AGENT COMMERCIAL
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L'article 1er du décret du n° 2010-1310 du 2 novembre 2010
complète l'article R. 134-6 du code de commerce, par
l'alinéa suivant :
«L'obligation de déclaration prévue au premier alinéa n'est pas applicable aux
agents commerciaux qui, étant domiciliés à l'étranger et ne disposant en France
d'aucun établissement, n'exercent que de façon temporaire et occasionnelle leur
activité sur le territoire national.»
LES DROITS DE L'AGENT COMMERCIAL
LA RESPONSABILITE DE L'AGENT COMMERCIAL
Il existe d'une part des agents commerciaux statutaires, c'est-à-dire soumis de plein droit aux dispositions de la loi du 25 juin 1991, désormais codifiées sous les articles L 134-1 et suivants du Code de commerce et d'autre part, des agents commerciaux non statutaires comme les agents commerciaux étrangers.
UN AUTO ENTREPRENEUR COMMERCIAL PEUT REMPLIR DES MISSIONS D'AGENT COMMERCIAL COMME UNE SOCIETE DE SERVICE mais comme il n'est pas inscrit au registre du commerce, il est hors statut de la loi du 25 juin 1991 concernant les agents commerciaux et ne bénéficie pas de la protection et des charges de cette loi.
Pour bénéficier du statut d'agent commercial, un auto-entrepreneur doit se rendre au greffe du tribunal de commerce avec sa déclaration d'auto-entrepreneur, un contrat signé par un mandant et demander de se faire inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).
La protection de l'agent commercial concerne aussi le produit défectueux du fournisseur
Le premier alinéa de l'article 1386-7
du code civil dans sa rédaction de la loi du 5 avril 2006:
«Si le producteur ne peut être identifié, le vendeur, le loueur, à l'exception
du crédit-bailleur ou du loueur assimilable au crédit-bailleur, ou tout autre
fournisseur professionnel, est responsable du défaut de sécurité du produit,
dans les mêmes conditions que le producteur, à moins qu'il ne désigne son propre
fournisseur ou le producteur, dans un délai de trois mois à compter de la date à
laquelle la demande de la victime lui a été notifiée.»
UN AGENT COMMERCIAL PEUT PROTEGER SES BIENS PERSONNELS
Vous pouvez affecter des biens personnels à l'usage professionnel par déclaration, ces biens seront seuls susceptibles d'être saisis sauf si une faute de gestion est déclarée à votre encontre. Cliquez ci dessous pour obtenir en milieu de page les modèles gratuits à remplir:
UN AGENT COMMERCIAL EST PROTEGE DANS SON DROIT A COMMISSION
Cour de cassation chambre commerciale arrêt du 27 avril 2011 N° de pourvoi: 10-14851 REJET
Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Paris, 28 janvier 2010), que la société Laboratoire L. Lafon, aux droits de laquelle est la société Cephalon France (la société Cephalon), a conclu divers contrats de services avec la société Expand, aux droits de laquelle est la société de droit britannique Exan limited (la société Exan), pour la diffusion de ses produits pharmaceutiques en Afrique pendant une trentaine d'années ; que la société Cephalon ayant mis fin à ces relations avec un préavis de six mois, la société Exan, prétendant avoir eu la qualité d'agent commercial, l'a assignée en paiement d'une indemnité de cessation de contrat ou subsidiairement de dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant retenu que la mission de la société Exan consistait à visiter, dans les territoires concédés, les différents professionnels de santé pour promouvoir les produits de la société Cephalon et à fournir des renseignements et conseils propres à assurer les meilleurs résultats possibles compte tenu du particularisme des marchés concernés, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que si la société Exan, dont la plupart des actions exécutées pour le compte de la société Cephalon constituaient des prestations, avait parfois été conduite à prendre des initiatives localement, à préconiser et à effectuer quelques actions commerciales, à intervenir dans le déroulement des opérations et à recevoir, à titre occasionnel, des bons de commande qui concernaient des approvisionnements à la suite d'appel d'offres après que les négociations commerciales avaient déjà eu lieu, elle ne disposait pas, de façon permanente d'un pouvoir de négocier des contrats au nom et pour le compte de la société Cephalon, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Exan n'avait pas la qualité d'agent commercial
UN AGENT COMMERCIAL BENEFICIE D'UNE INDEMNISATION EN FIN DE MISSION PREVUE DANS LE CONTRAT
QUAND L'ENTREPRISE MET FIN AU CONTRAT
Cour de cassation chambre commerciale du 8 novembre 2005 N° de pourvoi: 04-14423 CASSATION PARTIELLE
Vu l'article L. 134-12 du Code de commerce
Attendu que pour rejeter la demande de paiement de dommages-intérêts de M. X... en réparation du préjudice causé par la cessation du contrat, l'arrêt retient que M. X..., qui n'était pas agent commercial exclusif de la société Reno France, ne rapporte pas la preuve d'une perte de commissions pour 2000 et 2001 résultant de ce qu'il n'aurait pas retrouvé une clientèle à la suite de la rupture de son mandat
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la cessation du contrat d'agent commercial a fait perdre à M. X... la part de marché qu'il pouvait espérer de la poursuite du contrat et qu'il justifiait des commissions perçues pendant la durée de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé
QUAND L'AGENT COMMERCIAL MEURT
Cour de cassation chambre commerciale du 23 novembre 2010 N° de pourvoi: 09-17167 REJET
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 24 septembre 2009),
qu'à la suite du décès d'Alain X..., son épouse, Mme Françoise X... et ses
enfants, M. Adrien X... et Mme Charlotte X... (les consorts X...) ont assigné la
société Centre technique d'hygiène (la société) en paiement d'une indemnité de
cessation du contrat d'agent commercial qui la liait à leur auteur
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner à régler aux
consorts X... la somme de 80 000 euros au titre de l'indemnité de cessation de
contrat alors, selon le moyen :
1°/ que le suicide de l'agent commercial constitue une cessation du contrat à
l'initiative de l'agent au sens de l'article L. 134-13 2ème du code de commerce,
ce qui exclut la réparation prévue à l'article L. 34-12 du même code ; qu'en
décidant du contraire, la cour d'appel a violé les textes susvisés
2°/ qu'en application des articles L. 134-12 et L. 134-13 2° du code de
commerce, en cas de décès de l'agent, ses ayants droit ne bénéficient pas de la
réparation prévue lorsque la cessation du contrat résulte de l'initiative de
l'agent ; qu'en affirmant que les consorts X... avaient un «droit propre à
réparation» quand bien même la cessation du contrat résulterait de l'initiative
de l'agent, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées
Mais attendu qu'ayant retenu que la loi ne distingue pas entre les causes de
décès de l'agent commercial, qui constitue l'événement objectif à l'origine de
la rupture du contrat, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite
du motif surabondant critiqué par la deuxième branche, que le suicide d'Alain
X... ne pouvait exclure le droit à indemnisation de ses ayants droit ; que le
moyen, non fondé en sa première branche, ne peut être accueilli en sa seconde
branche.
QUAND L'AGENT COMMERCIAL EST MALADE AU POINT QU'IL NE PEUT PLUS EXERCER
Cour de cassation chambre commerciale du 8 février 2011 N° de pourvoi: 10-12876 CASSATION
Vu les articles L. 134 -12 et L. 134 -13 du code de commerce ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que celui-ci
aurait dû établir que la poursuite de son mandat était incompatible avec son
état de santé au-delà de son soixantième anniversaire, dont la survenance était
à elle seule insuffisante ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si l'âge de 60 ans et les
circonstances particulières de la situation personnelle de M. X... étaient
susceptibles de ne plus lui permettre raisonnablement de poursuivre son
activité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
Attendu que si pour conserver son droit à réparation l'agent
commercial doit notifier au mandant qu'il entend faire valoir ses droits dans le
délai d'un an de la cessation du contrat, il n'est pas tenu de faire connaître
le motif de sa décision ;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient encore que M. X...
devait notifier à la société Sogelub dans l'année de cessation du contrat que
son droit à une indemnité était fondé sur des problèmes de santé, mais que
n'ayant pas fait état dans ses courriers des 30 juin 2005 et 27 juin 2006 de son
incapacité physique à poursuivre son contrat au-delà du 30 juin 2006, M. X... ne
peut se prévaloir de certificats médicaux tendant à établir qu'il connaissait
des difficultés cardio-vasculaires depuis 2003,dont la production est tardive
comme intervenue en cours d'instance devant les premiers juges en sorte qu'il
est inutile d'examiner leur contenu ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que M. X... n'avait pas
mentionné l'existence des problèmes de santé lors de sa demande d'indemnité, ne
l'empêchait pas d'établir devant le juge saisi qu'à la date de la cessation de
ses fonctions la poursuite de son activité ne pouvait plus être raisonnablement
exigée du fait de son état de santé, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LA PRESCRIPTION DU DROIT A REPARATION DE LA RUPTURE DU CONTRAT EST D'UN AN
Cour de cassation chambre commerciale arrêt du 18 janvier 2011 N° de pourvoi: 09-72510 CASSATION
Vu l'article L. 134-12 du code de commerce
Attendu qu'il résulte de ce texte que l'agent commercial perd son droit à
réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de
la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la
société Cabinet Bedin (le Cabinet Bedin) a mis un terme au contrat de
son agent commercial, Mme X..., à effet au 24 février 2006 que par
assignation du 27 février 2007, Mme X... a saisi le tribunal d'une
demande de paiement d'indemnité compensatrice
Attendu que pour déclarer recevable cette action et condamner le Cabinet
Bedin à payer à Mme X... une indemnité de rupture, l'arrêt retient que
la cessation effective des relations contractuelles correspond à la fin
du délai de préavis, qui ne pouvait intervenir avant le 28 février 2006,
compte tenu de la notification de rupture du 24 novembre 2005,
conformément au contrat qui indique que ce délai doit coïncider avec la
fin du mois civil
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X...
avait exécuté son contrat jusqu'au 24 février 2006 et non au delà, de
sorte que la cessation effective du contrat était intervenue à cette
date, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses
constatations, a violé le texte susvisé
LE MANDANT N'INDEMNISE PAS LES ACTIVITES ANNEXES PERDUES AVEC LE CONTRAT SI ELLES NE LE CONCERNENT PAS
Cour de cassation chambre commerciale du 28 février 2006 N° de pourvoi: 04-15861 REJET
1 ) que l'obligation légale que l'article L. 134-12 du Code de commerce fait peser sur le mandant d'indemniser l'agent commercial du préjudice que lui cause la rupture du contrat ne se rattache pas au droit commun des contrats et échappe à la limitation édictée par l'article 1150 du Code civil ; qu'en écartant toute indemnisation de la société MUSO, agent commercial maritime, au titre de la perte des produits annexes qu'elle retirait de prestations effectuées en son nom propre en amont et en aval de l'exécution des contrats de transport maritime conclus pour le compte de son mandant, au motif inopérant qu'il n'était pas démontré que ces opérations extérieures aux contrats de fret fussent entrées dans les prévisions des parties au moment de la conclusion du contrat d'agence commerciale, la cour d'appel a violé l'article 1150 du Code civil par fausse application et de l'article L. 134-12 du Code de commerce par refus d'application
2 ) que l'indemnité octroyée à l'agent commercial en cas de cessation de ses relations avec le mandant doit compenser l'intégralité du préjudice que cause la rupture ; qu'en statuant comme elle a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les produits annexes dont la société MUSO demandait l'intégration dans l'assiette du préjudice réparable ne résultaient pas de prestations accessoires au transport qui ne lui avaient été confiées qu'en raison de sa qualité d'intermédiaire obligé entre les affréteurs et l'armateur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 134-12 du Code de commerce
Mais attendu que l'arrêt retient que la perte de la marge perçue sur les prestations accessoires au transport maritime (transports terrestres, débarquement, opérations de douane) provient de la disparition de contrats distincts du transport maritime proprement dit seul objet du mandat, conclus par la société MUSO pour son propre compte et non pour celui du mandant qui ne versait pas de commissions à ce titre et qui leur restait totalement étranger ; qu'ayant ainsi fait ressortir que les prestations perdues ne résultaient pas de l'activité développée dans l'intérêt commun des parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de faire la recherche inopérante prétendument omise, a fait l'exacte application de l'article L. 134-12 du Code de commerce ; que le moyen n'est pas fondé.
UN AGENT COMMERCIAL EST COMMISSIONNE UNIQUEMENT SUR SES CLIENTS
Cour de cassation chambre commerciale du 1er juillet 2008 N° de pourvoi: 03-12724 REJET
L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER
L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER N'EST PAS AGENT IMMOBILIER
L'agent commercial immobilier qui agit comme un agent immobilier ne bénéficie pas de la protection des dispositions concernant l'agent commercial immobilier.
Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 17 février 2011 N° de pourvoi 10-13980 REJET
Attendu que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1997, faisant suite à de précédents contrats signés en 1989 et 1994, Mme X...a conclu avec Mme Y... , responsable d'une agence immobilière, un contrat intitulé mandat d'agent commercial, lui confiant le soin de rechercher, au nom et pour le compte de l'agence, des acquéreurs et vendeurs d'immeubles ou de fonds de commerce ; que le contrat prévoyait qu'il pouvait prendre fin à tout moment, sans préavis ni indemnité ; que, par lettre recommandée du 12 mars 2002, Mme Y... a mis fin au mandat, sans préavis ; que, se prévalant du statut des agents commerciaux, Mme X...l'a fait assigner en paiement de diverses indemnités ; que la cour d'appel ayant débouté Mme X...de ses demandes, la Cour de cassation a cassé sa décision (Civ. 1ère, 31 janvier 2008, pourvoi Q 06-20. 254), au visa de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, au motif qu'en appliquant à Mme X...le statut des agents immobiliers sans rechercher en quoi l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision
Attendu que Mme X...reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d'indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d'indemnité de rupture
Mais attendu que l'arrêt relève que Mme X...rappelle longuement dans ses propres conclusions comment elle a négocié avec les époux Z..., en vertu du mandat que lui avait donné Mme Y... , la vente de l'immeuble appartenant à son ami, M. A..., et assure qu'elle a qualité pour consentir à ces acquéreurs la remise de la commission due à l'agence après en avoir simplement informé sa mandante, que Mme Y... verse aux débats soixante-trois factures, émises par Mme X...entre 1997 et 2002, dans lesquelles celle-ci a réclamé les commissions qui lui étaient dues après avoir procédé à la vente d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété, ainsi que six factures faisant état de commissions dues après conclusion de locations, que le fait que Mme X...n'ait qu'exceptionnellement signé les compromis concernant ces opérations est inopérant dès lors qu'elle ne se contentait pas de mettre en relations d'éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l'agence de Mme Y... mais qu'elle faisait visiter les biens en vente et procédait elle-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes et que les pièces versées aux débats par Mme Y... démontrent bien que l'activité principale de Mme X...consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier et l'empêche de réclamer l'application à son profit de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce
Qu'ayant ainsi constaté que Mme X...prêtait son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui, la cour d'appel a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ; que le moyen n'est pas fondé
Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Mme X...de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi, qu'en estimant que Mme Y... n'avait commis aucune faute en rompant brutalement et sans préavis le contrat qui la liait à Mme X..., au seul motif que celle-ci avait déjà, dans la passé, usé de cette faculté, la cour d'appel, qui a examiné non pas le comportement de Mme Y... mais celui de Mme X..., s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil
Mais attendu que l'arrêt retient que le contrat signé entre les parties prévoyait que le mandat pouvait prendre fin à tout moment sans aucun préavis ni aucune indemnité de quelque nature que ce soit, par lettre recommandée adressée par la partie prenant l'initiative de la rupture, que Mme X...avait elle-même usé de cette faculté à trois reprises en adressant à Mme Y... des lettres recommandées datées des 17 janvier 1990, 31 décembre 1995 et 12 mars 2002 mentionnant que la rupture du contrat prendrait effet le jour de réception de ces courriers par sa mandante, et qu'elle ne saurait, dès lors, reprocher à Mme Y... , qui n'avait jamais contesté la régularité de ces ruptures brutales, d'avoir elle aussi usé de la clause contractuelle les permettant
Qu'ayant, par ces motifs détaillés et pertinents, fait ressortir que la volonté des parties consistait à autoriser chacune d'elles à rompre le contrat sans préavis ni indemnité, ce que Mme X...avait fait à trois reprises, et notamment le jour-même de la rupture décidée par Mme Y... , de sorte que cette dernière avait pu user, de bonne foi et sans faute, de la faculté de rupture prévue contractuellement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision
L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER NE PEUT AVOIR COMME MANDATAIRE QU'UN AGENT IMMOBILIER
ET NON UN PROMOTEUR OU UNE SOCIETE IMMOBILIERE
Cour de Cassation Chambre Civile 1 arrêt du 28 Avril 2011 N° de pourvoi: 10-14.258 . CASSATION
Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;
Attendu qu’il résulte de ces textes d’ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ;
Attendu que, pour dire que la société Labourd immobilier promotion (LIP) et Mme X... étaient liées par un contrat d’agent commercial, l’arrêt attaqué énonce que l’article L. 134-1 du code de commerce dispose que l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux, que c’est exactement l’activité à laquelle s’est livrée Mme X... pour le compte de la société LIP puisqu’elle était chargée, aux termes de son contrat, de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de cette société qui n’avait pas le statut d’agent immobilier, et que Mme X... était immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, de sorte qu’elle relevait du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que Mme X... s’était effectivement livrée à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de la société LIP qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cour de Cassation Chambre Commerciale arrêt du 18 octobre 2011. N° de pourvoi 10-30087 CASSATION
Vu l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, ensemble les articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir conclu avec M. X..., le 14 janvier 1991, un contrat d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction, la société Groupe France terre (la société) a signé avec lui un nouveau le 18 mai 2007 ; que la mandante ayant refusé de régler les commissions réclamées par l'agent sur l'ensemble des terrains qu'il avait négociés lors d'une opération d'aménagement foncier sur la commune de Limonest au motif qu'elle en aurait cédé une partie à la société MCP, M. X... a obtenu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer contre laquelle la société a formé opposition ; que M. X... ayant été mis en redressement judiciaire, Mme Y..., désignée comme mandataire, est intervenue à l'instance ;
Attendu que pour débouter la société de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial et condamner la société à payer à Mme Y..., ès qualités, une certaine somme au titre des commissions qui seraient dues à M. X... assortie d'intérêts au taux légal, l'arrêt retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par M. X... au profit de sa mandante ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE STATUT DE L'AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER
Dès 1970, les agents immobiliers, régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ont largement fait appel aux services de collaborateurs non salariés soumis au statut des agents commerciaux sans que cette pratique ne suscite des questions.
Par un arrêt du 7 juillet 2004, la chambre commerciale de la Cour de cassation a prononcé la nullité d'un contrat d'agent commercial conclu entre un agent immobilier et son collaborateur indépendant au motif que la loi du 25 juin 1991 fixant les règles régissant les agents commerciaux statutaires n'était pas applicable aux agents commerciaux exerçant les activités entrant dans le champ d'application de la loi Hoguet.
ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 7 JUILLET 2004 N° de pourvoi: 02-18135 REJET
L'arrêt qui relève qu'un contrat exige d'un agent commercial l'absence de condamnation lui interdisant l'exercice de la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles, l'achat et la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaire tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens, retient à bon droit qu'une telle activité est régie par la loi du 2 janvier 1970 et qu'en conséquence, cette activité relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 25 juin 1991, devenu l'article L. 134-1, alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut du champ d'application du statut des agents commerciaux.
Il n'était donc plus possible pour un agent immobilier d'embaucher un agent commercial immobilier dans le cadre du statut d'agents commerciaux. Le Ministère de la Justice, a rapidement rappelé que l'arrêt du 7 juillet 2004 n'interdisait nullement aux agents immobiliers de faire appel à des mandataires et plus précisément à des agents commerciaux non soumis au statut spécifique de la loi du 25 juin 1991.
L'expression était donc "agent commercial immobilier hors statuts". En conséquence, à compter de cette date, les agents immobiliers ont généralement conclu des "contrats d'agent commercial hors statuts ".
La question du statut des collaborateurs indépendants des agents immobiliers, ne fut pas pour autant définitivement réglée. A l'occasion de l'adoption de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le législateur a modifié l'article 4 de la loi Hoguet relatif aux collaborateurs des agents immobiliers en ajoutant notamment :
"Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre 1er du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées."
voici l'article 4 complet modifié par la loi du 13 juillet 2006:
"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.
Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.
Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date."
Mettant fin aux interrogations suscitées par la jurisprudence de la Cour de cassation du 7 juillet 2004, le législateur a donc expressément prévu que les collaborateurs indépendants des agents immobiliers pourraient bénéficier du statut des agents commerciaux prévu aux articles L 134-1 et suivants du Code de commerce.
L'AUTO-ENTREPRENEUR NE PEUT ÊTRE AGENT COMMERCIAL IMMOBILIER
SANS ETRE INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE
Vu l’article 1015-1 du code de procédure civile, en application duquel la chambre commerciale, financière et économique a sollicité l’avis de la première chambre sur le point suivant :
“Si l’article L. 134-1 du code de commerce, modifié par l’article 97 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, n’exclut plus du statut des agents commerciaux les collaborateurs d’agents immobiliers non salariés, ceux-ci lorsqu’ils exercent des activités de prospection immobilière pour le compte de leur mandant, doivent-ils être titulaires de la carte professionnelle et présenter l’ensemble des garanties prévues par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ?”
A EMIS L'AVIS SUIVANT :
En application de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006, le collaborateur non salarié d'un agent immobilier, qui est désormais soumis au statut des agents commerciaux, n'a pas à obtenir lui-même la carte professionnelle prévue par l'article 1er du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972, mais doit justifier de l'attestation prévue par l'article 9 de ce décret, délivrée par son mandant, titulaire de la carte précitée.
Ce collaborateur non salarié n'est pas soumis à l'obligation de solliciter la garantie financière exigée, selon les dispositions de l'article 28 du décret, du titulaire de la carte professionnelle pour le compte duquel il intervient dans le domaine considéré, étant observé qu'il lui est fait interdiction de recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou d'en disposer à l'occasion des opérations visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970. Il doit plus généralement être admis que, s'il est prévu que les dispositions du titre II de cette loi relatives à l'incapacité d'exercer des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce lui sont applicables, il ne peut a priori être considéré de manière générale que ce collaborateur doit présenter l'ensemble des garanties imposées aux titulaires de la carte professionnelle.
Il est précisé, en tant que de besoin, que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle.
Ordonne la transmission du dossier et de l'avis à la chambre commerciale, financière et économique.
Pour répondre aux obligations de la loi du 2 janvier 1970, en sa rédaction de la loi du 13 juillet 2006, l'agent commercial immobilier DOIT S'INSCRIRE AU REGISTRE SPECIAL DES AGENT COMMERCIAUX AUPRES DU REGISTRE DU COMMERCE. Les préfectures ne délivrent la carte d'agent commercial immobilier qu'à cette condition.
Pour bénéficier du statut d'agent commercial immobilier un auto-entrepreneur doit se rendre au greffe du tribunal de commerce avec sa déclaration d'auto-entrepreneur, un contrat d'agent commercial immobilier signé par une agence et demander de se faire inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).
Par conséquent, il n'a plus intérêt de choisir le statut d'auto-entrepreneur alors que les préfectures en France refusent d'accepter de leur délivrer une carte sans cette inscription. L'intérêt du statut d'auto-entrepreneur est de se dispenser de l'obligation de s'inscrire au registre du commerce.
L'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que l'agent commercial immobilier se fait remettre par l'agence immobilière, une carte visée par le préfet sur des documents fournis par la préfecture:
"Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et du ministre de l'intérieur.
Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle, après avoir été visée par le préfet compétent en vertu des dispositions de l'article 5 du présent décret. Les dispositions des deux derniers alinéas de l'article 3 ci-dessus sont applicables pour le visa de l'attestation par le préfet.
Toute personne qui détient une attestation est tenue de la restituer au titulaire de la carte professionnelle qui la lui a délivrée, dans les vingt-quatre heures de la demande qui en a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sur simple demande du préfet ou du procureur de la République formulée à cet effet, l'attestation doit être retirée.
En cas de non-restitution de cette attestation, le titulaire de la carte professionnelle doit en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le préfet.
Toute modification dans les énonciations de l'attestation donne lieu à délivrance d'un nouveau document sur remise de l'ancien.
Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."
Le législateur du 13 juillet 2006 a apporté une modification importante à l'étendue des fonctions des collaborateurs indépendants des agents immobiliers puisque cette loi a encore prévu :
"Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3 "
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