LE BAIL MEUBLÉ
LE BAIL MEUBLÉ
LES INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR :
- LE DOMAINE DU BAIL MEUBLÉ
- LE BAIL MEUBLÉ D'UN AN OU DE NEUF MOIS MINIMUM POUR UN ETUDIANT
- LE BAIL DE MOINS D'UN AN, BAIL DE PLAISANCE ET BAIL SAISONNIER
- LES DISPOSITIONS COMMUNES A TOUS LES BAUX MEUBLÉS
- LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
- LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
- LA FISCALITE DES REVENUS DE LA LOCATION MEUBLÉE
DOMAINE DU BAIL MEUBLÉ
Le dernier alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail meublé échappe à l'application de cette loi qui régit les rapports entre bailleur et locataire sauf pour l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 présentés plus bas sous les obligations du bailleur.
Dernier alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
La qualification de location meublée dépend de la volonté commune du locataire et du propriétaire de louer en meublé et non de l'importance du mobilier fourni. Cependant, un mobilier suffisamment important pour permettre au locataire d'occuper immédiatement le logement est nécessaire pour faire bénéficier le logement de cette qualification. A défaut, le bail peut être requalifié en bail de locaux nus et être soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 9 février 2005, N° de pourvoi 03-15.128
"Les juges du
fond apprécient souverainement si les meubles mis par le bailleur à la
disposition de son locataire permettent à celui-ci d'avoir une jouissance
normale des lieux loués en meublé. Une cour d'appel qui constate que la liste
des meubles produite par le bailleur ne vise que des éléments d'équipement
accessoires peut en déduire que le bail ne porte pas sur un meublé mais sur un
local soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989."
Un Bail écrit est obligatoire lorsque le logement est destiné à
la résidence principale du locataire et lorsque la durée de la location est d'un
an. Le Bail écrit est aussi obligatoire en cas de location d'un meublé à un
étudiant pour une durée de neuf mois minimum.
Dans les autres cas considéré comme des "baux de plaisance", le bail écrit est fortement conseillé pour éviter toute requalification et prévenir les litiges.
LE BAIL D'UN AN
OU DE NEUF MOIS MINIMUM POUR LES ETUDIANTS
Lorsque le logement est destiné à la résidence principale du preneur, la durée de la location est au minimum de un an, ou de neuf mois minimum si elle est consentie à un étudiant.
Article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Il n'est plus possible de prévoir que l'étudiant a sa résidence principale chez ses parents:
Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du mercredi 4 février 2009, N° de pourvoi 07-20980 Rejet"Le logement meublé pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location"
Le bail de neuf mois pour un étudiant s'arrête à la fin du bail sans renouvellement automatique. Il faut signer un nouveau bail avec les dates convenues pour que l'étudiant retrouve son logement l'année suivante.
En matière de bail d'un an, à l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période d'un an aux conditions antérieures. Cette reconduction a lieu indéfiniment et automatiquement jusqu'à ce que l'une des parties donne congé ou résilie le bail.
LA REVISION ANNUELLE DU LOYER SUIVANT L'INDICE IRL, PEUT ÊTRE PREVUE DANS LE BAIL D'UN AN
Pour connaître l'indice IRL et la règle de calcul cliquez ci dessous pour accéder au bail d'habitation et allez sous la révision annuelle du loyer.
LE PREAVIS DU BAIL MEUBLE D'UN AN
Le locataire a un préavis de un mois et peut partir à tout moment en cours de bail.
Le bailleur a un préavis de trois mois uniquement à la fin du bail.
Article L 632-1 du Code de la construction et du logement alinéas 4 à 8
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Article L 632-2 du Code de la construction et du logement
Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en œuvre des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme.
Article L 632-3 du Code de la construction et du logement
Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public.
Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
LE DELAI DE PRÉAVIS DU CONGE DU BAILLEUR EST DE TROIS MOIS AVANT LA FIN DU BAIL
Le bailleur peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant la fin du bail ou proposer des modifications acceptées ou non par le locataire. Si le locataire les refuse, le bail est résilié définitivement.
Le bailleur doit alors motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux d'habitation vide.
Le bailleur ne peut invoquer que sa "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".
LE DELAI DE PRÉAVIS DE RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE EST D'UN MOIS AVANT SON DEPART
Il n'a nul besoin d'attendre la fin du bail, il peut résilier son bail et partir à tout moment.
Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 15 octobre 2008, Pourvoi N° 07-13294 rejet
"L'absence de contrat écrit ne dispense pas le locataire d'un logement
meublé qui donne congé du respect du délai de
préavis d'un mois prévu par l'article L. 632-1 du code de la construction et de
l'habitation"
"En application de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, le preneur d'un logement meublé peut, nonobstant clause contraire, résilier le bail dès la première année de location, sous réserve de respecter un préavis d'un mois."
BAIL DE MOINS D'UN AN
BAIL DE PLAISANCE ET BAIL SAISONNIER
Article 1758 du Code Civil
Le bail d'un appartement meublé est censé fait à l'année, quand il a été fait à tant par an
Au mois, quand il a été fait à tant par mois
Au jour, quand il a été fait à tant par jour
Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux.
En matière de bail de moins d'un an, la durée est libre : le locataire et le bailleur négocient une durée initiale qui peut ou pas être reconduite. Le contrat se prolonge ensuite jusqu'à ce que l'une des deux parties donne congé.
Tous les baux de moins d'un an qui ne concernent pas un étudiant sont appelés "bail de plaisance".
Le bail saisonnier est un bail de plaisance qui dure le temps d'une saison soit trois mois maximum.
Si le locataire souhaite partir avant le terme fixé d'un commun accord, il doit le loyer et les charges jusqu'à la fin de la période initialement prévue.
LA FIN DU BAIL
Le Bailleur et le locataire doivent attendre la fin du bail pour quitter le logement ou le reprendre.
DISPOSITIONS COMMUNES A TOUS LES BAUX MEUBLÉS
LES CHARGESElles peuvent être forfaitaires ou au réel : dans le premier cas, le forfait peut être réajusté en fonction des dépenses réelles constatées.
LE DÉPÔT
DE GARANTIE
Le bailleur est libre de demander un dépôt de garantie. Il est généralement
équivalent à un mois de loyer hors charges. Il est rendu immédiatement à la
remise des clefs par le locataire ou dans la semaine suivante.
ÉTAT DES LIEUX ET INVENTAIRE DU MOBILIER
L'état des lieux et l'inventaire du mobilier permettent aux parties de constater
les éventuelles dégradations et de justifier de la propriété des meubles. En
l'absence d'état des lieux, le locataire du logement meublé est présumé l'avoir
reçu en bon état de réparations locatives. Nos modèles sont complétés des états
des lieux
LES EXPERTISES TECHNIQUES ET ENERGETIQUES
POUR LE BAIL MEUBLÉ D'UN AN OU DE NEUF MOIS MINIMUM POUR UN ETUDIANT
Dernier alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Cliquez ci-dessous pour accéder à la liste et description de toutes les pièces du dossier technique et énergétique
POUR LE BAIL DE MOINS D'UN AN, BAIL DE PLAISANCE ET BAIL SAISONNIER
L'alinéa G de l'article R 134-1 du Code de la Consommation dispense de rapport énergétique les bâtiments destinés à la location de moins de quatre mois par an.
Article R 134-1 du Code de Construction et de l'habitation
La présente section s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
L'article R 134-4-3 du Code de la Consommation dispense d'une partie du rapport énergétique les bâtiments destinés à la location de plaisance. Comme l'arrêté ministériel n'est pas encore publié, il n'a pas encore de caractère obligatoire.
Article R 134-4-3 du Code de Construction et de l'habitation
Dans le cas d'une location à caractère saisonnier, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie des informations mentionnées à l'article R. 134-2, définie par arrêté des ministres en charge de la construction et de l'énergie. Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à disposition du locataire.
En revanche, le cas échéant, les expertises techniques suivantes sont prévues :
- LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB
- LES DOCUMENTS DE RISQUE INONDATION, INCENDIE, SISMIQUE ET SEVESO
- LE PLAN D'EXPOSITION AU BRUIT PRES DES AERODROMES
Cliquez ci-dessous pour accéder à la liste et description de toutes les pièces du dossier technique
INTERDIRE UN ANIMAL DANS UN MEUBLÉ EST INTERDIT !
Article 10 de la loi du 9 juillet 1970 modifiée par par l'article 1 de l'Ordonnance n°2010-462 du 6 mai 2010
I - Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.
Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.
II - Les dispositions du présent article à l'exception de celles du dernier alinéa du I, sont applicables aux instances en cours.
Cour de Cassation Chambre civile 1 arrêt du 3 février 2011 Pourvoi n° 08-14402 CASSATION PARTIELLE
Attendu que l'association l'Union fédérale des consommateurs Que Choisir de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association ; que la Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance ; que la cour d'appel a ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes
Mais attendu, d'abord, que l'action préventive en suppression de clauses
illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a
vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs
et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ;
qu'ensuite, les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9
juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations
saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation ; que c'est à juste titre
que la cour d'appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière
diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant
la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux
d'habitation donnés en location ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses
griefs
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles L. 132-1 et L. 421-6 du code de la consommation
Attendu que l'action préventive en suppression de clauses abusives ouverte aux
associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux
modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des
professionnels en vue d'une utilisation généralisée
Attendu que pour retenir l'irrecevabilité de l'action en suppression de clauses
abusives engagée par l'UFC Que Choisir à l'encontre de l'association Clévacances
Isère et de la Fédération nationale des locations de France Clévacances, l'arrêt
relève qu'il n'est pas contesté que ces associations, ayant la qualité de
professionnels participant à l'industrie du tourisme et des loisirs,
n'effectuent aucune location et n'interviennent pas directement auprès des
locataires et ajoute, par motifs adoptés, que l'absence de trace de leur
intervention directe aux contrats de location saisonnière ne permet pas
d'envisager que les consommateurs soient confrontés à ces associations en tant
que victimes d'éventuels abus de leur part, faute de bénéficier de prestations
effectives et rémunérées en tant que telles, avant, pendant ou après la location
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire doit prendre soin du logement et du mobilier ainsi que payer les loyers. Le locataire n'a pas obligation de s'assurer auprès d'une compagnie solvable.
Cour de cassation chambre civile 3, Arrêt du 20 janvier 2010, Pourvoi N°09-65791 Rejet.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet
2008), que la société civile immobilière Bourdonnais université (la SCI),
propriétaire d'une chambre meublée donnée à bail à Mme X..., a assigné cette
dernière en résiliation de ce bail pour défaut de paiement de loyers et défaut
d'assurance
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon
le moyen, que la cour d'appel a elle-même constaté que le bail verbal litigieux
était soumis aux seules dispositions du code civil; qu'aucune disposition de ce
code n'oblige le locataire à souscrire une assurance locative ; que la cour
d'appel ne pouvait se fonder sur un prétendu usage pour reprocher à la locataire
un manquement à des obligations qui ne résultaient ni de la loi, ni du contrat ;
qu'en prononçant ainsi la résiliation du bail, notamment au prétexte que la
locataire n'avait pas souscrit un contrat d'assurance, la cour d'appel a violé,
par fausse application, l'article 1135 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... s'était abstenue de payer les loyers,
la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tiré d'un
défaut de souscription d'un contrat d'assurance, l'obligation pour le locataire
d'un local meublé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre étant,
sauf stipulation expresse contraire, facultative, a légalement justifié sa
décision
LA COLOCATION D'UN LOCAL MEUBLÉ
En l'absence de loi spécifique, les règles du Bail meublé s'appliquent
OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur doit louer un logement exempt de
tout vice ou défaut, l'entretenir et assurer au
locataire une jouissance paisible dans les conditions prévues par les deux
premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de défaillance
du bailleur l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique.
Dernier alinéa de l'article 2 de la loi du 6
juillet 1989 Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère
saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à
l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles
ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers
alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements
attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation
d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Deux premiers alinéas de l'Article 6 de la loi du 6
juillet 1989 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement
décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte
à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à
l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret
en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage
mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au
deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des
logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements
spécifiques. Article 20-1 de la loi du 6 juillet
1989 Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des
premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au
propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la
validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de
réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale
de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à
l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue
pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le
cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il
peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son
paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge
transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le
jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des
premier et deuxième alinéas de l'article 6. Le bailleur n'a pas à justifier ni à indiquer la
surface du logement au sens de l'article
78 de la
loi dite Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009
comme pour un logement vide.
LA POSE D'UN DETECTEUR DE FUMEE AVANT LE 8 MARS 2015
La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 prévoit un nouvel article L129-8 dans le
code de la construction et d'habitation pour imposer au locataire d'installer un détecteur
de fumée dans les conditions prévues par un décret en Conseil d'Etat à venir et
au plus tard dans le délai de cinq ans de la loi.
Article L129-8 dans le code de la construction et
d'habitation:
L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou
propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée
normalisé. Il veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce
dispositif. Article L. 129-9 du Code de la Construction et de
l'habitation :
Le Décret
n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée
dans tous les lieux d'habitation prévoit les articles R 129-12 à R 129-15 du
Code de la Construction et de l'Habitation applicables à partir du 8 mars 2015. Article R.
129-12 du Code de Construction et de l'Habitation Chaque
logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation
collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé. Article R. 129-13 du
Code de Construction et de l'Habitation La responsabilité de l'installation et de
l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R. 129-12 incombe à
l'occupant du logement. Cependant, elle incombe : LES MEUBLES DE LOISIRS
L'
Arrêté du 2 août 2010 fixe les normes et la procédure
de classement des meublés de tourisme.
Le Décret n° 2011-1214 du 29 septembre 2011 porte adaptation des
dispositions du code de l'urbanisme relatives aux terrains de camping et
aux parcs résidentiels de loisirs.
Le Décret n° 2012-693 du 7 mai 2012
est relatif aux procédures de classement des hébergements touristiques marchands.
DECLARATION D'OUVERTURE DE CHAMBRES D'HÔTES
Le décret n° 2007-1173 du 3 août 2007 et l'article L 324-4
du code du tourisme imposent une déclaration préalable en mairie des chambres
d'hôtes:
L'Agrément des Gites de France est toujours précaire, ce n'est pas un droit
acquis. Faites attention aux investissements inutiles.
Cour de cassation, chambre civile 1, Arrêt du 6 mai 2010, Pourvoi N°09-66969
Rejet
Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des
conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les
locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les
locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à
mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des
immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation
électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une
alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de
dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une
personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité
civile fixe les modalités d'application du présent article.
― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les
logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le
propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L.
365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou
loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations
meublées ;
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités
d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les
logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.
Mais attendu qu'ayant constaté qu'en vertu de l'article 8 des statuts de l'association, l'adhésion était limitée à une année, que le renouvellement ne pouvait être tacite mais était subordonné à un accord tant de l'adhérent que de l'association et qu'en vertu de la liberté contractuelle, cette dernière pouvait le refuser au terme du contrat initial, la cour d'appel a retenu à juste titre que la décision du conseil d'administration prise à l'encontre de Mme X... ne constituait nullement une exclusion disciplinaire, prévue à l'article 7 des statuts, mais relevait de l'exercice de la liberté que s'était réservée l'association d'agréer le renouvellement d'adhésion sans avoir à justifier des motifs de son refus ; qu'ayant ensuite relevé que l'association avait agi plusieurs mois avant la date d'échéance et ainsi permis à Mme X... de chercher une nouvelle solution pour son activité de chambre d'hôtes, elle a, sans avoir à examiner les motifs de non-renouvellement invoqués, en l'absence d'éléments autres que de simples allégations indiquant qu'ils seraient illicites ou discriminatoires, retenu à juste titre qu'aucun abus de droit ne pouvait être reproché à l'association ; qu'elle en a déduit, appliquant sans les dénaturer les dispositions du contrat et la délibération du conseil d'administration du 27 juillet 2005, que le non-renouvellement de l'adhésion de Mme X... avait pris effet à compter du 1er janvier 2006 et comportait, à partir de cette date, l'interdiction d'utiliser la marque " Gîtes de France ", cette utilisation étant liée à la qualité de membre de l'association ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches
LA TAXE D'UNE RESIDENCE MOBILE
Depuis le 1er janvier 2010, l'article 1595 quater du CGI institue une taxe annuelle de résidence mobile terrestre, due par les personnes dont l'habitat principal est constitué d'une résidence mobile terrestre. L'assiette de la taxe est constituée de la surface de la résidence terrestre, exprimée en mètres carrés, telle que déterminée par le constructeur de la résidence mobile. La taxe est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance, à titre principal, de la résidence mobile considérée.
Le montant de la taxe est fixé forfaitairement à 25 euros par mètre carré, sachant que la taxe n'est pas exigible pour les résidences mobiles dont la surface est inférieure à 4 mètres carrés. La surface doit faire l'objet d'une déclaration annuelle et du paiement au plus tard le 15 novembre. En cas de non-paiement, une pénalité de 10% du montant dû est applicable.
Il est prévu que le produit de cette taxe soit affecté à un fonds départemental d'aménagement, de maintenance et de gestion des aires d'accueil des gens du voyage, afin à la fois de rétablir l'égalité des citoyens devant les charges publiques, mais aussi d'inciter les communes à mettre à disposition des gens du voyage, des aires de stationnement aménagées.
Cour de Cassation chambre commerciale arrêt du 3 mai 2012 N° de pourvoi: 10-24383 Rejet
Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel, après avoir relevé que la taxe de séjour était un prélèvement fiscal destiné à financer les dépenses de la commune liées au tourisme, a retenu que les malades hébergés dans un hôpital n'étaient pas assujettis à cette taxe ; que le moyen n'est pas fondé.
LES LOGEMENTS FOYERS
Le Décret n° 2011-356 du 30 mars 2011 est relatif aux conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour les logements-foyers et prévoit en annexe un modèle gratuit de convention.
LA FISCALITE DES REVENUS D'UN MEUBLÉ
Les revenus provenant de la location de locaux d'habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Il s'agit donc bien de loyers de bail meublé qui représentent les revenus principaux obtenus de manière habituel. La SCI est par conséquent déconseillée au profit de la SARL ou la SAS ou en cas de personne physique seule d'EURL ou SASU.
Le statut d'auto-entrepreneur est aujourd'hui bien adapté notamment pour les chambres d'hôtes.
Toutefois, conformément aux dispositions du I de l'article 35 bis du Code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés sous les trois conditions cumulatives suivantes :
- si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l'exonération s'applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal,
- si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale,
- si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie deux plafonds suivant que le logement se situe en région parisienne ou en province. Les plafonds sont réévalués chaque année.
Selon une instruction fiscale du 15 février 2010 publiée au BOI n°4 F-1-10, au titre de l'année 2010, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un plafond fixé à :
- 173 euros en Ile-de-France.
- 126 euros dans toutes les autres régions de France.
A titre d'exemple, le bail meublé d'un logement de
20m2 situé à Marseille, est
jugé raisonnable en 2010, si mensuellement le loyer ne dépasse pas 210 euros,
charges non comprises puisque 20 m2 X 126 € divisé par 12 mois = 210.
DEDUCTIONS POSSIBLE POUR UN LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL
ARTICLE 199 SEXVICIES DU CODE DES IMPÔTS modifié par la loi du 28 décembre 2011
I.-Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III, qu'ils destinent à une location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est compris dans :
1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément " qualité " visé à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du codede l'action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
2° Une résidence avec services pour étudiants ;
3° Une résidence de tourisme classée ;
4° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
II.-La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 18 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d'impôt est de 14 %. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, la réduction d'impôt s'applique au taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis en 2011. A titre transitoire, l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.
Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.
III.-Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :
1° d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
2° d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ;
3° d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, la réduction d'impôt n'est pas reprise.
La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.
IV.-Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions d'impôt mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des
Article 46 AZD de l'annexe 3 du code général des impôts
Pour l'application de l'article 199 sexvicies du code général des impôts, le contribuable joint à sa déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé :
1° Une note annexe, établie conformément au modèle fixé par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
a. Ses identité et adresse ;
b. L'adresse du logement concerné ;
c. Pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou les logements achevés depuis au moins quinze ans, la date d'achèvement du logement ;
d. Le nom et le type d'établissement ou de résidence dans lequel le logement est situé ;
e. L'engagement de louer le logement meublé pendant une durée de neuf ans au moins à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence ;
f. Le prix d'acquisition ou de revient du logement retenu pour la détermination de la base de la réduction d'impôt ;
2° Une copie du bail conclu avec l'exploitant de l'établissement ou de la résidence mentionnant la date de prise d'effet de la location ainsi que, s'il y a lieu, la durée totale, par année civile, des périodes d'occupation du logement que le propriétaire se réserve ;
3° Une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement ;
4° Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation :
a. Les états descriptifs du logement mentionnés aux 1° et 2° de l'article 2 quindecies C. La personne mentionnée au premier alinéa de cet article qui établit ces états fournit également une attestation indiquant que l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B est respecté, dont au moins une d'entre elles à la suite des travaux de réhabilitation concernés ;
b. Lorsqu'ils sont requis, les états prévus aux articles L. 1334-5 et L. 1334-13 du code de la santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique de vente du logement ;
5° Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation :
a. Les états et attestation mentionnés au 4° ;
b. Lorsque le logement fait l'objet de travaux de la part de l'acquéreur, une copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux ; ces factures doivent mentionner l'adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant ;
6° Pour les logements situés dans les résidences de tourisme, une copie de l'arrêté préfectoral portant classement de la résidence ;
7° Pour les logements situés dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, une copie attestant de la délivrance de l'agrément prévue à l'article L. 7232-3 du code du travail, par le gestionnaire des services.
II.-En cas de changement d'exploitant au cours de la période couverte par l'engagement de location, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant comportant les mentions définies au 2° du I.
III.-Pour l'application du dernier alinéa du III de l'article 199 sexvicies du code général des impôts, le conjoint survivant joint à la déclaration des revenus qu'il souscrit au titre de l'année du décès de son conjoint, pour la période postérieure à cet événement, une note établie conformément à un modèle fixé par l'administration qui comporte l'engagement de louer le logement meublé à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l'engagement de location initial restant à courir à la date du décès.
En cas de changement d'exploitant de l'établissement ou de la résidence, les dispositions du II sont applicables.
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