LETTRES DU LOCATAIRE
Le propriétaire peut donner congé pour vendre reprendre pour lui ou sa famille ou déplafonner le loyer en fin de bail:
Le locataire peut résilier le bail avec un préavis de trois mois ou de un mois et s'opposer à un congé quand les formes ou les conditions légales ne sont pas remplies:
LETTRES POUR RÉSILIER SON BAIL
Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 12:
"Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15"
Article 15 paragraphe I, alinéa 2:
"Le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner au congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"
AVERTISSEMENT
Contrairement au bailleur, le locataire peut résilier à tout moment, au cours de son bail, sans avoir à motiver sa décision. La loi prévoit un délai de préavis et des conditions de forme.
Le non-respect du préavis et des conditions légales entraîne la nullité de la résiliation et la reconduction d'office et automatique du bail.
La loi du 6 juillet 1989 a fixé le
délai de préavis à 3 mois.
Pour résilier son bail, le locataire doit par conséquent respecter ce délai de préavis de 3 mois. Il se calcule jour pour jour, d'après la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement.
Le préavis abrégé
à un mois.
Dans des cas exceptionnels énumérés par la loi, le préavis est réduit à 1 mois.
En cas de mutation professionnelle du locataire
La mutation peut avoir été demandée par le salarié ou avoir été imposée. La
loi n'exige aucune condition d'éloignement géographique.
Lorsque le locataire perd involontairement son emploi
Sont donc exclus de ce cas tous changements d'activité volontaires, les
démissions ou les départs à la retraite. Le préavis réduit ne peut également
pas être accordé aux salariés qui renoncent volontairement à leur activité.
La jurisprudence, en revanche a déjà accordé le préavis réduit pour les
personnes en fin de C.D.D.
Lorsque le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi
Quand le locataire bénéficie du revenu minimum d'insertion (RMI)
Quand le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) étant légalement titulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus énoncées pour que le préavis soit réduit à un mois.
Le locataire qui peut bénéficier du préavis abrégé est tenu d'en préciser la raison et doit être en mesure, le cas échéant de fournir des justificatifs.
Comment le locataire peut résilier son bail
La loi oblige le locataire à informer le bailleur exclusivement par 2 moyens :
Par acte d'huissier
Par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) étant légalement titulaires du bail, la résiliation doit être donnée au propriétaire par les 2 membres du couple.
Le délai de préavis doit impérativement être respecté. Il est calculé jour pour jour d'après la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement. Par exemple, un locataire qui souhaite quitter son logement le 20 octobre doit en informer son propriétaire, selon les formes imposées par la loi, au plus tard le 20 juillet.
Il convient donc de notifier la résiliation au bailleur suffisamment à l'avance. S'il parvient prématurément, il ne débutera de toute façon qu'à la date légale correspondant aux 3 mois exigés ou de un mois en cas de possibilité de préavis abrégé.
Le préavis court à compter de la signification par huissier ou de la réception effective de la lettre et non pas à la date de première présentation.
Le locataire qui résilie son bail, ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec l'accord du bailleur. Après l'expiration du préavis, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion.
Notez que pendant la période de préavis, le propriétaire pourra faire visiter les lieux.
LETTRES POUR CONTESTER LE CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 15, paragraphe I:
"Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"
Article 10, alinéa 2:
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Votre bail arrive bientôt à expiration et votre bailleur ne souhaite plus vous louer le logement. Il vous donne donc congé. Afin de protéger les locataires de logements non-meublés, la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs des conditions strictes pour pouvoir donner congé.
Le non-respect de ces conditions légales est sanctionné par la nullité du congé. Il vaut donc mieux connaître ses droits sur ce sujet afin de ne pas se laisser abuser.
Si le bailleur ne respecte pas les conditions de fond soit les motifs légaux et de forme, le congé sera nul et le bail reconduit d'office.
Les motifs légaux
d'un congé
Le bailleur peut donner congé uniquement pour les motifs prévus par la loi avec toutefois une exception.
La loi prévoit strictement les bénéficiaires de la reprise d'un logement:
Pour son propre usage
Pour le faire occuper par :
- son conjoint ou la personne avec qui il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS),
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
- ses ascendants (ses parents) ou ses descendants (ses enfants)
Ou pour le faire occuper par :
- les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de la personne avec laquelle il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS).
A peine de nullité du congé, le bailleur doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise afin que le locataire puisse vérifier.
Lorsque le bailleur décide de vendre le logement.
Il doit alors vous indiquer à peine de nullité du congé le prix et les conditions de la vente.
Ce congé vaut offre de vente à votre profit pendant les deux premiers mois de préavis.
Le silence du locataire pendant ces 2 mois est considéré comme un refus de l'offre.
Pour un motif sérieux et légitime.
C'est surtout l'inexécution de ses obligations par le locataire qui est visée par la loi :
- défaut d'assurance,
- retards répétés dans les paiements du loyer ou des charges,
- défaut de paiement du loyer ou des charges,
- défaut d'entretien du logement.
Peuvent aussi entrer dans le champ d'application de cette condition des motifs non prévus par la loi lorsqu'ils revêtent le caractère de sérieux et de légitimes comme les troubles du voisinage par exemple. Le juge en appréciera la portée en cas de contestation.
Les conditions de forme
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.
Le préavis doit, à peine de nullité, préciser le motif et les mentions obligatoires qui y sont liées.
Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec avis de réception dans ce cas, c 'est la date de réception effective qui compte pour le calcul du préavis; soit par signification d'huissier.
Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.
Quand le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le bailleur ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :
- dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
- dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
, - dans la même commune ou dans les communes limitrophes, sans dépasser cinq kilomètres, dans les autres cas.
Si le préavis n'est pas respecté,
le bail est reconduit d'office. Quand le congé est signifié prématurément, le
préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.
Vérifiez bien le respect de ces conditions. Si vous relevez un défaut aussi bien de forme que de fond, vous devez alors contester le congé que vous a donné votre bailleur et l'informer que vous ne lui donnerez pas suite en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le congé sera nul et votre bail sera, selon l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, reconduit tacitement pour trois ans.
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