BAIL PROFESSIONNEL

rédigé par Frédéric Fabre docteur en droit.

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- LE LOYER DU BAIL PROFESSIONNEL

- LA MATIERE DU BAIL PROFESSIONNEL

- LA FIN DU BAIL PROFESSIONNEL

- LA SOUS LOCATION ET LA CESSION DU BAIL PROFESSIONNEL

- L'ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE CHEZ LUI

- LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES

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LE LOYER DU BAIL PROFESSIONNEL

Le loyer est librement fixé entre les parties qui peuvent choisir une clause de révision annuelle fixée par référence à l'un des indices publiés par l'Insee.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 16 octobre 2013 Pourvoi N° 12-16335 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2012), que M. et Mme X..., aux droits desquels se trouve la société Gec X..., ont donné à bail à M. Y... un local pour un usage exclusivement professionnel ; que ce bail s'est renouvelé par tacite reconduction sans modification des clauses et conditions du contrat initial ; que se prévalant de la clause d'indexation stipulée au bail, la société Gec X... a délivré à M. Y...un commandement de payer ainsi qu'un congé à effet au 30 juin 2006 ; que M. Y...a alors assigné la bailleresse en annulation du congé et remboursement des sommes payées au titre de la révision du loyer

Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, la cour d'appel a pu retenir que les parties étaient convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l'indice sur douze mois, la référence à l'indice du quatrième trimestre 1987 n'étant que l'illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu'à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d'évolution des indices retenus et rejeter en conséquence les demandes d'annulation de la clause et de remboursement des sommes versées au titre de l'indexation des loyers

Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause et des conclusions d'appel de M. Y... rendait nécessaire, la cour d'appel a pu retenir qu'en prévoyant une révision annuelle impérative, les parties avaient exprimé l'intention que l'indexation s'opère automatiquement chaque année le 1er juillet et qu'il résultait des chiffres non critiqués par la partie adverse que M. Y... avait déjà versé une certaine somme au titre des loyers pour la période considérée

Le Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires, a crée l'indice ILAT.

L'INDICE DES LOYERS DES ACTIVITES TERTIAIRES (ILAT)

Pour le premier trimestre 2014, l'indice des loyers des activités tertiaires, publié le 13 juin 2014, est fixé à 107,38 soit une augmentation de 0,30 % sur un an.

Pour le quatrième trimestre 2013, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 107,26

Pour le troisième trimestre 2013, l'indice des loyers des activités tertiaires,est fixé à 107,16

Pour le second trimestre 2013, l'indice des loyers des activités tertiaires est fixé à 107,18

Pour le premier trimestre 2013, l'indice des loyers des activités tertiaires est fixé à 107,09

Pour le quatrième 2012, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 106,73

Pour le troisième trimestre 2012, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 106,46

Pour le second trimestre 2012, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 106

Pour le premier trimestre 2012, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 105,31

Pour le quatrième trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 104,60

Pour le troisième trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 103,64

Pour le deuxième trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 102,74

Pour le premier trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 101,96

Pour le quatrième trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 101,31

Pour le troisième trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,84

Pour le second trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,41

Pour le premier trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,00

Pour le quatrième trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 99,76

Pour le troisième trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 99,86

Pour le second trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, fixé à 100,49

Pour le premier trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,97

PAIEMENT DU LOYER ENTRE DEUX ASSOCIES QUAND L'UN PART

Cour de cassation 3ème Chambre Civile Arrêt du 30 octobre 2013 pourvoi n° 12-12973 REJET

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que, le bail disposant que le preneur avait la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sous réserve d'un préavis et ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs pouvait donner valablement congé et le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a procédé à la recherche prétendument omise en relevant que Mme Y..., qui avait cherché un sous-locataire pour les locaux libérés, jouissait de l'intégralité des locaux, en a exactement déduit qu'en suite du congé délivré par Mme X..., le contrat s'était poursuivi avec la seule Mme Y... qui devait payer l'intégralité du loyer

MATIERE DU BAIL PROFESSIONNEL

Le bail à "usage professionnel" concerne tous les professionnels qui louent des locaux de bureaux, d'entrepôts, de terrains à usage non agricole et tous les locaux commerciaux sans réception de clientèle.

Le bail civil ou dit "à usage civil" concerne les mêmes biens loués par les associations type loi 1901 et les particuliers qui ne louent pas une habitation.

Le bail à "usage professionnel" est conclu pour une durée minimum de six ans dans le cadre de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Le Bail est soumis aux obligations prévues contre les risques sur les personnes et les biens ainsi que sur l'économie d'énergie.

La rédaction du bail professionnel est libre sauf le préavis de départ du locataire ou du non renouvellement du bail qui est de six mois.

Le Décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.

L'Article L 2333-7 du Code Général des collectivités territoriales prévoit que les publicités et indications extérieures pour localiser une profession réglementée ne sont pas assujetties à la taxe sur les publicités extérieures, enseignes et préensensignes.

CHOIX ENTRE BAIL COMMERCIAL ET BAIL PROFESSIONNEL

Depuis la loi du 4 août 2008, les locataires et les bailleurs qui louent des bureaux pour un usage professionnel comme les médecins, les infirmiers, les assureurs ou toute autre activé de bureau peuvent choisir non pas le bail professionnel de six ans mais le bail commercial de neuf ans dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

L'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986

Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

DIFFERENCE ENTRE BAIL PROFESSIONNEL ET COMMERCIAL

Le bail commercial est régi par le code de commerce et le bail professionnel, par la loi du 23 décembre 1986. Parfois le bail signé ne définit pas la nature du bail. Le juge est alors contraint de définir la nature du bail à l'aide des éléments matériels relevés dans le bail et rechercher la volonté des parties.

Dans l'Arrêt ci dessous, le juge doit interpréter les clauses du contrat pour savoir s'il s'agit d'un bail commercial ou professionnel. Il constate pour le qualifier que les parties ont toute deux convenu que le bail avait été renouvelés implicitement depuis 1991 et qu'il ne prend fin qu'en 2004. Il applique l'ancien article 57 de loi du 23 décembre 1986 pour constater qu'il s'agit d'un bail professionnel. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de six mois.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile Arrêt du 15 avril 2008 REJET

Attendu qu'ayant constaté qu'une seule mention du contrat liant les parties se rapportait aux caractéristiques d'un bail commercial et que le bail avait été renouvelé tacitement en février 1991, la cour d'appel a, par une interprétation que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la clause d'échelle mobile, faisant application des dispositions de l'article 57-A de loi du 23 décembre 1986 relative aux baux d'habitation et aux baux professionnels, pu dire que le bail avait pris fin le 30 avril 2004 et débouter la bailleresse de ses demandes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LA PRESCRIPTION DE L'ACTION EST DE DEUX ANS A PARTIR DE LA SIGNATURE DU BAIL

POUR FAIRE REQUALIFIER UN BAIL PROFESSIONNEL EN BAIL COMMERCIAL

Article L 145-60 du Code de Commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 23 novembre 2011 pourvois N°. 10-24163 et 10-27188 REJET

Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 3 juin 2010 et 7 octobre 2010), que par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale ; que, par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce ; que M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance ; que le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action

Mais attendu que la cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du même code

LE BAIL MIXTE HABITATION ET PROFESSIONNEL

Toutes les obligations du bail d'habitation s'impose au bailleur. Le modèle de bail d'habitation doit alors être choisi.

Le locataire ne peut transformer les locaux exclusivement à son activité professionnelle s'il bénéficie d'un bail mixte. Il doit garder une partie des locaux en habitation même s'il a une autre adresse personnelle.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 mars 2011 pourvoi 10-30223 CASSATION

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2009 ), que, le 25 octobre 1976, la société civile immobilière Pierre Croissance ( la SCI), propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à Mme X... pour une durée de six ans ; que le bail a été reconduit ; que le 23 juin 2003, la SCI a délivré à la locataire un congé fondé sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 invoquant un motif légitime et sérieux tiré de l'usage exclusivement professionnel des locaux ; que la preneuse s'étant maintenue dans les lieux, la bailleresse l'a assignée aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion

Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé, à bon droit, que si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, et constaté que le bail du 25 octobre 1976 avait été conclu au profit de Mme X... à usage d'habitation et que le preneur était "expressément autorisé à s'adjoindre des confrères de son choix pour l'exercice de sa profession", la cour d'appel, qui, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a relevé que les parties ne discutaient pas le principe de la soumission du bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sans retenir qu'elles s'y étaient volontairement soumises, et qui a souverainement jugé, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que si par lettre du même jour transmettant ledit bail à Mme X..., le bailleur avait fait connaître son accord pour que l'appartement fût affecté en totalité à un usage professionnel, cette circonstance n'affectait pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi, en a exactement déduit que Mme X..., ayant abandonné l'usage d'habitation, ne pouvait se prévaloir du droit au renouvellement du contrat ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le congé mentionnait que la totalité des lieux était affectée à l'usage professionnel de sorte que le preneur ne pouvait prétendre au renouvellement lors de l'échéance, la cour d'appel a pu en déduire, écartant ainsi toute mauvaise foi de la part de la bailleresse, qu'il était fondé sur un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989

Si le locataire habite la partie habitation du local. Le bailleur doit appliquer les règles du bail d'habitation pour expulser le locataire mais s'il n'habite pas réellement ce local, il en est dispensé.

Cour de Cassation chambre civile 2 arrêt du 23 juin 2011 pourvoi N°10-18551 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 janvier 2010), qu'un arrêt a enjoint à M. et Mme X...-Y...de libérer des locaux que Mme Z... leur avait donnés à bail ; qu'un huissier de justice a signifié à M. et Mme X...-Y...un procès-verbal de reprise des locaux et a fait assigner ceux-ci à comparaître à l'audience du juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur le sort des meubles

Attendu que M. et Mme X...-Y...font grief à l'arrêt de rejeter leurs exceptions de nullité et de les débouter de leur demande de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X...-Y...ne résidaient pas dans le local d'habitation accessoire aux locaux à usage professionnel, ce dont il résultait que l'huissier de justice n'avait pas à procéder aux formalités prévues par l'article 197 du décret du 31 juillet 1992, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 5 septembre 2012 pourvoi N°11-22336 Cassation

Vu l'article 2 et l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les dispositions de ce texte s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ; que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant

Attendu que pour déclarer le congé nul, l'arrêt retient qu'il a été délivré "conformément aux dispositions du code civil, des termes de votre contrat de location et de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation", au motif que ladite SCP utilise les lieux à usage exclusivement professionnel et qu'ainsi elle ne peut bénéficier du droit au renouvellement prévu et réglementé par la loi du 6 juillet 1989 au profit des locations à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, que ce congé ne vise aucun des motifs prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir, soit la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, que ledit congé est donc entaché de nullité

Qu'en statuant ainsi, alors que si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, la cour d'appel, qui a écarté l'existence d'un motif légitime et sérieux de congé sans constater un usage à titre d'habitation principale, au moins partiellement, des locaux loués, au terme du contrat, a violé les textes susvisés.

LOCATION D'ENTREPÔTS, DE GRANGES OU DE TERRAINS

Si votre locataire est un professionnel

Si votre locataire veut y recevoir de la clientèle, il vaut mieux choisir un bail commercial.

Si votre locataire ne veut pas recevoir de clientèle, il vaut mieux choisir un bail professionnel qui doit être signé pour une durée de six ans minimum.

Le bail est dispensé des obligations liées aux rapports énergétiques.

Si vous louez une grange seule sans terre à exploiter, il faut signer un bail professionnel pour une durée de six ans minimum.

Si vous louez des terres avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural.

Si vous louez des terres et une grange pour une activité non agricole, il faut signer un bail professionnel pour une durée de six ans minimum.

UN PARTICULIER OU UNE ASSOCIATION LOI 1901 SIGNER UN BAIL CIVIL AVEC UNE DUREE LIBREMENT CHOISIE PAR LES PARTIES.

UNE SOCIETE DE DOMICILIATION NE SIGNE PAS DE BAIL

Les sociétés de domiciliation louent des bureaux à usage temporaire. Il ne peut donc pas s'agir de bail professionnel régi par la loi du 23 décembre 1986.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile arrêt  du 11 janvier 2006 N° POURVOI 04-19736 REJET

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, relevant que le local mis à disposition est partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, retient qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif, la convention signée ne peut être qualifiée de bail.

LE BAIL PROFESSIONNEL CONTINUE APRES LA SAISIE DE L'IMMEUBLE

Cour de cassation 2ème Chambre Civile arrêt du 6 juin 2013 N° POURVOI 12-19116 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 février 2012), que la SARL Zanex ayant été déclarée adjudicataire d'un immeuble saisi à l'encontre de la SCI 4F, elle a demandé à un tribunal de grande instance de lui déclarer inopposables les baux consentis sur l'immeuble et d'ordonner l'expulsion de la SCI 4F, de la SARL Bati tradi et de M. et Mme X... ;

Attendu que la SARL Zanex fait grief à l'arrêt de dire que le bail du 25 août 2006 souscrit entre la SCI 4F et la société Bati tradi est opposable à la SARL Zanex et de la débouter de sa demande d'expulsion de cette société et de tous occupants de son chef, soit M. et Mme X... alors, selon le moyen, que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi ; que le bail commercial conclu antérieurement à l'adjudication n'est opposable à l'adjudicataire que si ce dernier en a eu lui-même connaissance antérieurement à l'adjudication ; qu'en se bornant à constater en l'espèce « la réalité du bail et son antériorité au commandement valant saisie immobilière », sans avoir égard au fait, pourtant constaté par le premier juge, que « le titre de bail en date du 25 août 2006 n'a été porté à la connaissance des parties intéressées à la saisie, ni lors de la visite des lieux par l'huissier qui a établi le procès-verbal descriptif, ni lors de l'audience d'orientation, ni même lors de l'audience d'adjudication, il n'est pas fait état d'une communication de pièces en ce sens à la partie poursuivante avant la date de la saisie... », et sans vérifier que la SARL Zanex, adjudicataire, ait eu connaissance de ce bail antérieurement à l'adjudication, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 2198, 2199 et 2210 du code civil, devenus les articles L. 321-2, L. 321-4 et L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que la réalité du bail, dont elle relevait qu'étant inférieur à une durée de douze ans il n'était pas soumis à publicité foncière pour son opposabilité, et son antériorité à la signification du commandement valant saisie immobilière étaient établies, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, justifié sa décision au regard des textes susvisés

LA FIN DU BAIL PROFESSIONNEL

Le bail est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans.

Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable.

Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le bail peut prévoir un délai de préavis plus court notamment de deux mois, au profit du preneur.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 18 juin 2014, Pourvoi n° 13-18369, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 mars 2013), que la société Transit est locataire de divers locaux appartenant à la société civile immobilière Transit (la SCI) selon bail renouvelé à compter du 1er mai 2007 ; que les parties ont convenu le 29 juin 2007 que le contrat de bail resterait en vigueur jusqu'au 31 décembre 2008 et que le preneur pourra y mettre un terme de façon anticipée à tout moment, moyennant un préavis de deux mois, sans que cette résiliation anticipée ne donne lieu à une quelconque indemnité ; que la société locataire a notifié à la SCI bailleresse un congé au 31 mars 2010 par lettre recommandée adressée le 29 janvier 2010 ; qu'après refus de la SCI à cette date de la remise des clefs, la société locataire a fait signifier par huissier de justice la lettre de congé du 29 avril 2010 ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer valable, avec effet au 31 mai 2010, le congé donné par la société locataire le 31 mars 2010, de limiter l'arriéré de loyers dus à une certaine somme et de la débouter de ses demandes de règlement de loyers postérieurs au 31 mai 2010, d'indemnité d'occupation et de clause pénale

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte extrajudiciaire intitulé « signification de lettre missive » précisait à la SCI que lui était signifié un courrier l'informant de la résiliation du bail pour le 31 mars 2010 et lui recommandait de lire avec attention la lettre jointe datée du 29 janvier 2010 portant la référence : « Résiliation du bail du 30 avril 1998 », la cour d'appel a exactement retenu que cette signification constituait un congé valable dont l'effet devait être repoussé au terme du préavis contractuel

A la fin du bail, le locataire doit rendre les locaux tels qu'il les a reçus, suivant cet état, excepté accord du bailleur ou ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Mais un bailleur qui accepte de faire un état des lieux après les travaux du locataire en début de bail accepte par définition les embellissements apportés par le locataire.

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 15 septembre 2009, Pourvoi n° 08-14605, Cassation Partielle

Vu l'article 1730 du code civil
Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bail leur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

Attendu que pour condamner la société Winston & Strawn (société W & S), qui avait pris à bail des locaux à usage de bureaux appartenant à la société Sophia GE, à payer à cette dernière une certaine somme au titre des travaux de remise en état des lieux loués, l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008) retient que la société S & W prétend que les locaux du troisième étage lui ont été livrés cloisonnés en rappelant que l'état des lieux a été dressé après l'exécution de ces travaux, mais que ceux-ci n'en constituent pas moins des aménagements, améliorations et autres embellissements dont le bail leur est en droit d'exiger l'enlèvement

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé

CESSION DU BAIL PROFESSIONNEL

Le locataire professionnel a le droit de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

Lisez votre bail, une clause peut prévoir des conditions particulières pour que le bailleur puisse donner son agrément préalable.

Dans tous les cas, il vaut mieux que soit le bailleur donne une lettre annexée à l'acte de cession, soit il signe son accord sur l'acte de cession. Sinon vous serez contraint de faire une signification article 1690 du code civil par voie d'huissier.

SOUS LOCATION DU BAIL PROFESSIONNEL

Le locataire professionnel a aussi le droit de sous-louer tout ou partie du local si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. Le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui même les locaux.

ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE AU DOMICILE

LE CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX D'HABITATION EN LOCAUX PROFESSIONNELS

L'Arrêté du 29 janvier 2014 est relatif au modèle de déclaration à souscrire par les propriétaires de locaux à usage professionnel ou commercial créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation

L'article 1er prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 6 mars 1970 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé

"Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03."

L'article 2 prévoit qu'après l'article 1er de l'arrêté du 20 décembre 2002 susvisé, il est inséré un article 1er bis ainsi rédigé :

« Art. 1er bis. - Pour les locaux affectés à une activité commerciale mentionnés au I de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, créés après le 1er janvier 2013 ou ayant fait l'objet après cette date, d'un changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation, les propriétaires souscrivent leur déclaration, conformément à l'article 1406 du code général des impôts, sur un imprimé conforme au modèle CERFA n° 14248*03.»

UN LOCATAIRE PEUT EXERCER UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE CHEZ LUI

Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.

A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Article L631-7-2 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.

Article L631-7-3 du Code de la Construction et de l'habitation :

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.

Article L631-8 du Code de la Construction et de l'habitation :

Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.

LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITE CHEZ LUI

VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune:

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous sauf à usage d'adresse.

Alinéa 2 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."

Alinéa 3 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :

"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."

Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.

VOUS ETES EN SOCIETE COMME LA SARL OU L'EURL :

- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.

- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.

Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.

Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.

L'article 1 de l'Arrêté du 4 mai 2011 délimite l'unité urbaine de Paris mentionnée aux articles 231 ter du code général des impôts concernant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région Ile-de-France et L. 520-3 du code de l'urbanisme concernant la taxe payée au mètre carré de bureau construit.

 

LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES

LE DOSSIER ENVIRONNEMENTAL DES LOCAUX DE PLUS DE 2000 M2

La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9 au Code de l'Environnement.

Article L 125-9 du Code de l'Environnement

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la
loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours.

Article D 145-34 du Code de Commerce

Le contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement est défini aux articles R. 136-1 à R. 136-3 du code de la construction et de l'habitation.

Article R 136-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le bailleur:
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

LES RAPPORTS POUR LES AUTRES LOCAUX

LE RAPPORT ENERGETIQUE doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LA MENTION DE L'ETIQUETTE ENERGIE DANS LES ANNONCES DE LOCATION doit être présentée dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LES DOCUMENTS DES RISQUES NATURELS SISMIQUES ET SEVESO doivent être présentés dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB doit être présenté dans les mêmes conditions que pour un bail d'habitation

Cliquez sur le bouton ci-dessous pour accéder aux expertises techniques et énergétiques.

LES EXCEPTIONS A LA PRODUCTION DU RAPPORT ENERGETIQUE

Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation

La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;

b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés

c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques

d) Les bâtiments servant de lieux de culte

e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine

f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux

g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

L'Arrêté du 21 décembre 2012 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (articles L. 520-1 et L. 520-3 du code de l'urbanisme) et pour le mètre carré de taxe d'aménagement article L. 311-11 du même code)

L'Arrêté du 31 décembre 2012 fixe les tarifs de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Ile-de-France pour l'année 2013 et délimitant l'unité urbaine de Paris mentionnée à l'article 231 ter du code général des impôts.

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