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LE DEPLAFONNEMENT DU LOYER
L'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors du renouvellement du bail, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut par lettre recommandée avec accusé de réception, proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La lettre doit contenir à peine de nullité, des références de loyers prouvant la sous-évaluation.
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Rédigés par un docteur en droit, le modèle et les explications juridiques, sont actualisés à l'ordonnance du 16 novembre 2011.
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INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LE DEPLAFONNEMENT DU LOYER
Depuis le décret du 27 août 2009, Paris et les communes de la région parisienne visées par le décret et rappelées dans le modèle ci dessous ont deux limitations supplémentaires par rapport aux logements situés dans les autres communes du territoire national. L'augmentation du loyer est limité en région parisienne à:
"1. La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux
dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le
loyer à la date du renouvellement ;
2. Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes
taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier
renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a
été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux
d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au
moins égal à la dernière année de loyer."
En cas de contestation, la commission de conciliation départementale près de la préfecture, devra être saisie par le locataire dans un délai de deux mois, pour fixer le nouveau loyer. En attendant le locataire paie l'ancien montant du loyer.
Depuis la loi du 12 mai 2009, les données statistiques nécessaires à la détermination des références mentionnées aux articles 17 et 19 peuvent être recueillies et diffusées, pour chaque département, par des observatoires des loyers agréés à cette fin par le ministre chargé du logement. Cet agrément peut également être accordé à des observatoires des loyers exerçant leur activité pour l'ensemble d'une agglomération.
L'agrément n'est accordé qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équitable des bailleurs, des locataires, des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants.
Les observatoires des loyers fournissent aux commissions départementales de conciliation et aux juges qui en font la demande les éléments d'information en leur possession permettant à ceux-ci de favoriser la conciliation des parties ou de trancher un litige.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 8 février 2006, N° de pourvoi 04-17.690.
"Le locataire d'un logement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne dispose que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement de son bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer du bail renouvelé au regard des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989."
Certains locataires échappent à ce type de réévaluation.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 10 décembre 2008, N° de pourvoi: 08-10319
"Les dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix du loyer du bail renouvelé ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, bénéficiant, à l'expiration du bail qui leur a été consenti en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré"
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