre, non apparent, entrait dans le champ de la garantie
décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu, la cour d'appel, qui
n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux réserves faites par
les acquéreurs lors de la prise de possession des lieux que ses constatations
rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais attendu qu'ayant retenu que si les époux X... avaient signalé le 18 mars
2003 que six planches de lambris étaient à changer, il résultait du rapport
d'expertise qu'en réalité la mise en œuvre des lambris était déplorable dans
tout l'appartement, les disjonctions des lambris étant dues à un taux d'humidité
trop élevé au moment de la pose, de telle sorte qu'il était nécessaire de tout
reprendre et, répondant aux conclusions, qu'aucun des documents échangés entre
les parties en 2003 ne valait "protocole transactionnel" faute d'accord précis
sur la nature et le montant des réparations, la cour d'appel a légalement
justifié sa décision de ce chef ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les désordres affectant les menuiseries
extérieures rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et entraient dans le
champ de la garantie décennale, la cour d'appel a retenu que la même solution
devait être adoptée pour la ventilation mécanique car si le bruit produit avait
été signalé dans les réserves faites le 18 mars 2003, les odeurs en provenance
des autres appartements n'étaient apparues qu'ultérieurement de telle sorte que
le vice ne pouvait pas être connu dans toute son ampleur lors de la prise de
possession le 18 mars 2003 et a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI
à payer les sommes de 180 euros et 210 euros au titre des désordres affectant la
salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, l'arrêt retient que le
revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant
sur tous les pares closes qui tiennent le vitrage de la porte vitrée du sas
d'entrée ne sont pas des vices de construction mais relèvent d'un non respect
par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à
ce qui a été acheté ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le
miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de
la porte vitrée constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des
vices de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI
à payer la somme de 1 580 euros au titre de l'absence de claustra, l'arrêt
retient que le claustra, même s'il ne figure pas dans le descriptif vente
particulièrement sommaire, figure néanmoins sur les plans, conformément
d'ailleurs aux usages habituels des constructions comportant des balcons
couvrant des appartements distincts ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir que
l'absence de claustra avait été acceptée dans l'état des lieux par les époux
X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé
Mais attendu qu'ayant constaté qu'en exécution de sa garantie, la société CEGI
avait, conformément à l'article L. 231-6 du code de la construction et de
l'habitation, désigné la société SETS pour achever la construction, la cour
d'appel a exactement retenu que l'exécution par le garant de livraison de ses
obligations d'achèvement ne lui conférait pas la qualité de constructeur tenu en
application de l'article 1792 du code civil de garantir les désordres de nature
décennale apparus après la réception de la construction
Mais attendu qu'ayant, à bon droit, retenu que l'article 1622 du code civil
relatif à l'action en diminution de prix était applicable à la vente en l'état
futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la
date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble
vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date, et ayant constaté que la livraison
de l'immeuble était intervenue le 1er août 2005, la cour d'appel en a exactement
déduit, abstraction faite de la référence erronée à l'article 46 de la loi n
65-557 du 10 juillet 1965, que l'action en réduction du prix introduite par les
époux X... le 27 juillet 2006 par l'assignation de la SCI était recevable
LA REGLEMENTATION THERMIQUE DES IMMEUBLES NEUFS
Article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation
I. ― Les bâtiments nouveaux et les
parties nouvelles de bâtiments doivent être construits et aménagés de telle
sorte qu'ils respectent des caractéristiques thermiques ainsi que les conditions
suivantes :
L'application de cet article est prévue par l'
Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques
thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.
1° La consommation conventionnelle d'énergie d'un bâtiment pour le chauffage,
le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, les
auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de
ventilation, doit être inférieure ou égale à une consommation maximale ;
2° Le besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le
refroidissement et l'éclairage ne doit pas dépasser une valeur maximale ;
3° Pour certains types de bâtiments, la température intérieure conventionnelle
atteinte en été doit être inférieure ou égale à la température intérieure
conventionnelle de référence.
II. ― Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la
construction et de l'habitation fixe, en fonction des catégories de bâtiments :
1° Les caractéristiques thermiques intervenant dans la performance énergétique
du bâtiment ;
2° La méthode de calcul de la consommation conventionnelle d'énergie d'un
bâtiment et les principales conventions prises en compte dans cette méthode ;
3° La valeur de la consommation maximale ;
4° La méthode de calcul du besoin conventionnel en énergie d'un bâtiment pour
le chauffage, le refroidissement et l'éclairage et les principales conventions
prises en compte dans cette méthode ;
5° La valeur du besoin maximal en énergie ;
6° Les bâtiments pour lesquels la température intérieure conventionnelle
atteinte en été ne doit pas être supérieure à une température intérieure
conventionnelle de référence ;
7° Pour les bâtiments visés au 3° du I, la méthode de calcul de la température
intérieure conventionnelle atteinte en été ;
8° Les caractéristiques thermiques de référence pour le calcul de la
température intérieure conventionnelle de référence atteinte en été ;
9° Les conditions particulières d'évaluation de la performance thermique des
systèmes ou projets de construction pour lesquels, en raison de leur
spécificité, les caractéristiques thermiques minimales ou les méthodes de calcul
ne sont pas applicables ;
10° Les conditions d'approbation des procédés et modes d'application
simplifiés permettant de regarder comme remplies les conditions définies au I ;
11° Les modalités de transmission des données utilisées pour ces calculs et
communiquées à leur demande aux personnes habilitées visées à l'article L.
151-1, à tout acquéreur, à toute personne chargée d'établir une attestation de
prise en compte de la réglementation thermique, de toute personne chargée de
vérifier la conformité à un label de "haute performance énergétique”, et à toute
personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique visé à
l'article L. 134-2.
III. ― Un arrêté du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la
construction et de l'habitation détermine les conditions d'attribution à un
bâtiment du label "haute performance énergétique”.
IV. ― Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux bâtiments et
parties de bâtiment dont la température normale d'utilisation est inférieure ou
égale à 12 °C et aux constructions provisoires prévues pour une durée
d'utilisation de moins de deux ans.
LA REGLEMENTATION ACOUSTIQUE DES IMMEUBLES NEUFS
Le Décret n° 2011-604 du 30 mai 2011 relatif à l'attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à établir à l'achèvement des travaux de bâtiments d'habitation neufs modifie le Code de la Construction et de l'habitation et le code de l'Urbanisme à partir du 1er janvier 2013:
Art. R. 111-4-2 du Code de la Construction et de l'habitation :
A l'achèvement des travaux portant sur des bâtiments
d'habitation neufs situés en France métropolitaine, qu'il s'agisse de bâtiments
collectifs soumis à permis de construire ou, lorsqu'elles font l'objet d'un même
permis de construire, de maisons individuelles accolées, ou contiguës à un local
d'activité ou superposées à celui-ci :
― si le maître d'œuvre de l'opération de construction est chargé d'une double
mission de conception de l'opération et de suivi de l'exécution des travaux, le
maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré le permis de construire un
document attestant, pour les bâtiments concernés, la prise en compte par le
maître d'œuvre de la réglementation acoustique, en application des articles R.*
111-4 et R. 111-4-1;
― si le maître d'œuvre de l'opération de construction chargé de la mission de
conception n'est pas le même que le maître d'œuvre chargé de la mission de suivi
de l'exécution des travaux, ou si le maître d'ouvrage n'a pas désigné de maître
d'œuvre, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré le permis de
construire un document attestant, pour les bâtiments concernés, qu'il a pris en
compte la réglementation acoustique, en application des articles R.* 111-4 et R.
111-4-1.
Cette attestation est jointe à la déclaration d'achèvement des travaux dans les
conditions prévues à l'article R. 462-4-2 du code de l'urbanisme.
Lorsque l'opération de construction est réalisée en plusieurs tranches, chaque
tranche fait l'objet d'un document spécifique attestant la prise en compte de la
réglementation acoustique qui lui est applicable.
Art. R. 111-4-3 du Code de la Construction et de l'habitation :
La personne qui établit l'attestation prévue à l'article R.
111-4-2 doit justifier auprès du maître d'ouvrage de compétences en acoustique.
Elle peut être notamment :
a) Un architecte soumis à l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur
l'architecture ;
b) Un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23, titulaire d'un
agrément l'autorisant à intervenir sur les bâtiments ;
c) Un bureau d'études ou un ingénieur-conseil ;
d) En l'absence de maître d'œuvre, le maître d'ouvrage de l'opération.
Art. R. 111-4-4 du Code de la Construction et de l'habitation :
Le document prévu à l'article R. 111-4-2 est établi notamment
sur la base de constats effectués en phases études et chantier et de mesures
acoustiques réalisées à la fin des travaux de construction par échantillonnage
selon des modalités définies par arrêté du ministre chargé de la construction.
Ces constats et mesures acoustiques sont destinés à permettre au maître
d'ouvrage de s'assurer de la prise en compte de la réglementation acoustique
applicable.
« Un arrêté définit les éléments d'information que le maître d'ouvrage doit
fournir aux personnes mentionnées à l'article R. 111-4-3 afin de permettre
l'établissement du document prévu à l'article R.111-4-2.
Art. R. 111-4-5 du Code de la Construction et de l'habitation :
Un arrêté du ministre chargé de la construction détermine les modalités d'application des articles R. 111-4-2 à R. 111-4-4.
Art. R. 462-4-2 du Code de l'Urbanisme :
Dans les cas prévus aux articles R.* 111-4 et R. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation, la déclaration d'achèvement des travaux est accompagnée d'un document établi conformément aux articles R. 111-4-3 et R. 111-4-4 de ce code et attestant pour l'opération de construction considérée la prise en compte de la réglementation acoustique par le maître d'œuvre ou, en son absence, par le maître d'ouvrage, en application de l'article R. 111-4-2 du même code.
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LA LOI CARREZ POUR LE CALCUL DES SURFACES
DANS LA VENTE D'UN LOT EN COPROPRIETE
Article L112-1 du Code de l'Urbanisme en sa
rédaction de l'Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 appliqué
depuis le
1er Mars 2012.
Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la
surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de
plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m,
calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil
d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites
les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou
celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles
collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à
l'habitation
Article R. 112-2 du Code de L'Urbanisme en sa rédaction du Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011
La surface de plancher de la construction est égale
à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée
à partir du nu intérieur des façades après déduction:
L'augmentation de surface de
plancher s'entend donc d'une surface de plancher de 1 mètre 80 habitable.
Comme pour la
Toutefois, le calcul de la surface habitable est différente entre la loi dite
loi Carrez qui concerne la vente d'un lot en copropriété et la loi dite Boutin
qui concerne le bail de tous les logements non meublés puisque les surfaces
considérées comme habitables ne sont pas semblables.
TABLEAU DES SURFACES CONSIDÉRÉES PAR LA LOI CARREZ ET LA LOI BOUTIN
Article 46 de la loi n°65-557 du 10
juillet 1965 Toute
promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant
la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie
privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être
invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le
décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa
ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de
stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un
seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de
vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter
l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique
constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie
privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à
engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui
l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle
exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de
prix. Si la superficie est inférieure de plus
d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de
l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre
mesure. L'action en diminution du prix doit
être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte
authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Article 46 de la loi n°65-557 du 10
juillet 1965 Un décret fixera dans le délai
de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions de son application. La présente loi est applicable dans les territoires
d'outre-mer. Des décrets préciseront les modalités de son application dans ces
territoires.
Article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars
1967
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot
mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des
planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées
par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de
portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des
locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars
1967
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8
mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie
mentionnée à l'article 4-1.
Article 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars
1967 Le jour de la signature
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou
l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties,
contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un
certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la
partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des
dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces
dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.
Article 4-4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le
demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet
d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique.
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures
des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à
1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules
motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou
pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou
commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement
d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au
sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y
compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements,
dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation
telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas
précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes
intérieures.
Désignation
Superficie loi Carrez
Superficie habitable loi Boutin
Terrasses, balcons
Non
Non
Caves, garage, parking
Non
Non
Sous-sol autre que
caves, garage, parking
Oui
Non
Combles aménagés
Oui
Oui
Combles non aménagés
Oui
Non
Grenier
Oui
Non
Réserve
Oui
Non
Remises
Oui
Non
Véranda
Oui
Non
LA FISCALITE EN MATIERE DE VENTE IMMOBILIERE
Les frais d'enregistrement dit "de notaire" représentent environ neuf pour cent du prix de l'immeuble vendu et doivent bien évidemment être rajoutés à la commission de l'agent immobilier.
CALCUL DE LA PLUS VALUE IMMOBILIERE
LES RESIDENCES PRINCIPALES SONT EXONERES DE PLUS VALUE
Pour démontrer que la résidence vendue est une résidence principale, il faut être en possession d'une feuille d'imposition à la taxe d'habitation.
Une feuille d'exonération de la taxe d'habitation pour cause sociale vaut aussi preuve. Votre résidence principale doit donc être détenue durant au moins un an.
Quand un bien immobilier est vendu pour acquérir une résidence principale, le remploi dans les deux ans, est exempt de plus value
1°
bis du II de l'article 150 U du CGI :
Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances
immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à
celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant
n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par
personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à
l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois
à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement
qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est
postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de
ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du
manquement.
LES AUTRES BIENS IMMOBILIERS SONT SOUMIS A PLUS VALUE
Ce calcul de la plus value concerne tous les apports à une SCI depuis le 25 août 2011 et toute vente constatée par acte notarié depuis le 1er février 2012.
La plus value est la valeur entre le prix de l'immeuble vendu moins le prix de l'achat de l'immeuble avec les frais de notaires.
Si un immeuble acheté 310 000 euros frais de notaire inclus, est vendu 520 000 euros. la plus value est de 210 000 euros.
Le taux de plus value à reverser à l'Etat est de 32,5%.
Soit dans notre exemple 32,5 % de 210 000 euros soit 68 250 euros.
En revanche, il y a un abattement sur le montant de la plus value :
- de 2% déduite chaque année de la sixième année à la dix septième année de la détention de l'immeuble.
- de 4% déduite chaque année de la dix huitième année à la vingt quatrième année de la détention de l'immeuble.
- de 8% déduite chaque année de la vingt cinquième année à la trentième année de la détention de l'immeuble.
Il n'y a donc pas de plus value pour tout immeuble vendu au bout de 30 ans.
Les marchands de biens sont exonérés "des frais de notaire" et de la plus value mais doivent payer la TVA sur chaque transaction.
UN IMMEUBLE PRIS EN CREDIT BAIL PAR UNE SOCIETE
La société peut déduire ses frais de crédit et amortir l'immeuble pour diminuer fiscalement, son bénéfice imposable. Elle pourra à la fin du crédit bail racheter l'immeuble ainsi amorti à un prix diminué fiscalement. Toutefois, un immeuble pris par une société en crédit bail ne peut être amorti en dessous de 30% de sa valeur initiale:
sixième alinéa du II de l'article 210 E du Code Général des Impôts :
L'obligation de conservation est réputée être respectée en cas de cession de l'immeuble acquis sous les dispositions du I à une entreprise effectuant des opérations visées au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier dont elle concède immédiatement la jouissance au vendeur par un contrat de crédit-bail, à la double condition que ce dernier fasse l'objet d'une publication si cette formalité est obligatoire en application des dispositions de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 précité et que l'engagement de conservation initialement pris sur l'immeuble soit reporté dans le contrat de crédit-bail sur les droits afférents audit contrat. La valeur des immeubles pris à bail ne peut excéder un pourcentage fixé par décret de la valeur des immeubles inscrits au bilan de la société crédit-preneuse. Lorsqu'il est fait application de ces dispositions, la plus-value de cession à la société de crédit-bail ne peut être exonérée d'impôt sur les sociétés en application de l'article 208 C.
Le Décret n° 2012-46 du 16 janvier 2012 pris pour l'application des dispositions de l'article 210 E du code général des impôts prévoit en son article 1:
I ter de l'article 46 quater-0 ZZ bis C de l'annexe III au code général des impôts :
Pour l'application du sixième alinéa du II de l'article 210 E du code précité, la valeur des immeubles pris à bail, entendue comme leur valeur d'origine inscrite au bilan de l'entreprise crédit-preneuse avant qu'elle ne cède ces immeubles dans les conditions prévues au sixième alinéa précité, ne peut excéder 30 % de la valeur d'origine des immeubles encore inscrits à l'actif de cette même société après la cession de ces immeubles.
CALCUL DE LA TVA EN MATIERE IMMOBILIERE DU MARCHAND DE BIENS
Le marchand de biens doit revendre l'immeuble dans un délai de quatre ans, sinon les droits de transaction sont dus.
Vu les articles 1115 et 1594-0 G du code général des impôts, dans
leur rédaction applicable ;
Attendu que si un marchand de biens qui a bénéficié du régime de faveur prévu
par le premier de ces textes a la possibilité de prendre, par acte
complémentaire, un engagement de construire lui permettant de bénéficier du
second, c'est à la condition que cet engagement intervienne avant que les droits
d'enregistrement ne soient rendus exigibles par l'expiration du délai de revente
;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Les Erables du Colysée a acquis
le 12 juillet 2000 un ensemble immobilier sis 13-15-17 rue du Commerce à Paris
15e, en prenant l'engagement de le revendre dans le délai de quatre ans en sa
qualité de marchand de biens ; que, par l'effet d'une fusion-absorption, la
société 13/15 et 17 rue du Commerce est devenue propriétaire de ce bien à
compter du 1er janvier 2003 ; que, le 2 mai 2006, l'administration fiscale s'est
prévalue auprès de cette dernière de l'absence de revente dans le délai prévu et
a ensuite mis en recouvrement les droits d'enregistrement rappelés ; que, le 21
février 2007, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a fait dresser un acte
authentique complémentaire à l'acte du 12 juillet 2000, plaçant rétroactivement
l'acquisition dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée,
comme concourant à la production d'un immeuble neuf, afin de bénéficier de
l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1594-0 G du code
général des impôts ; qu'après rejet de sa réclamation se prévalant de cette
substitution de régime, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a saisi le
tribunal de grande instance de Paris afin d'être déchargée des droits
d'enregistrement ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aucune condition
de délai ne s'imposait à la société 13/15 et 17 rue du Commerce pour présenter
un acte complémentaire
L'Europe impose un nouveau calcul de la TVA qui devient l'impôt principal en Europe pour limiter les conflits entre les Etats européens. L'Etat qui bénéficie de l'impôt est l'Etat sur le territoire du quel l'opération a lieu.
Lorsqu'un particulier achetait un terrain à bâtir, il était exonéré de TVA. Cette exonération étant en contradiction avec la directive qui prévoit une taxation systématique de tous les terrains, a été supprimée.
La loi met donc en place un dispositif permettant de rendre la TVA applicable à ces opérations. Néanmoins, en cas de cession d'un terrain à bâtir d'un particulier à un autre particulier, la réforme ne change rien et la cession reste frappée des seuls droits d'enregistrement.
En matière immobilière, les opérateurs qualifiés de "marchands de biens" achètent des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d'engagement de construire, en vue de les revendre. Leur régime fiscal prévoyait jusqu'alors une taxation systématique sur la marge des transactions réalisées qu'ils réalisaient.
Conformément au droit
communautaire, la réforme met en place une option d'entreprise pour la taxation
des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de "terrain à bâtir"
et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Elle offre donc davantage de
souplesse aux opérateurs, en leur permettant d'opter pour être soumis à la TVA
puis de déduire cette TVA de celle qu'ils ont collectée.
Voici le régime des marchands de biens :
l'application d'un régime de TVA sur marge est limitée à la livraison d'un "terrain à bâtir" ou d'un terrain ou immeuble pour lesquels une option a été formulée lorsque l'acquisition du bien vendu n'a pas ouvert droit à déduction.
l'article 852 du CGI qui imposait des contraintes administratives, est supprimé.
En cas de VEFA, l'exigibilité de la taxe
intervenait au moment de la signature de l'acte entre le professionnel et le
particulier. Désormais, l'exigibilité de la taxe est reportée au jour de
l'encaissement du prix.
Lorsque le particulier n'est pas en mesure d'opérer la déduction de la TVA,
faute d'être en possession des factures de travaux de construction grevés de
TVA, ou d'avoir supporté de la TVA sur l'assiette foncière de la construction,
il n'est plus redevable de cet impôt.
A l'inverse, la soumission à la TVA de la première cession par un particulier, dans les 5 ans de son achèvement, d'un immeuble qu'il a acquis en VEFA est maintenue mais il est permis de déduire la TVA ayant grevé l'acquisition.
L'ARTICLE 257 DU CODE GENERAL DES IMPÔTS EST CONFORME AUX DIRECTIVES EUROPEENNES
I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.
1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent :
1° Les droits réels immobiliers, à l'exception des locations résultant de baux qui confèrent un droit de jouissance
2° Les droits relatifs aux promesses de vente
3° Les parts d'intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un bien immeuble ou d'une fraction d'un bien immeuble
4° Les droits au titre d'un contrat de fiducie représentatifs d'un bien immeuble.
2. Sont considérés :
1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme
2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :
a) Soit la majorité des fondations
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement
d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.
3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :
1° Lorsqu'elles sont réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A :
a) Sans préjudice des dispositions du II, les livraisons à soi-même d'immeubles neufs lorsque ceux-ci ne sont pas vendus dans les deux ans qui suivent leur achèvement
b) Les livraisons à soi-même des travaux immobiliers mentionnés au III de l'article 278 sexies
2° Lorsqu'elles sont réalisées, hors d'une activité économique visée à l'article 256 A, par toute personne, dès lors assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée à ce titre:
a) La livraison d'un immeuble neuf lorsque le cédant avait au préalable acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire
b) La livraison à soi-même des logements visés aux 9 et 11 du I de l'article 278 sexies.
II. - Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux.
1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux :
1° Le prélèvement par un assujetti d'un bien de son entreprise pour ses besoins privés ou ceux de son personnel ou qu'il transmet à titre gratuit ou, plus généralement, qu'il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les prélèvements effectués pour les besoins de l'entreprise pour donner des cadeaux de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l'imposition des prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté. Cette limite s'applique par objet et par an pour un même bénéficiaire
2° L'affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d'un bien produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l'objet d'une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque l'acquisition d'un tel bien auprès d'un autre assujetti, réputée faite au moment de l'affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète parce que le droit à déduction de la taxe afférente au bien fait l'objet d'une exclusion ou d'une limitation ou peut faire l'objet d'une régularisation ; cette disposition s'applique notamment en cas d'affectation de biens à des opérations situées hors du champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée
3° L'affectation d'un bien par un assujetti à un secteur d'activité exonéré n'ouvrant pas droit à déduction, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition ou de son affectation conformément au 2°
4° La détention de biens par un assujetti ou par ses ayants droit en cas de cessation de son activité économique taxable, lorsque ces biens ont ouvert droit à déduction complète ou partielle lors de leur acquisition ou de leur affectation conformément au 2°.
2. Sont assimilées à des prestations de services effectuées à titre onéreux :
1° L'utilisation d'un bien affecté à l'entreprise pour les besoins privés de l'assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée
2° Les prestations de services à titre gratuit effectuées par l'assujetti pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise.
3. Un décret en Conseil d'Etat définit les opérations désignées ci-dessus ainsi que le moment où la taxe devient exigible.
III. - Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :
1° La cession d'aéronefs ou d'éléments d'aéronefs par les compagnies de navigation aérienne mentionnées au 4° du II de l'article 262 à d'autres compagnies ne remplissant pas les conditions fixées à cet article. Les modalités d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances
2° Les biens et produits mentionnés aux 2° et 3° du II de l'article 262 lorsqu'ils cessent d'être utilisés dans les conditions prévues par cet article. Les modalités d'application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l'économie et des finances
3° La contribution à l'audiovisuel public
4° Les sommes attribuées par les sociétés de course au titre des gains de course réalisés par les entraîneurs pour les chevaux dont ils sont propriétaires.
ARTICLE 268 DU CODE GENERAL DES IMPÔTS
S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'une opération mentionnée
au 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle a été formulée l'option prévue au 5°
bis de l'article 260, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à
déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est
constituée par la différence entre:
1° D'une part, le prix exprimé et les
charges qui s'y ajoutent 2° D'autre part, selon le cas : - soit les sommes que le cédant a
versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de
l'immeuble - soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des
apports en nature qu'il a effectués. Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées
aux deux précédents alinéas s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant.
Le Décret
n° 2010-1075 du 10 septembre 2010 est relatif aux règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations porte sur
des immeubles et aux modalités de mise en œuvre de l'option pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée pour certaines opérations:
LE CLASSEMENT DE L'IMMOBILIER DE LOISIRS
L'Arrêté du 6 juillet 2010 fixant les normes et la procédure
de classement des villages de vacances
L'Arrêté du 6 juillet 2010 fixant les normes et la procédure
de classement des terrains de camping
L'Arrêté du 6 juillet 2010 fixant les normes et la procédure
de classement des parcs résidentiels de loisirs
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