Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

DIFFERENCE ENTRE BAIL PROFESSIONNEL ET COMMERCIAL

Le bail commercial est régi par le code de commerce et le bail professionnel, par la loi du 23 décembre 1986. Parfois le bail signé ne définit pas la nature du bail. Le juge est alors contraint de définir la nature du bail à l'aide des éléments matériels relevés dans le bail et rechercher la volonté des parties.

Dans l'Arrêt ci dessous, le juge doit interpréter les clauses du contrat pour savoir s'il s'agit d'un bail commercial ou professionnel. Il constate pour le qualifier que les parties ont toute deux convenu que le bail avait été renouvelés implicitement depuis 1991 et qu'il ne prend fin qu'en 2004. Il applique l'ancien article 57 de loi du 23 décembre 1986 pour constater qu'il s'agit d'un bail professionnel. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis de six mois.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 15 avril 2008. REJET

Attendu qu'ayant constaté qu'une seule mention du contrat liant les parties se rapportait aux caractéristiques d'un bail commercial et que le bail avait été renouvelé tacitement en février 1991, la cour d'appel a, par une interprétation que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la clause d'échelle mobile, faisant application des dispositions de l'article 57-A de loi du 23 décembre 1986 relative aux baux d'habitation et aux baux professionnels, pu dire que le bail avait pris fin le 30 avril 2004 et débouter la bailleresse de ses demandes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

LA PRESCRIPTION DE L'ACTION EST DE DEUX ANS A PARTIR DE LA SIGNATURE DU BAIL

POUR FAIRE REQUALIFIER UN BAIL PROFESSIONNEL EN BAIL COMMERCIAL

Article L 145-60 du Code de Commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Cour de cassation 3ème Chambre Civile - 23 novembre 2011 pourvois N°. 10-24163 et 10-27188 REJET

Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 3 juin 2010 et 7 octobre 2010), que par acte du 30 avril 2003, intitulé bail professionnel à durée déterminée exclu du champ d'application des baux commerciaux, conclu pour dix ans à compter du 1er avril 2003, M. X... à donné à bail à M. Y... un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale ; que, par acte du 28 janvier 2006, M. Y... a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce ; que M. X... a, ainsi que les stipulations du bail le lui permettaient, donné congé au locataire pour le 31 mars 2009, lui offrant de régler l'indemnité forfaitaire prévue au bail en pareille circonstance ; que le bailleur a reconventionnellement demandé la validation de ce congé ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action

Mais attendu que la cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du même code

LE BAIL MIXTE HABITATION ET PROFESSIONNEL

Toutes les obligations du bail d'habitation s'impose au bailleur. Le modèle de bail d'habitation doit alors être choisi.

Le locataire ne peut transformer les locaux exclusivement à son activité professionnelle s'il bénéficie d'un bail mixte. Il doit garder une partie des locaux en habitation même s'il a une autre adresse personnelle.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 mars 2011 pourvoi 10-30223 CASSATION

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2009 ), que, le 25 octobre 1976, la société civile immobilière Pierre Croissance ( la SCI), propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à Mme X... pour une durée de six ans ; que le bail a été reconduit ; que le 23 juin 2003, la SCI a délivré à la locataire un congé fondé sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 invoquant un motif légitime et sérieux tiré de l'usage exclusivement professionnel des locaux ; que la preneuse s'étant maintenue dans les lieux, la bailleresse l'a assignée aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion

Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé, à bon droit, que si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, et constaté que le bail du 25 octobre 1976 avait été conclu au profit de Mme X... à usage d'habitation et que le preneur était "expressément autorisé à s'adjoindre des confrères de son choix pour l'exercice de sa profession", la cour d'appel, qui, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a relevé que les parties ne discutaient pas le principe de la soumission du bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sans retenir qu'elles s'y étaient volontairement soumises, et qui a souverainement jugé, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que si par lettre du même jour transmettant ledit bail à Mme X..., le bailleur avait fait connaître son accord pour que l'appartement fût affecté en totalité à un usage professionnel, cette circonstance n'affectait pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi, en a exactement déduit que Mme X..., ayant abandonné l'usage d'habitation, ne pouvait se prévaloir du droit au renouvellement du contrat ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le congé mentionnait que la totalité des lieux était affectée à l'usage professionnel de sorte que le preneur ne pouvait prétendre au renouvellement lors de l'échéance, la cour d'appel a pu en déduire, écartant ainsi toute mauvaise foi de la part de la bailleresse, qu'il était fondé sur un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989

Si le locataire habite la partie habitation du local. Le bailleur doit appliquer les règles du bail d'habitation pour expulser le locataire mais s'il n'habite pas réellement ce local, il en est dispensé.

Cour de Cassation chambre civile 2 arrêt du 23 juin 2011 pourvoi N°10-18551 rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 janvier 2010), qu'un arrêt a enjoint à M. et Mme X...-Y...de libérer des locaux que Mme Z... leur avait donnés à bail ; qu'un huissier de justice a signifié à M. et Mme X...-Y...un procès-verbal de reprise des locaux et a fait assigner ceux-ci à comparaître à l'audience du juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur le sort des meubles

Attendu que M. et Mme X...-Y...font grief à l'arrêt de rejeter leurs exceptions de nullité et de les débouter de leur demande de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X...-Y...ne résidaient pas dans le local d'habitation accessoire aux locaux à usage professionnel, ce dont il résultait que l'huissier de justice n'avait pas à procéder aux formalités prévues par l'article 197 du décret du 31 juillet 1992, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision