LOCATION GERANCE
La location gérance ne doit pas être confondu avec la gérance mandat puisque la location gérance prévoit que le locataire paie un loyer pour exploiter le fonds de commerce ou artisanal alors que dans la gérance location, le mandant laisse un pourcentage sur les recettes du chiffre d'affaire pour que le gérant mandataire exploite le fonds en ses lieux et place.
C’est un «contrat ou une convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».
Le locataire gérant doit verser une redevance au bailleur, respecter la destination du fonds et ne pas le céder ou le nantir. Le locataire gérant n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire du local. Seul, le propriétaire du fonds de commerce peut demander au bailleur le renouvellement du bail.
Evitez de compléter un contrat de location gérance par une promesse de cession qui prévoit la déduction de la redevance versée au prix. L'administration fiscale considère qu'il y a alors cession déguisée. Le contrat de location-gérance doit être indépendant d'une éventuelle promesse de cession et le montant de la redevance ne peut être imputé sur le prix.
Le "locataire-gérant", bénéficiaire dudit contrat, n'est pas propriétaire du fonds de commerce qu'il exploite, mais seulement "locataire". Ce dernier exploite toutefois à ses risques et périls, puisque c'est lui qui est immatriculé au RCS ou RM, et donc lui qui est soumis à toutes les obligations qui découlent de la qualité de commerçant ou d'artisan. Il doit donc avoir la capacité de faire commerce. Les bénéfices lui sont entièrement acquis... Ainsi que les pertes s’il y en a.
Ce type de contrat permet à une personne, ne disposant pas d'un capital de départ suffisant pour l'acquisition d'un fonds de commerce, de pouvoir tout de même l'exploiter pour son propre compte. En contrepartie, le locataire-gérant verse au propriétaire du fonds de commerce une redevance de location qu'il peut déduire de ses bénéfices puisqu'il s'agit d'une charge d'exploitation. Librement fixée par les parties, cette redevance comprend, dans la majorité des cas, la location du Fonds de Commerce et des murs sauf dans le cadre de commerces ambulants.
A la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat puisqu'il n'y a de propriété commerciale. Le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité même si le locataire gérant a fait prospérer le fonds de commerce.
Il est parfois demandé par le propriétaire du fonds une caution ou un dépôt de garantie.
L'article L 144-3 du Code de commerce prévoit que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.
Toutefois, l'article L 144-5 du Code de commerce dispense de cette obligation d'exploitation de deux ans :
1° A l'Etat ;
2° Aux collectivités territoriales ;
3° Aux établissements de crédit ;
4° Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou aux personnes hospitalisées en raison de troubles mentaux dans les conditions fixées par les articles L. 3211-2 et L. 3212-1 à L. 3212-12 du code de la santé publique, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation ;
5° Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli ;
6° A l'établissement public créé par l'article L. 325-1 du code de l'urbanisme ; (il s'agit de l'établissement public national pour l'aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux)
7° Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage ;
8° Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même ; (Toutefois, un locataire gérant qui doit suivre toutes les instructions du loueur sans avoir aucune liberté subit un lien de subordination et bénéficie des dispositions du code de travail, voir en ce sens l'arrêt de la chambre sociale de la Cour de Cassation du 25 mars 2009 dans le pourvoi n° 07-41242 concernant les contrats Yves Rocher)
9° Aux loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtres et music-halls.
L'article L 144-8 du Code de Commerce prévoit cette dispense de deux ans d'exploitation personnelle au profit des mandataires de justice, chargés, à quelque titre que ce soit, de l'administration d'un fonds de commerce, à condition qu'ils aient été autorisés aux fins desdits contrats par l'autorité de laquelle ils tiennent leur mandat et qu'ils aient satisfait aux mesures de publicité prévues.
Le propriétaire reprend le fonds dans l'état où il se trouve. Il court donc le risque de retrouver un fonds sans valeur. A l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.
Le propriétaire du fonds doit demander l'autorisation de signer le contrat de location gérance au bailleur si son bail prévoit qu'il doit exploiter personnellement le fonds de commerce.
Le propriétaire d'un fonds de commerce qui a dans son bail une obligation d'exploiter un fonds de commerce doit en cas d'impossibilité personnelle d'exploiter choisir la solution de la sous location ou de la location gérance.
Arrêt de la Cour de Cassation du 10 juin 2009 Troisième chambre civile N° de pourvoi: 08-14422:
"Les éléments d'imprévisibilité et d'irrésistibilité, constitutifs de la force majeure ne sont pas réunis dans un événement tel que la maladie de l'une des parties, dans le cas d'espèce où le fonds aurait pu continuer d'être sous-loué ou être proposé à la location gérance"
Les redevances constituent des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le bailleur. Mais, cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global. Elles sont soumises à la TVA hors du cadre de micro entreprise.
Sa durée peut être déterminée ou non, elle est souvent fixée pour une ou deux années, tacitement reconductibles. S’il n’existe pas de clause de renouvellement par tacite reconduction, le locataire n’a aucun droit automatique au renouvellement.
Le matériel loué devra être décrit avec minutie et les règles de remplacement bien précisées.
Le montant de la redevance peut être fixe ou proportionnel au CA ou aux bénéfices. Elle peut être versée mensuellement ou trimestriellement.
Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l'exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s'il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement.
L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance dans un journal habilité à recevoir les annonces légales.
La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds ou de l'établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.
LES REVENUS TIRES DE LA LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE SONT SOUMIS AUX COTISATIONS SOCIALES
COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE 4 FEVRIER 2010 POURVOI N° 09-13003 rejet
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 5 février 2009), qu'à compter du 1er
octobre 2001 l'EURL X... (la société) a embauché en qualité de secrétaire Mme
X..., propriétaire du fonds de commerce exploité en location-gérance par cette
société ; qu'à la suite d'un contrôle portant sur les années 2001, 2002 et 2003
l'URSSAF des Landes a réintégré dans l'assiette des cotisations de sécurité
sociale de la société les loyers perçus par Mme X... ; que la société a formé un
recours contre ce redressement ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter ce recours et de
la condamner à payer à l'URSSAF des Landes la somme de 12 304 € à titre de
cotisations et celle de 1 230 € à titre de majorations de retard, alors, selon
le moyen :
1°/ que selon les dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité
sociale, doivent être pris en compte, pour le calcul des cotisations des
assurances sociales, des accidents du travail et des allocations familiales, les
revenus tirés de la location d'un fonds de commerce par une personne qui réalise
des actes de commerce au titre de l'entreprise louée ou y exerce une activité,
cette activité devant dès lors nécessairement être séparable d'une activité
salariée subalterne donnant lieu au versement d'un salaire soumis à cotisations
et associer directement le loueur à la gestion de l'entreprise ; qu'en statuant
comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que Mme X... n'exerçait
qu'une activité salariée de secrétaire, la cour d'appel a violé, par fausse
application, les dispositions de l'article L. 242-1 du code de la sécurité
sociale ;
2°/ qu'il se déduit des dispositions de l'article L. 242-1 du code de la
sécurité sociale que doivent être pris en compte, pour le calcul des cotisations
des assurances sociales, des accidents du travail et des allocations familiales,
les revenus tirés de la location d'un fonds de commerce par une personne y
exerçant une activité, lorsque ces revenus ont vocation à rémunérer, totalement
ou partiellement, cette activité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, bien
qu'il résulte de ses énonciations que le fonds était loué par Mme X... à l'Eurl
X... depuis le 26 janvier 1989, cependant que Mme X... n'avait exercé une
activité salariée au titre de l'entreprise louée qu'à compter de 2001,
chronologie de nature à exclure, sauf circonstances particulières non relevées
en l'espèce, que le produit de la location du fonds de commerce eût servi à
rémunérer partiellement ou totalement l'activité de Mme X..., la cour d'appel a
violé, par fausse application, les dispositions de l'article L. 242-1 du code de
la sécurité sociale ;
Mais attendu que l'arrêt retient que l'article L. 242-1 du code de la sécurité
sociale n'exige nullement que l'activité exercée soit déterminante pour
l'entreprise ni ne suppose que le propriétaire prolonge au travers de la
location son activité dans l'entreprise louée ;
Que de ces énonciations la cour d'appel a exactement déduit que les revenus
tirés de la location du fonds de commerce devaient être soumis à cotisations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi"
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