RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE
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- LE MODELE GRATUIT DE LA RESILIATION DE BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS
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LA FORME DE LA RESILIATION DU BAIL
Le locataire peut résilier à n'importe quel moment de la durée du bail. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il doit respecter un préavis de trois mois ou d'un mois dans certaines circonstances.
L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise bien :
"Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
Le délai court à la réception de la lettre par le bailleur. Confirmez cette LRAR par une lettre simple. Si la lettre recommandée avec accusé de réception vous revient et que le bailleur dit ne rien avoir reçu, signifiez votre congé par voie d'huissier.
Cour de cassation chambre civile 1 du 30 septembre 2010 N° de pourvoi: 09-68555 REJET
Vu l'article 287 du code de procédure civile, ensemble les articles 1316-1 et 1316-4 du code civil
Attendu que pour rejeter les prétentions de M. X..., propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à Mme Y..., et le condamner à payer à cette dernière la somme de 758, 29 euros à titre de trop-perçu, l'arrêt retient qu'il ressort des termes du message qu'il a transmis à sa locataire par voie électronique le 13 octobre 2006 et qui tout comme l'ensemble des écrits sous forme électronique émanant de M. X... doivent être admis en preuve dès lors que leur signataire ne communique aucun document de nature à combattre la présomption de fiabilité édictée par l'article 1316-4 du code civil, que ce bailleur avait bien reçu ce congé le 28 août 2006 et qu'il acceptait de faire courir le délai de préavis à compter de cette date
Qu'en statuant ainsi, sans vérifier, comme elle y était tenue dès lors que M. X... déniait être l'auteur des messages produits par Mme Y..., si les conditions mises par les articles 1316-1 et 1316-4 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques étaient satisfaites, la cour d'appel a violé les disposition susvisées
Ce délai est ramené à un mois dans le cas de mutation professionnelle ou de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
Mais il n'est pas possible de réduire le délai de préavis à un mois, pour un chômeur s'il n' a pas subi de changement de situation professionnelle:
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 24 mars 2010, N° de pourvoi: 09-10084
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision;
Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.
L'Article 15 - I paragraphe 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit:
"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur."
Il est donc possible de présenter un autre locataire au bailleur et d'échapper ainsi aux délais de préavis.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 28 octobre 2009, N° de pourvoi: 08-17209 REJET
Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis
RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS
Le locataire n'a pas à motiver sa décision. La loi prévoit un délai de préavis et des conditions de forme. Le non-respect du préavis et des conditions légales entraîne la nullité de la résiliation et la reconduction d'office et automatique du bail.
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) étant légalement titulaires du bail, la résiliation doit être donnée au propriétaire par les 2 membres du couple.
Le délai de préavis doit impérativement être respecté. Il est calculé jour pour jour d'après la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement. Par exemple, un locataire qui souhaite quitter son logement le 20 octobre doit en informer son propriétaire, selon les formes imposées par la loi, au plus tard le 20 juillet.
Il convient donc de notifier la résiliation au bailleur suffisamment à l'avance. S'il parvient prématurément, il ne débutera de toute façon qu'à la date légale correspondant aux 3 mois exigés ou de un mois en cas de possibilité de préavis abrégé.
Le préavis court à compter de la signification par huissier ou de la réception effective de la lettre et non pas à la date de première présentation.
Le locataire qui résilie son bail, ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec accord express du bailleur. Après l'expiration du préavis, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion.
Pendant la période de préavis, le propriétaire pourra faire visiter les lieux et le locataire pourra les quitter:
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 9 janvier 2008, N° de pourvoi: 07-11379
"La libération au cours du délai de préavis des lieux à usage d'habitation par le locataire qui a donné congé n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. L'intrusion de squatters dans le logement loué libéré peut constituer un cas de force majeure ayant fait obstacle à la restitution libre de toute occupation de l'appartement"
MODELE DE LETTRE DE RESILIATION DE BAIL
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Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du Le locataire
au Bailleur
Objet: résiliation de bail avec préavis de trois mois
Madame, Monsieur, Conformément aux dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, j'ai l'honneur de vous donner congé pour le du logement que j'occupe à
et que vous me louez depuis le Je vous remercie par avance de bien vouloir de me proposer une ou plusieurs dates en vue de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Je vous serai gré aussi de convenir du remboursement de la caution représentant mois de loyer versée lors de mon entrée dans les lieux. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments. signature
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RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS
L'Article 12 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit la possibilité de résiliation du bail avec un préavis raccourci à un mois:
"Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15"
Article 15 paragraphe I, alinéa 2 modifié par la LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 :
"Le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner au congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"
Par conséquent, le préavis est réduit à 1 mois SANS DELAI PAR RAPPORT A L'EVENEMENT dans l'un des six cas suivants:
1/ En cas de mutation professionnelle du locataire
La mutation peut avoir été demandée par le salarié ou avoir été imposée. La loi n'exige aucune condition dans l'éloignement géographique.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 janvier 2010, N° de pourvoi: 09-10287
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 novembre 2008), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant à la SCI PM Simonis (SCI), ont, par lettre du 29 juin 2005, donné congé au bailleur pour le 31 juillet 2005, en invoquant une mutation professionnelle de M. X... à compter du 1er septembre 2005 ; que la SCI a assigné les locataires afin d'établir les comptes entre les parties, soutenant en particulier que M. X... ne pouvait bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, qu'en cas de mutation, le locataire peut prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit d'un mois à la condition qu'elle lui ait été imposée par son employeur ; qu'en considérant que M. X... était en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois sans qu'il y soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, bien qu'il ait pris l'initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse, la cour d'appel a violé l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai
Par conséquent, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur emploi
ailleurs peut être considéré comme muté. IL PEUT AVOIR DROIT AU PREAVIS DE UN MOIS. La loi
n'impose pas une mutation au sein de la même entreprise ni un caractère imposé à
la mutation. Le Grenelle de l'environnement impose cette
évolution jurisprudentielle attendue. Dire le contraire, serait faire une
distinction entre un fonctionnaire qui peut obtenir une mutation au sein de son
service pour rejoindre son épouse comme dans le cas de l'arrêt de la Cour de
Cassation du 20 janvier 2010 et un salarié du secteur privé qui ne peut obtenir
ce même rapprochement que par un changement d'entreprise.
Suite à des questions d'agences immobilières, il
faut savoir qu'un locataire qui démissionne alors qu'il n'a pas retrouvé un
autre emploi perd son droit au préavis d'un mois. Il subit un préavis de trois
mois. En revanche, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur
emploi ailleurs peut être considéré comme muté et peut garder son droit au préavis d'un
mois. C'est une évolution jurisprudentielle non encore existante mais attendue.
2/ Lorsque le locataire perd involontairement son emploi
Sont donc exclus les démissions sans avoir retrouver un autre emploi,
puisqu'elles ont un caractère volontaire de se retrouver sans activité, si le
locataire n'a pas retrouvé un emploi ailleurs, ou les départs à la retraite. En
revanche, les cessations d'activité pour quelque cause que ce soit sont admises
au bénéfice du préavis de un mois.
UNE RUPTURE CONVENTIONNELLE DE CONTRAT DE TRAVAIL EST
CONSIDEREE COMME UNE PERTE INVOLONTAIRE D'EMPLOI:
REPONSE DU MINISTRE DU LOGEMENT publiée au JO le 16/03/2010 page 3128
à LA QUESTION n°40307 de M. Dominique Le Mener UMP de la Sarthe
L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi, ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit.
3/ Lorsque le locataire est en fin de CDD
La jurisprudence l'admet définitivement depuis l'arrêt du 8 juillet 2009 puisqu'il s'agit d'une perte d'emploi involontaire.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 8 juillet 2009, N° de pourvoi: 08-14903
"Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient
que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989
suppose qu'au moment de la signature du bail,
le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que
tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée
puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression
de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément
convenue le terme ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée
constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte
susvisé"
4/ Quand le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi après une perte d'emploi
Par conséquent, si un locataire n'a pas le droit au préavis de un mois quand il démissionne sans avoir retrouver un emploi. Quand il retrouve un emploi, il a alors droit au préavis de un mois. La loi n'impose pas un caractère involontaire à la perte d'emploi avant d'en retrouver un autre. Le Grenelle de l'environnement impose cette solution.
Un premier emploi est un emploi professionnel et non pas un job d'étudiant.
COUR DE CASSATION chambre civile 3 ARRÊT DU 29 JUIN 2011 Pourvoi N° 10-18271 REJET
Attendu, selon le jugement attaqué (Caen, 23 mars 2010), rendu en dernier ressort, que M. X..., preneur à bail d'un logement propriété des consorts Y..., a, par lettre du 13 mai 2008, donné congé pour le 13 juin 2008 en faisant valoir qu'il avait obtenu un emploi dans la région parisienne depuis le 5 mai 2008, puis a assigné ses bailleurs en restitution du dépôt de garantie, soutenant qu'il s'agissait d'un premier emploi lui permettant de bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;
Attendu que les consorts Y... font grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que constitue un premier emploi ouvrant à celui qui l'a obtenu le bénéfice du délai de congé abrégé prévu par l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée l'emploi ayant entraîné, pour la première fois, affiliation à la sécurité sociale ; que dès lors, ayant constaté que, selon un relevé de carrière établi par la CRAM de Normandie, M. X... avait perçu des salaires et cotisé au titre d'un travail accompli en 2001, le tribunal, en retenant, pour juger que ce locataire bénéficiait du délai de préavis réduit à un mois, que, par un contrat de travail du 5 mai 2008, il avait obtenu un premier emploi en adéquation avec sa qualification, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que M. X..., affilié au régime général de la sécurité sociale depuis 2001, avait déjà obtenu son premier emploi cette année là et ne pouvait donc pas, à la faveur de son contrat de travail du 5 mai 2008, quelle que soit l'adéquation de celui-ci à sa formation, bénéficier d'un avantage prévu en cas d'obtention d'un premier emploi, et a ainsi violé ladite disposition ;
Mais attendu qu'ayant pu retenir que n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire, le tribunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5 mai 2008 un emploi, en a exactement déduit qu'il devait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois
5/ Quand le locataire bénéficie du revenu minimum (RMI ou RSA)
Même dans le cas d'un bail mixte habitation et commercial le juge doit accorder au bénéficiaire du RMI ou du RSA le préavis de un mois sur la partie habitation
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 30 juin 2010, N° de pourvoi: 09-16244 Cassation
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les causes du commandement incluaient des loyers dus au titre des locaux d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la part exacte que représentaient, après imputation des versements omis dans le décompte joint, les loyers dus au titre du seul bail commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
6/ Quand l'état de santé du locataire de plus de soixante ans, justifie un changement de domicile
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) sont légalement titulaires du bail même si leur nom n'y est pas inscrit. Par conséquent, il suffit que l'un des deux réponde à l'une des six conditions ci-dessus énoncées pour que le préavis soit réduit à un mois.
Le locataire qui peut bénéficier du préavis abrégé est tenu d'en préciser la raison et doit être en mesure, le cas échéant de fournir des justificatifs.
Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 5 janvier 2012, N° de pourvoi 10-26130 Cassation
Vu l'article 15- I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1751 du code civil ;
Attendu que le délai de préavis est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ;
Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande de réduction à un mois du délai de préavis et le dire redevable d'une somme au titre des loyers des mois de mai, juin et juillet 2007, l'arrêt retient qu'aucun préavis abrégé ne peut être invoqué en l'espèce, le délai réduit à un mois étant stipulé en faveur du locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile et le locataire ne se référant lui-même qu'à la santé de son conjoint et non pas à des problèmes personnels de santé et, qu'en toute hypothèse, aucune nécessité soudaine de changement de domicile ne pouvait être alléguée en 2007, la pathologie respiratoire du conjoint remontant à 2001 ;
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés
MODELE DE RESILIATION DE BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS
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Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du Le locataire
au Bailleur
Objet: Résiliation de bail avec préavis de un mois:
Madame, Monsieur, J'ai l'honneur de vous informer que suite à Exposez l'un des six cas ci dessus exposés je suis contraint de quitter le logement situé que vous me louez depuis le Ma situation est la suivante : Dans cette hypothèse, l'article 15 de loi du 6 juillet prévoit que le délai de préavis est réduit à un mois. Vous voudrez bien noter, par conséquent, que ce congé prendra effet le Je vous remercie par avance de bien vouloir de me proposer une ou plusieurs dates en vue de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Je vous serai gré aussi de convenir du remboursement de la caution représentant mois de loyer versée lors de mon entrée dans les lieux. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments. signature
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