Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 13 juillet 2005, pourvoi N° 04-13.764, REJET

"Au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou à l'autre de ces qualifications. "

"Les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III (ci dessus) sont récupérables, lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire."

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d'eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Malgré cette liste précise, les charges locatives font l'objet d'un contentieux important comme le montre les arrêts ci dessous de la Cour de Cassation:

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 24 mars 2010, N° de pourvoi 09-10218

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 29 octobre 2008, N° de pourvoi 06-21633

"Mais attendu que l'article IV d) de la liste, annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit que sont à la charge du locataire le rinçage et le nettoyage de corps de chauffe et tuyauteries ; qu'ayant constaté que le bail leur avait fait réaliser un détartrage du chauffe-eau électrique avec dépose du bloc résistance et souverainement retenu que l'opération se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant, le tribunal en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une réparation locative à la charge du locataire"

"Le stockage et l'enlèvement des "encombrants" n'entrent pas dans l'élimination des rejets et ne figurent pas dans la liste limitative des charges locatives annexée au décret du 26 août 1987"

Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 11 janvier 2006, pourvoi N° 04-20.142, CASSATION PARTIELLE

En l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge.

LES CHARGES RÉCUPÉRABLES DE COPROPRIÉTÉ

Les locataires doivent rembourser  les charges de copropriété afférents aux charges locatives mais le propriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges de copropriété afférents à l'entretien de l'immeuble. Les charges récupérables sont strictement limitées par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008

L'article 2 du décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 prévoit:

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses.

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.

c) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

d) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

e) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :
― le salaire en nature ;
― l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
― les indemnités et primes de départ à la retraite ;
― les indemnités de licenciement ;
― la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
― la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
― la cotisation à la médecine du travail.

I Ascenseurs et monte-charge.

1 - Dépenses d'électricité

2 - Dépenses d'exploitation, de menues réparations : d'entretien courant, de menues réparations.
a) Exploitation
Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes :
Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie :
Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures.
Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations.
De la cabine (boutons d'envoi, paumelles de porte, ferme-porte automatique, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo électrique).
Des paliers (ferme porte mécanique, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de portes et boutons d'appel).
Des balais du moteur et fusibles.

II Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

1 Dépenses relatives.
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration.
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs, les dépenses relatives à la consommation d'eau incluant l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L 35-5 du code de la santé publique.
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
2 - Dépenses d'exploitation d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapet des brûleurs;
Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes puisard ;
- Graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupe.
- Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- Vérification et entretien des régulateurs de tirage.
- Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- Purge des points de chauffage.
- Frais de contrôle de combustion.
- Entretien des épurateurs de fumée.
- Opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées.
Conduite de chauffage ;
- Frais de location, d'entretien et de relevé des compteurs individuels et généraux ;
- Entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur.
- Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur :
- Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur.
- Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires.
b) menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- Réparation de fuites sur raccords et joints.
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupe.
- Rodage des sièges de clapets.
- Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur.
- Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III Installations individuelles, chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives.

- Dépenses d'alimentation commune de combustible
- Exploitation et entretien courant, menues réparations.

a) Exploitation et entretien courant.
- Réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire.
- Vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité et de pompe.
Dépannage :
- Contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée.
- Vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage :
- Réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau.
- Contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude
- Contrôle des groupes de sécurité.
- Rodage des sièges de clapets des robinets.
- Réglage des mécanismes de chasse d'eau.
b) menues réparations.
- Remplacement des bilames, pistons membranes, boîte à eau, allumage piezo-électriques, clapets et joints des appareils à gaz.
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

L'article 3 décret n°82-955 du 9 novembre 1982 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 prévoit:

"Les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III (ci dessus) sont récupérables, lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire."

IV - Partie commune intérieure au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.

1°) - Dépenses relatives :
A l'électricité :
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté.
- Sel.
2°) - Exploitation et entretien courant, menues réparations.
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis.
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateurs
3°) - Entretien de propreté (frais de personnel).

V - espaces extérieurs au bâtiment d'habitation.

(Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipement de jeux).

1 - Dépenses relatives :
- A l'électricité.
- A l'essence et à l'huile.
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection des massifs, plates bandes ou haies.
2 -Exploitation et entretien courant :
a) Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les allées, aires de stationnement et abords.
- Les espaces verts ( pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes).
- Les aires de jeux.
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales.
- Entretien du matériel horticole.
- Remplacement du sable des bacs, matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

VI- Hygiène.

1°) - Dépenses de fournitures consommables.
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Entretien et vidange des fosses d'aisances.
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3°) - Elimination des rejets.

VII - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation.

1°) - La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2°) - Exploitation et entretien courant.
- Ramonage des conduits de ventilation.
- Entretien de la ventilation mécanique.
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones.
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité. Nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3°) Divers
- Abonnement des postes de téléphones : à la disposition des locataires.

VIII - Impositions et redevances.

- Droit au bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.