Le bail prend fin par le congé donné au locataire par le propriétaire,
par la résiliation du bail du locataire
ou par une décision de justice y mettant fin.
Attention, tant que les clés n'ont pas officiellement été rendues
au propriétaire contre un reçu ou par lettre recommandée avec accusé de
réception, le locataire est toujours redevable des loyers et charges et
responsable des éventuels dommages dans les locaux.
Les congés donnés par le propriétaire
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans des
circonstances prévues par la loi et avec un préavis de six mois avant la
date anniversaire du bail.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception
ou par acte d'Huissier.
Les motifs de non renouvellement et de congé sont:
-
motif légitime et sérieux, il s'agit des infractions aux obligations du
locataire,
-
reprise par le propriétaire pour l'habiter lui-même, son conjoint, un
ascendant ou un descendant,
-
vendre, dans ce dernier cas, le locataire a un droit de préemption, il
est donc prioritaire pour acheter le logement.
Cour de cassation
1ème CIV. - 31 janvier 2006. REJET
Bailleur. - Obligations. - Garantie. -
Trouble de jouissance. - Trouble causé par le bailleur. - Travaux de
rénovation réalisés dans les parties communes de l'immeuble. -
Réparation. - Nature. - Portée.
1° Une cour d'appel, saisie d'une
action en validation de congé, a souverainement estimé que le rapport de
détective produit par le bailleur sur la domiciliation fiscale des
preneurs en Suisse ne suffisait pas à établir que ces derniers ne
résidaient plus à titre principal dans les lieux loués.
2° Une cour d'appel qui condamne le
bailleur à payer aux preneurs une certaine somme en réparation des
désordres occasionnés par les travaux de rénovation réalisés par
celui-ci dans l'immeuble ne sanctionne pas l'inexécution d'une
obligation de réaliser des travaux mais statue sur la réparation d'un
trouble de jouissance.
N° 02-15.028. - C.A. Paris, 26 février
2002.
M. Pluyette, Pt. (f.f.) - Mme
Chardonnet, Rap. - Me Le Prado, SCP Bachellier et Potier de la Varde,
Av.
Cour de cassation
3ème CIV. - 11 janvier 2006. REJET
Le locataire qui a été expulsé après
la vente de l'immeuble loué à l'initiative de l'acquéreur de cet
immeuble est irrecevable à formuler à l'encontre du vendeur qui lui
avait délivré un congé portant refus de renouvellement du bail, une
demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la "restitution par
équivalent de son droit au maintien dans les lieux".
N° 04-20.791. - C.A. Caen, 25 novembre
2004.
M. Weber, Pt. - M. Betoulle, Rap. - M.
Cédras, Av. Gén. - SCP Roger et Sevaux, SCP Célice, Blancpain et Soltner,
Av.
Cour de cassation 3ème
CIV. - 13 juillet 2005. REJET
"La loi n'impose pas au bailleur
d'informer son locataire de ce que le motif légitime d'un congé aux fins
de reprise a perdu, pour une cause qui lui est extérieure, son
actualité."
N° 04-12.577. - C.A. Basse-Terre, 1er
décembre 2003.
M. Weber, Pt. - M. Dupertuys, Rap. -
M. Cédras, Av. Gén. - la SCP Bachellier et Potier de la Varde, la SCP
Célice, Blancpain et Soltner, Av.
Cour de cassation 3ème CIV. - 8 juin 2005.CASSATION
Immeuble. - Droit de préemption des
locataires ou occupants d'appartements. - Conditions. - Première vente
consécutive à la division de l'immeuble.
Les dispositions de l'article 10-3 de
la loi du 31 décembre 1975 excluant le droit de préemption des
locataires pour les ventes portant sur un bâtiment entier ne
s'appliquent pas à la vente d'un ensemble de lots d'un immeuble en
copropriété dès lors qu'après la publication de l'état descriptif de
division, un premier lot à usage d'habitation a été cédé à titre onéreux
par suite de l'exercice du droit de préemption d'une commune.
N° 04-12.999. - C.A. Nîmes, 6 janvier
2004.
M. Weber, Pt. - Mme Gabet, Rap. - M.
Guérin, Av. Gén. - la SCP Monod et Colin, la SCP Boré et Salve de
Bruneton, Av.
Cour de cassation
3ème CIV. - 24 novembre 2004. CASSATION
Congé. - Congé pour vendre. - Vente de
la totalité de l'immeuble. - Congé délivré à l'occupant d'un local. -
Indivisibilité de l'immeuble. - Portée.
Viole les dispositions de l'article
15-II de la loi du 6 juillet 1989, une cour d'appel qui rejette la
demande, formée par des locataires, tendant à faire déclarer nulle la
vente, à un tiers, d'une propriété qu'ils louaient pour partie et
acceptaient d'acquérir en totalité au prix demandé, alors qu'il
résultait de ses propres constatations que l'immeuble ainsi vendu était
indivisible.
N° 03-13.571. - C.A. Caen, 7 janvier
2003.
M. Weber, Pt. - M. Dupertuys, Rap. -
M. Bruntz, Av. Gén. - Me Foussard, Me Le Prado, Me Spinosi, la SCP Boré
et Salve de Bruneton, Av.
En
cas de congé dans le cadre d'une opération immobilière soit la revente
d'un immeuble de dix appartement au moins en entier ou "à la découpe",
la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à
la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, impose de
laisser au locataire au moins deux ans entre le congé et son départ
ou le choix de son usage ou non de son droit de préemption. Cette loi impose
aussi de verser une taxe à la commune sur les reventes.
Les résiliations du bail par le locataire
Le locataire peut résilier à n'importe quel moment; il doit le faire
par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit respecter un préavis de 3 mois.
Ce délai est ramené à un mois dans le cas de mutation professionnelle ou de
perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
Le délai est également réduit à un mois en faveur
des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie
un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum
d'insertion.
La
jurisprudence est très favorable au locataire, considérez que le locataire
a un délai d'un mois pour partir à n'importe quel moment du bail.
La résiliation judiciaire du bail
Le bail est résilié de plein droit en cas:
-
en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
-
en cas de défaut d'assurance ou de non usage des locaux en bon père de
famille
.
L'intervention du TRIBUNAL D'INSTANCE est indispensable pour constater la résiliation du
bail pour faute du locataire.
Cette obligation
rend inutile l'intervention de la rédaction du bail par un notaire.
LE
PROPRIETAIRE PEUT SAISIR le tribunal d'instance SEUL par acte
d'huissier. Devant un tribunal d'instance, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire.
Tous les litiges concernant les baux d'habitation sont de la compétence
du tribunal d'instance dont dépendent les locaux loués
En cas de non paiement du loyer, le propriétaire fait délivrer par le
ministère d'un huissier, un commandement de payer au locataire.
L'intervention de l'huissier est obligatoire.
Si à la fin des deux mois du
commandement de payer, le locataire n'a pas réglé sa dette, le propriétaire peut
saisir le tribunal d'instance pour obtenir:
- que la résiliation du bail soit constaté,
-
que le locataire soit condamné à payer l'arriéré,
-
des indemnités
d'occupation jusqu'à son départ et soit expulsé,
- une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C
pour se faire rembourser les frais exposés en justice.
L'EXPULSION DES LOCATAIRES:
L'huissier doit notifier deux mois avant l'audience, une L.R.A.R au
représentant de l'Etat du département pour l'avertir de l'assignation avec
résiliation de bail sous
peine de nullité de la dite assignation (art 114 de la loi n°98-657 du 29
juillet 1998)
Le préfet saisit une commission
départementale de coordination des actions de prévention des expulsions
locatives coprésidée par le préfet et le président du conseil général,
composée selon l'article 1 du décret du 26 février 2008 par:
― le préfet ou son représentant ;
― le président du conseil général ou son représentant ;
― un représentant de chacun des organismes payeurs des aides
personnelles au logement ;
― le maire de la commune, ou son représentant, sur le territoire de
laquelle se trouve le logement des ménages concernés ;
― le président de l'établissement public de coopération intercommunale
ou son représentant ayant conclu, en application de l'article L. 301-5-1
du code de la construction et de l'habitation, une convention avec l'Etat
et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.
L'article 2 du décret du 26 février 2008 prévoit aussi la présence sur
leur demande des représentants:
― des bailleurs sociaux ;
― des propriétaires bailleurs privés ;
― des associations de locataires ;
― des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement
des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation
d'exclusion par le logement ;
― des associations locales d'information sur le logement ;
― de la commission de surendettement des particuliers mentionnée aux
articles L. 331-1 et suivants du code de la consommation.
Une fois la décision rendue, l'huissier est seul habilité à procéder à
l'exécution de la décision avec l'assistance de la force publique. Il doit
bien évidemment attendre la décision de la commission saisie chargée de
trouver une solution de relogement pour les familles expulsées.
Cette commission a aussi une
fonction de proposition pour lutter contre la précarité du logement et les
exclusions.
Si le Préfet n'autorise pas l'huissier à user de la force publique et que
de ce fait, le locataire se maintient dans les lieux sans payer, le
propriétaire peut obtenir un dédommagement de l'Etat en saisissant par le
ministère obligatoire d'un avocat, le tribunal administratif d'une requête en
réparation du préjudice subi dans le cadre du célèbre arrêt du Conseil
d'Etat "Couitéas".
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