BAIL PROFESSIONNEL ET BAIL CIVIL

DIFFÉRENCE ENTRE BAIL PROFESSIONNEL ET BAIL CIVIL   

    Le bail à "usage professionnel" concerne toutes les professions libérales réglementées, les locaux de bureaux, d'entrepôts, de terrains à usage non agricole et tous les locaux commerciaux sans réception de clientèle.

Le bail dit "à usage civil" qui a le même modèle de rédaction que le bail professionnel, concerne les associations type loi 1901.

Une seule différence entre le bail professionnel qui concerne une entreprise et le bail à "usage civil" qui concerne les associations 1901:

- le bail à "usage professionnel" est conclu pour une durée au moins égale à six ans,

- le bail à "usage civil" est conclu pour une durée librement fixée entre les parties.

En France, la loi du 6 juillet 1989 a créé "le bail professionnel" pour limiter les pouvoirs du bailleur pour la location de locaux aux entreprises.

Le Bail est soumis aux obligations prévues contre les risques sur les personnes et les biens ainsi que sur l'économie d'énergie.

Bien que la plupart des sites internet expliquent à tort qu'il y a très peu de contraintes de rédaction pour un bail professionnel par rapport à un bail commercial qui serait très réglementé (ce qui est faux pour les baux commerciaux de douze ans) , en réalité, le juge surveille particulièrement les clauses abusives dont les clauses pénales.

Sans appliquer les nullités du droit de l'habitation, le juge contrôle qu'il n'y a pas de clauses léonines; attention aux modèles gratuits malheureusement entachés de nullités!

CERTAINS PROFESSIONNELS PEUVENT CHOISIR ENTRE UN BAIL COMMERCIAL ET UN BAIL PROFESSIONNEL

La loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, la loi du 6 juillet 1989 et les textes suivants ont consacré le principe du bail professionnel ou du bail civil, en imposant la plupart des règles du bail d'habitation.

Depuis la loi du 4 août 2008, les locataires et les bailleurs qui louent des bureaux pour un usage professionnel comme les médecins, les infirmiers, les assureurs ou toute autre activé de bureau peuvent choisir non pas le bail professionnel de six ans mais le bail commercial de neuf ans.

Depuis le décret du 4 novembre 2008, l'Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ICL) peut être choisi pour les locataires inscrits au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce.

L'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit :
Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

Nos modèles de baux professionnels sont actualisés. Des avenants prévoient le cas rarissime du bail mixte: habitation + professionnel.  En matière de bail mixte, les clauses du bail d'habitation s'imposent.

DIFFERENCE ENTRE BAIL PROFESSIONNEL ET BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est régi par le code de commerce et le bail professionnel, par la loi du 23 décembre 1986. Parfois le bail signé ne définit pas la nature du bail. Le juge est alors contraint de définir la nature du bail à l'aide des éléments matériels relevés dans le bail.

Le juge doit interpréter les clauses du contrat pour savoir s'il s'agit d'un bail commercial ou professionnel. Il constate pour le qualifier que les parties ont toute deux convenu que le bail avait été renouvelés implicitement depuis 1991 et qu'il ne prend fin qu'en 2004. Il applique l'ancien article 57 de loi du 23 décembre 1986 pour constater qu'il s'agit d'un bail professionnel. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de six mois.  

Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 15 avril 2008. REJET

Attendu qu'ayant constaté qu'une seule mention du contrat liant les parties se rapportait aux caractéristiques d'un bail commercial et que le bail avait été renouvelé tacitement en février 1991, la cour d'appel a, par une interprétation que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la clause d'échelle mobile, faisant application des dispositions de l'article 57-A de loi du 23 décembre 1986 relative aux baux d'habitation et aux baux professionnels, pu dire que le bail avait pris fin le 30 avril 2004 et débouter la bailleresse de ses demandes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LES SOCIETES DE DOMICILIATION NE SIGNENT PAS DE BAIL PROFESSIONNEL

Les sociétés de domiciliation louent des bureaux à usage temporaire. Il ne peut donc pas s'agir de bail professionnel régi par la loi du 23 décembre 1986.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 11 janvier 2006. N° POURVOI 04-19736 REJET

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, relevant que le local mis à disposition est partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, retient qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif, la convention signée ne peut être qualifiée de bail.

LE RAPPORT ENERGETIQUE

LE BAIL MIXTE HABITATION ET PROFESSIONNEL

Toutes les obligations du bail d'habitation s'impose au bailleur qui doit dans tous les cas consentir un bail de six ans.

POUR LES LOCATIONS D'ENTREPOTS

Si votre locataire veut y recevoir de la clientèle, il faut choisir un bail commercial.

Si votre locataire ne veut pas recevoir de clientèle, il faut choisir un bail professionnel ou de bureau qui doit être signé pour une durée de six ans.

Le bail est dispensé des obligations liées aux rapports énergétiques.

LES LOCATIONS DE GRANGES OU DE TERRAINS AU PROFIT D'UNE ENTREPRISE

Si vous louez une grange seule sans terre à exploiter, il faut signer un bail professionnel pour une durée de six ans

Si vous louez des terres avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural.

Si vous louez des terres et une grange pour une activité non agricole, il faut signer un bail professionnel pour une durée de six ans.

FIN DU BAIL

Le bail est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans pour un bail professionnel ou de 3 ans pour un bail civil.

Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable.

Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

CESSION ET SOUS LOCATION

Le locataire a le droit de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

Lisez votre bail, une clause peut prévoir des conditions particulières pour que le bailleur puisse donner son agrément préalable.

Dans tous les cas, il vaut mieux que soit le bailleur donne une lettre annexée à l'acte de cession, soit il signe son accord sur l'acte de cession. Sinon vous serez contraint de faire une signification article 1690 du code civil par voie d'huissier.

Le locataire a aussi le droit de sous-louer tout ou partie du local si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. Le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui même les locaux.

L'ACTIVITE PROFESSIONNELLE DANS UN LOGEMENT D'UNE COMMUNE DE PLUS DE 200 000 HABITANTS

Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.

A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Article L631-7-2:

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.

Article L631-7-3:

Article L631-8:

Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.

VOTRE SITUATION POUR DOMICILIER VOTRE ACTIVITE PROFESSIONNELLE CHEZ VOUS

VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune :

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous puisque l'alinéa 2 de l'article L123-10 prévoit:

"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."

Toutefois, l'alinéa 3 de l'article L123-10 prévoit:

"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."

Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.

VOUS ETES EN SOCIETE COMME LA SARL OU L'EURL :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.

LE LOCATAIRE DOIT RENDRE LE BIEN TEL QU'IL L'A RECU

Le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté accord du bailleur ou ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Un bailleur qui accepte de faire un état des lieux après les travaux du locataire en début de bail accepte par définition les embellissements apportés par le locataire.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mardi 15 septembre 2009, Pourvoi n° 08-14605, Cassation Partielle

Vu l'article 1730 du code civil ;

Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Attendu que pour condamner la société Winston & Strawn (société W & S), qui avait pris à bail des locaux à usage de bureaux appartenant à la société Sophia GE, à payer à cette dernière une certaine somme au titre des travaux de remise en état des lieux loués, l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008) retient que la société S & W prétend que les locaux du troisième étage lui ont été livrés cloisonnés en rappelant que l'état des lieux a été dressé après l'exécution de ces travaux, mais que ceux-ci n'en constituent pas moins des aménagements, améliorations et autres embellissements dont le bailleur est en droit d'exiger l'enlèvement ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société W & S à payer à la société Sophie GE la somme de 104 499,55 euros au titre des travaux de remise en état, l'arrêt rendu le 28 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.

Moyens produits par Maître Georges, avocat de la société Winston & Strawn

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Winston & Strawn à payer à la société Sophia GE la somme de 104.499,55 au titre des travaux de remise en état,

AUX MOTIFS QUE les baux ont été consentis pour l'exercice de la profession d'avocats ; qu'ils portaient sur des plateaux de grande surface peu propices à l'exercice de cette profession ; que la société Winston & Strawn a financé des travaux de cloisonnement d'un montant de 147.580,07 ; qu'au départ de la société locataire, la société Sophia GE a remis les lieux en l'état et obtenu du premier juge la condamnation de la société Winston & Strawn à lui payer la somme de 104.499,55 de ce chef ; que la société Sophia GE conteste devoir les travaux de cloisonnement alors que la société locataire a pris les lieux en l'état ; que la société Winston & Strawn ne reconnaît devoir au titre des réparations locatives que 491,11 résultant du bris d'une applique lors du déménagement ; que le cloisonnement effectué par la société Winston & Strawn a relevé de ses choix d'aménagement et non de la conformité du local à sa destination ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a mis les frais de cloisonnement à la charge de la société Sophia GE ; qu'au départ de la société Winston & Strawn, la société Sophia GE a effectué des travaux de remise en état comprenant la dépose des aménagements réalisés par la société Winston & Strawn, la remise en état des dégradations et la remise à neuf des locaux ; que la société Sophia GE estime à 104.499,55 TTC les travaux de dépose des aménagements réalisés par la société Winston & Strawn et de remise en état des dégradations laissées par le locataire ; que le bail stipule que le bailleur peut demander au preneur de rétablir à ses frais les lieux loués dans leur état primitif ; que la société Winston & Strawn prétend que les locaux du 3ème étage lui ont été livrés cloisonnés en rappelant que l'état des lieux a été dressé après l'exécution de ses travaux ; que ceux-ci n'en constituent pas moins des aménagements, améliorations et autres embellissements dont le bailleur est en droit d'exiger l'enlèvement ; que la société Winston & Strawn évalue sa dette, à titre subsidiaire, à 27.766 pour le démontage des cloisons amovibles et 410,63 pour le remplacement d'un luminaire ; que cette offre fait fi de l'état des lieux qui montre que les aménagements du preneur, bien qu'amovibles, ont laissé des traces qui ont nécessité des reprises distinctes des travaux de remise à neuf dont la société Sophia GE n'a pas demandé le paiement ; que la somme retenue par le premier juge sera donc confirmée (arrêt attaqué, pp. 4, 5 et 6) ;

ALORS QUE, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, pour juger que la société bailleresse était fondée à obtenir la condamnation de la société Winston & Strawn à lui payer une somme incluant le coût des travaux de dépose des cloisonnements réalisés par celle-ci, la cour d'appel a considéré que même si, comme le soutenait la société Winston & Strawn, les locaux du 3ème étage lui avaient été livrés cloisonnés et l'état des lieux dressé après l'exécution des travaux en cause, ceux-ci n'en constituaient pas moins des aménagements, améliorations et autres embellissements dont le bailleur était en droit d'exiger l'enlèvement en application du bail qui stipulait que le bailleur pouvait demander au preneur de rétablir à ses frais les lieux loués dans leur état primitif ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1730 du Code civil et, par fausse application, l'article 1732 du même code, ensemble l'article 1134 du même code

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