BAIL PROFESSIONNEL
| MODÈLES DE BAIL PROFESSIONNEL |
Vous trouvez ici LES INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR :
- LE LOYER DU BAIL PROFESSIONNEL
- LA MATIERE DU BAIL PROFESSIONNEL
- LA FIN DU BAIL PROFESSIONNEL
- LA SOUS LOCATION ET LA CESSION DU BAIL PROFESSIONNEL
- L'ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE CHEZ LUI
- LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES
LE LOYER
Le loyer est librement fixé entre les parties qui peuvent choisir une clause de révision fixée par référence à l'un des indices publiés par l'Insee
Le Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires, a crée l'indice ILAT.
L'INDICE DES LOYERS DES ACTIVITES TERTIAIRES (ILAT)
Pour le troisième trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, publié le 6 janvier 2012, est fixé à 103,64 soit une augmentation de 2,78% sur un an.
Pour le deuxième trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 102,74
Pour le premier trimestre 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 101,96
Pour le quatrième trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 101,31
Pour le troisième trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,84
Pour le second trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,41
Pour le premier trimestre 2010, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,00
Pour le quatrième trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 99,76
Pour le troisième trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 99,86
Pour le second trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, fixé à 100,49
Pour le premier trimestre 2009, l'indice des loyers des activités tertiaires, est fixé à 100,97
MATIERE DU BAIL PROFESSIONNEL
Le bail à "usage professionnel" concerne tous les professionnels qui louent des locaux de bureaux, d'entrepôts, de terrains à usage non agricole et tous les locaux commerciaux sans réception de clientèle.
Le bail civil ou dit "à usage civil" concerne les mêmes biens loués par les associations type loi 1901 et les particuliers qui ne louent pas une habitation.
Le bail à "usage professionnel" est conclu pour une durée minimum de six ans dans le cadre de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Le Bail est soumis aux obligations prévues contre les risques sur les personnes et les biens ainsi que sur l'économie d'énergie.
La rédaction du bail professionnel est libre sauf le préavis de départ du locataire ou du non renouvellement du bail qui est de six mois.
Le Décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixe les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.
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CHOIX ENTRE BAIL COMMERCIAL ET BAIL PROFESSIONNEL
Depuis la loi du 4 août 2008, les locataires et les bailleurs qui louent des bureaux pour un usage professionnel comme les médecins, les infirmiers, les assureurs ou toute autre activé de bureau peuvent choisir non pas le bail professionnel de six ans mais le bail commercial de neuf ans dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.
L'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.
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DIFFERENCE ENTRE BAIL PROFESSIONNEL ET COMMERCIAL
Le bail commercial est régi par le code de commerce et le bail professionnel, par la loi du 23 décembre 1986. Parfois le bail signé ne définit pas la nature du bail. Le juge est alors contraint de définir la nature du bail à l'aide des éléments matériels relevés dans le bail et rechercher la volonté des parties.
Dans l'Arrêt ci dessous, le juge doit interpréter les clauses du
contrat pour savoir s'il s'agit d'un bail commercial ou professionnel. Il
constate pour le qualifier que les parties ont toute deux convenu que le bail
avait été renouvelés implicitement depuis 1991 et qu'il ne prend fin qu'en 2004.
Il applique l'ancien article 57
Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 15 avril 2008. REJET
LA PRESCRIPTION DE L'ACTION EST DE DEUX ANS A PARTIR DE LA SIGNATURE DU BAIL
POUR FAIRE REQUALIFIER UN BAIL PROFESSIONNEL EN BAIL COMMERCIAL
Article L 145-60 du Code de Commerce
Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 23 novembre 2011 pourvois N°. 10-24163 et 10-27188 REJET
Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 3 juin 2010 et 7 octobre 2010), que par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale ; que, par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce ; que M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance ; que le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action
Mais attendu que la cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du même code
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LE BAIL MIXTE HABITATION ET PROFESSIONNEL
Toutes les obligations du bail d'habitation s'impose au bailleur. Le modèle de bail d'habitation doit alors être choisi.
Le locataire ne peut transformer les locaux exclusivement à son activité professionnelle s'il bénéficie d'un bail mixte. Il doit garder une partie des locaux en habitation même s'il a une autre adresse personnelle.
Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 mars 2011 pourvoi 10-30223 CASSATION
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2009 ), que, le 25 octobre 1976, la société civile immobilière Pierre Croissance ( la SCI), propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à Mme X... pour une durée de six ans ; que le bail a été reconduit ; que le 23 juin 2003, la SCI a délivré à la locataire un congé fondé sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 invoquant un motif légitime et sérieux tiré de l'usage exclusivement professionnel des locaux ; que la preneuse s'étant maintenue dans les lieux, la bailleresse l'a assignée aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion
Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé, à bon droit, que
si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et
d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des
usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du
contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement,
les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat
que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, et
constaté que le bail du 25 octobre 1976 avait été conclu au profit de Mme X... à
usage d'habitation et que le preneur était "expressément autorisé à s'adjoindre
des confrères de son choix pour l'exercice de sa profession", la cour d'appel,
qui, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations
rendaient inopérantes, a relevé que les parties ne discutaient pas le principe
de la soumission du bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sans
retenir qu'elles s'y étaient volontairement soumises, et qui a souverainement
jugé, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction,
que si par lettre du même jour transmettant ledit bail à Mme X..., le bailleur
avait fait connaître son accord pour que l'appartement fût affecté en totalité à
un usage professionnel, cette circonstance n'affectait pas le caractère de bail
à usage mixte professionnel et d'habitation tel que prévu par la convention et
entrant dans les prévisions de la loi, en a exactement déduit que Mme X...,
ayant abandonné l'usage d'habitation, ne pouvait se prévaloir du droit au
renouvellement du contrat ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le congé mentionnait que la
totalité des lieux était affectée à l'usage professionnel de sorte que le
preneur ne pouvait prétendre au renouvellement lors de l'échéance, la cour
d'appel a pu en déduire, écartant ainsi toute mauvaise foi de la part de la
bailleresse, qu'il était fondé sur un motif légitime et sérieux au sens de
l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989
Si le locataire habite la partie habitation du local. Le bailleur doit appliquer les règles du bail d'habitation pour expulser le locataire mais s'il n'habite pas réellement ce local, il en est dispensé.
Cour de Cassation chambre civile 2 arrêt du 23 juin 2011 pourvoi N°10-18551 rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 janvier 2010), qu'un arrêt a enjoint à M. et Mme X...-Y...de libérer des locaux que Mme Z... leur avait donnés à bail ; qu'un huissier de justice a signifié à M. et Mme X...-Y...un procès-verbal de reprise des locaux et a fait assigner ceux-ci à comparaître à l'audience du juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur le sort des meubles
Attendu que M. et Mme X...-Y...font grief à l'arrêt de rejeter leurs exceptions de nullité et de les débouter de leur demande de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X...-Y...ne résidaient pas dans le local d'habitation accessoire aux locaux à usage professionnel, ce dont il résultait que l'huissier de justice n'avait pas à procéder aux formalités prévues par l'article 197 du décret du 31 juillet 1992, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision
LOCATION D'ENTREPÔTS, DE GRANGES OU DE
TERRAINS Si votre locataire est un
professionnel Si votre locataire veut y
recevoir de la clientèle, il vaut mieux choisir un bail commercial. Si votre locataire ne veut
pas recevoir de clientèle, il vaut mieux choisir un bail professionnel
qui doit être signé pour une durée de six ans minimum. Le bail est dispensé des obligations
liées aux rapports énergétiques. Si vous louez une
grange seule sans
terre à exploiter, il faut signer un bail professionnel pour
une durée de six ans minimum. Si vous louez des terres
avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural. Si vous louez des
terres et une grange pour une activité non agricole, il faut signer un bail
professionnel pour une durée de six ans minimum. UN PARTICULIER OU UNE ASSOCIATION LOI 1901 SIGNER
UN
BAIL CIVIL AVEC UNE DUREE LIBREMENT CHOISIE PAR LES PARTIES.
UNE SOCIETE DE DOMICILIATION NE
SIGNE PAS DE BAIL
Les sociétés de domiciliation louent des bureaux à usage
temporaire. Il ne peut donc pas s'agir de bail professionnel régi par la loi du
23 décembre 1986.
MODÈLE DE BAIL CIVIL
Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 11 janvier 2006. N° POURVOI 04-19736 REJET
Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, relevant que le local mis à disposition est partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, retient qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif, la convention signée ne peut être qualifiée de bail.
FIN DU BAIL
Le bail est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans.
Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable.
Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
A la fin du bail, le locataire doit rendre les locaux tels qu'il les a reçus, suivant cet état, excepté accord du bailleur ou ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Mais un bailleur qui accepte de faire un état des lieux après les travaux du locataire en début de bail accepte par définition les embellissements apportés par le locataire.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mardi 15 septembre 2009, Pourvoi n° 08-14605, Cassation Partielle
Vu l'article 1730 du code civil
Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le
bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre
la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou
a été dégradé par vétusté ou force majeure
Attendu que pour condamner la société Winston & Strawn (société W & S),
qui avait pris à bail des locaux à usage de
bureaux appartenant à la société Sophia GE, à payer à cette dernière une
certaine somme au titre des travaux de remise en état des lieux loués,
l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2008) retient que la société S & W
prétend que les locaux du troisième étage lui ont été livrés cloisonnés en
rappelant que l'état des lieux a été dressé après l'exécution de ces
travaux, mais que ceux-ci n'en constituent pas moins des aménagements,
améliorations et autres embellissements dont le
bailleur est en droit d'exiger l'enlèvement
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé
CESSION DU BAIL PROFESSIONNEL
Le locataire professionnel a le droit de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.
Lisez votre bail, une clause peut prévoir des conditions particulières pour que le bailleur puisse donner son agrément préalable.
Dans tous les cas, il vaut mieux que soit le bailleur donne une lettre annexée à l'acte de cession, soit il signe son accord sur l'acte de cession. Sinon vous serez contraint de faire une signification article 1690 du code civil par voie d'huissier.
SOUS LOCATION DU BAIL PROFESSIONNEL
Le locataire professionnel a aussi le droit de sous-louer tout ou partie du local si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. Le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui même les locaux.
ACTIVITE PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE AU DOMICILE
Un locataire peut exercer une activité professionnelle si le bail ou le règlement de copropriété ne l'interdit pas expressément.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants soit dans l'ordre décroissant Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes (Reims a 184 800 habitants, Le Havre a 183 600 habitants et Saint Etienne 175 500 habitants) ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l'activité professionnelle est soumise à autorisation préalable du maire où est situé l'immeuble. En aucun cas, cette autorisation ne peut être accordée dans une zone franche.
A Paris, Marseille et Lyon, l'avis du maire d'arrondissement concerné est nécessaire. L'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.
L'autorisation ne doit pas être accordée à la tête du client. Une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
La loi du 4 août 2008 prévoit des modification du Code de la Construction et de l'Habitation pour les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Article L631-7-2 du Code de la Construction et de l'habitation :
Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le
règlement de copropriété ne s'y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie
d'un local d'habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale,
l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu'elle
n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à
aucun désordre pour le bâti.
Le bail d'habitation de cette résidence principale n'est pas soumis aux
dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne
peut être un élément constitutif du fonds de commerce.
Article L631-7-3 du Code de la Construction et de l'habitation :
Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.
Article L631-8 du Code de la Construction et de l'habitation :
Lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage.
LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DOMICILIER SON ACTIVITE CHEZ LUI
VOUS ETES EN ENTREPRISE INDIVIDUELLE :
- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.
- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune:
Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.
Il ne vous l'accorde pas, vous ne pourrez pas domicilier votre activité chez vous sauf à usage d'adresse.
Alinéa 2 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :
"Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose."
Alinéa 3 de l'article L123-10 du Code de la Construction et de l'Habitation :
"Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux."
Par conséquent, si vous n'exercez pas votre activité chez vous mais à l'extérieur, vous pourrez domicilier votre entreprise chez vous à titre exclusif d'adresse.
VOUS ETES EN SOCIETE COMME LA SARL OU L'EURL :
- si vous êtes dans une autre ville que celles visées ci dessus, vous pouvez domicilier votre activité chez vous sauf si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose. Il faudra alors demander une autorisation au bailleur et à la copropriété.
- si vous êtes dans l'une des villes visées ci dessus, vous devez demander l'autorisation au maire de la commune.
Il vous l'accorde, pas de problème sauf opposition du bailleur ou du règlement de copropriété.
Il ne vous l'accorde pas, vous pourrez domicilier votre société et votre activité chez vous pour une durée maximale de cinq ans.
L'article 1 de l'Arrêté du 4 mai 2011 délimite l'unité urbaine de Paris mentionnée aux articles 231 ter du code général des impôts concernant la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région Ile-de-France et L. 520-3 du code de l'urbanisme concernant la taxe payée au mètre carré de bureau construit.
DOCUMENTS ANNEXES AU BAIL
La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9-1 au Code de l'Environnement.
Article L 125-9-1 du Code de l'Environnement
Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Le Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, ajoute trois articles au Code de la Construction et de l'Habitation.
Article R 136-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article
L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants,
fournis par le bailleur:
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques
énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au
traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation
et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du
bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et
systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements
et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur
en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait
collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.
Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article
L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants,
fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques
énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et
relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la
ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son
activité spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des
systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements
et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si
le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il
a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.
Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation
Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
LE RAPPORT ENERGETIQUE
Article L 134-1 du Code de Construction et de l'habitation
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par
l'article L. 271-6.L'article R 271-5 du Code de Construction et de l'habitation :
-sous réserve des dispositions du troisième alinéa de
l'article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb-moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
-moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité.
Article R 134-2 du du Code de Construction et de l'habitation
Le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée
d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité
h) Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière d'une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.
Article L 134-3-1 du Code de Construction et de l'habitation
En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par
l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.Article R 134-3 du Code de Construction et de l'habitation
Lorsque le diagnostic de performance énergétique porte sur un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière :
a) La quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif ;
b) Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d'énergie consommée par le dispositif collectif ;
c) Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude et de leur mode de gestion.
Article L 134-4-1 du Code de Construction et de l'habitation
Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les
bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de
refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou
plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement,
et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au
1er juin 2001, sont exemptés de la disposition de l'alinéa précédent.
Dans ces bâtiments, un audit énergétique doit être réalisé. Le contenu et les
modalités de réalisation de cet audit sont définis par décret en Conseil d'Etat.
L'alinéa G de l'article R 134-1 du Code de la Consommation dispense de rapport énergétique les bâtiments destinés à la location de moins de quatre mois par an.
Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation
La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article
R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
L'article R 134-4-3 du Code de la Consommation dispense d'une partie du rapport énergétique les bâtiments destinés à la location de plaisance.
Article R 134-4-3 du Code de Construction et de l'habitation
Dans le cas d'une location à caractère saisonnier, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie des informations mentionnées à l'article R. 134-2, définie par arrêté des ministres en charge de la construction et de l'énergie. Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à disposition du locataire.
Article R 134-4-2 du Code de Construction et de l'habitation
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
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LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB
Article L 1334-5 du Code de la Santé Publique
Un constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d'information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction.
Article L 1334-6 du Code de la Santé Publique
Le constat mentionné à l'article L. 1334-5 est produit, lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article L 1334-7 du Code de la Santé Publique
A l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l'article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.
L'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.
Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.
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LES DOCUMENTS DU RISQUE SISMIQUE ET SEVESO
Article L 125-5 du Code de l'Environnement
I.-Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux
articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.II.-En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
III.-Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV.-Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article
L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.V.-En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
VI.-Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article.
Article R 125-23 du Code de l'Environnement
L'obligation d'information prévue au I de l'article L. 125-5 s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet en application du III du même article, pour les biens immobiliers situés :
1° Dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
2° Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 ;
3° Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
4° Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l'article R563-4 du code de l'environnement.
Article R 125-24 du Code de l'Environnement
I. - Pour chacune des communes concernées, le préfet arrête :
1° La liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire ;
2° La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer :
a) Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ainsi que dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2, le ou les documents graphiques ainsi que la note de présentation de ce plan
b) Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, les documents d'information élaborés à l'initiative d'une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification de phénomènes
c) Dans les zones de sismicité mentionnées au 4° de l'article R. 125-23, l'annexe prévue à l'article 4 du décret n° 91-461 du 14 mai 1991 modifié relatif à la prévention du risque sismique ;
d) Le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.
II. - Est annexé à l'arrêté préfectoral prévu au premier alinéa du I un dossier comprenant, pour chaque commune :
1° Un ou plusieurs extraits des documents mentionnés dans la liste établie en application du 2° du I permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques identifiés ;
2° Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones définies au 1°.
III. - Les documents et le dossier mentionnés au présent article peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département.
Article R 125-25 du Code de l'Environnement
I. - Le préfet adresse copie des arrêtés prévus à l'article R. 125-24 aux maires des communes intéressées et à la chambre départementale des notaires.
II. - Les arrêtés sont affichés dans les mairies de ces communes et publiés au recueil des actes administratifs de l'Etat dans le département. Mentions des arrêtés et des modalités de leur consultation sont insérées dans un journal diffusé dans le département.
III. - Les arrêtés sont mis à jour :
1° Lors de l'entrée en vigueur d'un arrêté préfectoral rendant immédiatement opposables certaines dispositions d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou approuvant un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, ou approuvant la révision d'un de ces plans ;
2° Lorsque des informations nouvelles portées à la connaissance du préfet permettent de modifier l'appréciation de la nature ou de l'intensité des risques auxquels est susceptible de se trouver exposée tout ou partie d'une commune faisant l'objet d'un de ces plans.
Article R 125-26 du Code de l'Environnement
L'état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé de la prévention des risques.
Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.
Article R 125-27 du Code de l'Environnement
Les obligations découlant pour les vendeurs ou les bailleurs des dispositions des I, II et IV de l'article L. 125-5 sont applicables à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III du même article, qui devra intervenir dans un délai d'un an à compter du 17 février 2005.
LUTTE CONTRE LES TERMITES ET INSECTES NUISIBLES
Si un arrêté préfectoral existe, il doit être annexé au bail
Article L133-1 du code de la Construction et de l'habitation
Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
Les propriétaires justifient du respect de cette obligation dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
Article L133-2 du code de la Construction et de l'habitation
En cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à l'expiration d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes.
Article L133-3 du code de la Construction et de l'habitation
Un décret en Conseil d'Etat fixe les sanctions dont sont passibles les propriétaires, personnes physiques ou morales, qui n'ont pas satisfait aux obligations du présent chapitre.
Article R133-1 du code de la Construction et de l'habitation
L'injonction de procéder à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux prévus à l'article L. 133-1 est prise par arrêté du maire et notifiée au propriétaire de l'immeuble.
Le propriétaire justifie du respect de l'obligation de recherche de termites en adressant au maire un état du bâtiment relatif à la présence de termites mentionné à l'article R. 133-7, établi par une personne exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de la présence de termites, indiquant les parties de l'immeuble visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement.
Le propriétaire justifie du respect de l'obligation de réalisation des travaux préventifs ou d'éradication en adressant au maire une attestation, établie par une personne exerçant l'activité de traitement et de lutte contre les termites distincte de la personne ayant établi un état du bâtiment relatif à la présence de termites mentionné à l'article R. 133-7 prévu à l'alinéa précédent, certifiant qu'il a été procédé aux travaux correspondants.
Article R 133-2 du code de la Construction et de l'habitation
Le fait pour le propriétaire de ne pas justifier du respect de l'obligation de recherche des termites ainsi que de l'obligation de réalisation des travaux préventifs ou d'éradication selon les modalités prévues à l'article R. 133-1 est puni des peines prévues pour les contraventions de 5e classe.
La récidive des contraventions prévues au présent article est punie conformément aux dispositions des articles 132-11 et 132-15 du code pénal.
Article R133-3 du code de la Construction et de l'habitation
La déclaration de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, prévue à l'article L. 133-4, est adressée, dans le mois suivant les constatations, au maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou déposée contre récépissé en mairie.
La déclaration précise l'identité du déclarant et les éléments d'identification de l'immeuble. Elle mentionne les indices révélateurs de la présence de termites et peut à cette fin être accompagnée de l'état relatif à la présence de termites mentionné à l'article R. 133-7. Elle est datée et signée par le déclarant.
Article R133-4 du code de la Construction et de l'habitation
L'arrêté préfectoral, prévu à l'article L. 133-5, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés et délimitant les zones contaminées par les termites ou susceptibles de l'être à court terme, est affiché pendant trois mois en mairie dans les communes où sont situées les zones délimitées.
Mention de l'arrêté et des modalités de consultation de celui-ci est insérée en caractères apparents dans un journal régional ou local diffusé dans le département.
Les effets juridiques attachés à la délimitation des zones ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées aux alinéas précédents, la date à prendre en compte pour l'affichage en mairie étant celle du premier jour où il est effectué.
L'arrêté est en outre publié au recueil des actes administratifs de la préfecture.
L'arrêté et ses annexes peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture.
L'arrêté préfectoral portant modification ou suppression des zones fait l'objet des mêmes formalités et mesures de publicité.
Article R133-5 du code de la Construction et de l'habitation
La personne qui a procédé à des opérations d'incinération sur place ou de traitement avant transport des bois et matériaux contaminés par les termites, en cas de démolition d'un bâtiment situé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, souscrit dans le mois suivant l'achèvement des opérations la déclaration prévue au deuxième alinéa de l'article L. 133-5.
La déclaration est adressée au maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou déposée à la mairie contre récépissé.
Elle précise l'identité de la personne qui a procédé aux opérations et mentionne les éléments d'identification de l'immeuble d'où proviennent les bois et matériaux de démolition contaminés par les termites ainsi que la nature des opérations d'incinération ou de traitement et le lieu de stockage des matériaux. Elle est datée et signée par le déclarant.
Article R133-6 du code de la Construction et de l'habitation
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait de ne pas souscrire la déclaration de la présence de termites prévue à l'article L. 133-4.
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la quatrième classe le fait de ne pas souscrire dans les conditions prévues à l'article R. 133-5 la déclaration en mairie relative aux opérations d'incinération ou de traitement avant transport des bois ou matériaux contaminés par les termites.
Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de ne pas avoir procédé, en cas de démolition de bâtiment situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, aux opérations d'incinération ou de traitement avant transport des bois ou matériaux contaminés par les termites, exigées au deuxième alinéa de l'article L. 133-5.
La récidive de la contravention prévue à l'alinéa précédent est punie conformément à l'article 132-11 du code pénal.
Article R133-7 du code de la Construction et de l'habitation
L'état du bâtiment relatif à la présence de termites prévu à l'article L. 133-6 est établi par une personne répondant aux conditions de l'article L. 271-6 et de ses textes d'application.
Il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L'état est daté et signé.
Article R133-8 du code de la Construction et de l'habitation
La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites prévu à l'article R. 133-7 est définie au troisième alinéa de l'article R. 271-5.
Troisième alinéa de l'Article R 271-5 du code de la Construction et de l'habitation
-moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites
Article L133-4 du code de la Construction et de l'habitation
Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Article L133-5 du code de la Construction et de l'habitation
Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.
Article L133-6 du code de la Construction et de l'habitation
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.
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