"La libération au cours du délai de préavis des lieux à usage d'habitation par le locataire qui a donné congé n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. L'intrusion de squatters dans le logement loué libéré peut constituer un cas de force majeure ayant fait obstacle à la restitution libre de toute occupation de l'appartement"

MODELE DE LETTRE DE RESILIATION DE BAIL

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LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS

L'Article 12 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit la possibilité de résiliation du bail avec un préavis raccourci à un mois:

"Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15"

Article 15 paragraphe I, alinéa 2:

"Le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner au congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"

Par conséquent, le préavis est réduit à 1 mois SANS DELAI PAR RAPPORT A L'EVENEMENT dans l'un des six cas suivants:

1/ En cas de mutation professionnelle du locataire.

La mutation peut avoir été demandée par le salarié ou avoir été imposée. La loi n'exige aucune condition dans l'éloignement géographique.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 janvier 2010, N° de pourvoi: 09-10287

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 novembre 2008), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant à la SCI PM Simonis (SCI), ont, par lettre du 29 juin 2005, donné congé au bailleur pour le 31 juillet 2005, en invoquant une mutation professionnelle de M. X... à compter du 1er septembre 2005 ; que la SCI a assigné les locataires afin d'établir les comptes entre les parties, soutenant en particulier que M. X... ne pouvait bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, qu'en cas de mutation, le locataire peut prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit d'un mois à la condition qu'elle lui ait été imposée par son employeur ; qu'en considérant que M. X... était en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois sans qu'il y soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, bien qu'il ait pris l'initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse, la cour d'appel a violé l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ;

LES MOYENS PRESENTES ET REJETES PAR LA COUR DE CASSATION

Par conséquent, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur emploi ailleurs peut être considéré comme muté. IL PEUT AVOIR DROIT AU PREAVIS DE UN MOIS. La loi n'impose pas une mutation au sein de la même entreprise ni un caractère imposé à la mutation. Le Grenelle de l'environnement impose cette évolution jurisprudentielle attendue. Dire le contraire, serait faire une distinction entre un fonctionnaire qui peut obtenir une mutation au sein de son service pour rejoindre son épouse comme dans le cas de l'arrêt de la Cour de Cassation du 20 janvier 2010 et un salarié du secteur privé qui ne peut obtenir ce même rapprochement que par un changement d'entreprise.

Suite à des questions d'agences immobilières, il faut savoir qu'un locataire qui démissionne alors qu'il n'a pas retrouvé un autre emploi perd son droit au préavis d'un mois. Il subit un préavis de trois mois. En revanche, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur emploi ailleurs peut être considéré comme muté et peut garder son droit au préavis d'un mois. C'est une évolution jurisprudentielle non encore existante mais attendue.  

2/ Lorsque le locataire perd involontairement son emploi

Sont donc exclus les démissions sans avoir retrouver un autre emploi, puisqu'elles ont un caractère volontaire de se retrouver sans activité, si le locataire n'a pas retrouvé un emploi ailleurs, ou les départs à la retraite. En revanche, les cessations d'activité pour quelque cause que ce soit sont admises au bénéfice du préavis de un mois.

3/ Lorsque le locataire est en fin de CDD

La jurisprudence l'admet définitivement depuis l'arrêt du 8 juillet 2009 puisqu'il s'agit d'une perte d'emploi involontaire.

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 8 juillet 2009, N° de pourvoi: 08-14903

"Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé"

4/ Lorsque le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi

Par conséquent, si un locataire n'a pas le droit au préavis de un mois quand il démissionne sans avoir retrouver un emploi. Quand il retrouve un emploi, il a alors droit au préavis de un mois. La loi n'impose pas un caractère involontaire à la perte d'emploi avant d'en retrouver un autre. Le Grenelle de l'environnement impose cette solution.

5/ Quand le locataire bénéficie du revenu minimum d'insertion (RMI)

6/ Quand le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile

Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) sont légalement titulaires du bail même si leur nom n'y est pas inscrit. Par conséquent, il suffit que l'un des deux réponde à l'une des six conditions ci-dessus énoncées pour que le préavis soit réduit à un mois.

Le locataire qui peut bénéficier du préavis abrégé est tenu d'en préciser la raison et doit être en mesure, le cas échéant de fournir des justificatifs.

MODELE DE RESILIATION DE BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS

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