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- LA DISSOLUTION AMIABLE D'UNE SCI

EXPLOITATION D'UNE SCI

La Société civile est prévue par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil. Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

AVANTAGES D'UNE SCI

- La SCI peut éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.

- Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte, elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

- Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital.

- Les statuts d'une SCI sont d'une grande souplesse. Néanmoins, il est nécessaire de tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes. Bien qu'étant une formalité, ceci reste une obligation légale.

INCONVENIENTS D'UNE SCI

1/ LE CONGE POUR REPRISE prévu par l'Article 15 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 est limité pour une SCI aux seuls associés et non aux descendants aux conjoints et partenaires pacsés.

COUR DE CASSATION Chambre CIVILE 3 19 Janvier 2005 N° POURVOI 03-15922 CASSATION

Article 1859 du Code Civil :

LA SCI POUR QUOI FAIRE ?

Lorsqu'on achète un local professionnel, la création d'une SCI offre plusieurs avantages, tels que :

- Mettre à l'abri son patrimoine immobilier. En cas de faillite par exemple, le patrimoine de l'exploitation est exposé au risque de l'entreprise, ce qui n'est pas le cas du patrimoine immobilier détenu par la SCI. Seulement, les deux entités - société d'exploitation et SCI - doivent être bien distinctes notamment concernant la répartition des parts des associés et tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle pour chaque société. Dans ce cas, les biens immobiliers sont intouchables. En cas de confusion, le patrimoine immobilier n'est plus protégé.

- Faciliter la cession de l'entreprise aux acheteurs qui, pour des raisons de coût, ne souhaitent acquérir que l'exploitation.

- Transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation à des associés ou des collaborateurs, et le patrimoine immobilier à sa famille.

En pratique, pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Chacun fait un apport soit en immeubles, soit en numéraire, sans minimum requis. Le montant de cet apport détermine le nombre de parts sociales mais pas les droits de vote qui sont déterminés dans les statuts. Ces derniers définissent l'objet de la société, sa durée, l'identité des associés ou encore le capital social.

Une SCI peut aussi avoir un but de promotion immobilière, achat, rénovation , revente mais dans ce cas la SCI doit garder au moins un lot soit un appartement.

Il faut bien définir l'objet de la SCI dans les statuts, sans que cette dernière n'ait un but commercial, le juge peut contrôler les activités d'une SCI par rapport à son objet 

Mais attendu qu'après avoir relevé que, selon ses statuts, l'objet de la SCEA est exclusivement agricole, l'arrêt retient que l'activité à vocation agricole de la SCEA a progressivement régressé au profit d'une activité hôtelière sans rapport avec l'activité agricole et devant être qualifiée de commerciale puisque consistant, sur toute l'année, en entreprise de réceptions privées et séminaires avec organisation ponctuelle de concerts et location de salles, chambres et logements ; que l'arrêt précise que ces activités représentent, selon le rapport de l'expert mandaté par M. X..., "les deux tiers du chiffre d'affaires" ; que l'arrêt relève encore que ce document indique que "les bâtiments n'ont plus aujourd'hui de vocation agricole et constituent un ensemble hôtelier à part entière" ; qu'il ajoute que la décision prise par l'assemblée litigieuse de transformer le dernier bâtiment de la propriété du Tronchet non encore exploité à usage hôtelier en une salle de réception en liaison avec l'activité hôtelière exercée de fait dans la plus grande partie des autres bâtiments a achevé de faire de l'activité hôtelière l'activité prépondérante de la SCEA ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, desquelles il résulte, d'un côté, que les prestations d'hôtellerie fournies à titre habituel par la SCEA, étant dépourvues de lien avec l'activité agricole, n'avaient pas pour support l'exploitation et, de l'autre, que la décision d'affecter à l'activité hôtelière le dernier bâtiment non encore exploité à cette fin était contraire aux statuts en ce qu'elle portait atteinte au caractère civil de l'objet social, la cour d'appel, qui a constaté que la décision litigieuse n'avait pas été prise aux conditions requises pour les modifications statutaires, a justement retenu que cette décision était nulle ; que le moyen n'est pas fondé

Attendez que vos enfants soient majeurs pour les intégrer dans la SCI familiale; dans le cas contraire, un prêt, une vente ou un achat nécessiterait l'accord du juge des tutelles !

Pour faire un apport d'un immeuble en nature, la participation d'un notaire est nécessaire. Il y a des frais comparables aux frais de cession et une inscription auprès des services de l'hypothèque.

LE CHOIX DE LA FISCALITE

Les SCI sont des sociétés dites "fiscalement transparentes", c'est-à-dire que, sauf option pour l'Impôt sur les Sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et à due proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées) et l'associé personne morale sera imposé d'après les règles BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Lorsqu'on a une activité commerciale dans le cadre d'une société d'exploitation, payer un loyer à une SCI permet de couvrir le remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier. "Cela permet de construire un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d'exploitation". Cependant, le loyer versé à la SCI par la société d'exploitation doit rester dans une proportion conforme au marché, sans quoi l'administration fiscale est susceptible de remettre en cause son montant excessif.

LES RELATIONS ENTRE GERANT ET ASSOCIES ET ENTRE ASSOCIES

Les droits sociaux d'un associé doivent être proportionnels à son apport

Attendu que M. et Mme Y... et la SCI font grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement du 16 octobre 2008 qui a prononcé la nullité de la convention d'apport du 12 mai 2006 alors, selon le moyen, que la nullité des actes prévue à l'article L. 632-1 du code de commerce n'affecte les actes passés par un débiteur commun en biens avec son conjoint que lorsqu'il s'agit d'actes à titre gratuit ; qu'en la présente espèce, les juges du fond ont expressément constaté que l'apport d'immeubles à une SCI par un associé commun en biens constituait un contrat commutatif et non pas un acte à titre gratuit ; qu'en faisant application à la présente espèce de la jurisprudence de la cour de cassation relative à la nullité des actes à titre gratuits faits par un débiteur commun en biens avec son conjoint depuis la date de cessation des paiements, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 632-1 du code de commerce ;

Mais attendu que lorsque le débiteur, époux commun en biens, a passé, avec son conjoint, un contrat commutatif portant sur un bien commun, faisant partie du gage des créanciers, et dans lequel ses obligations excédent notablement celles de l'autre partie, la nullité de cette convention, faite depuis la date de cessation des paiements ou dans les six mois précédant cette date, atteint l'acte en son entier ; qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que pour un apport pouvant être évalué à 67 500 euros pour ce qui concerne les seuls droits de M. Y..., celui-ci n'avait pas reçu attribution de droits sociaux proportionnels à son apport puisque quatre des six associés disposaient des mêmes droits que lui cependant qu'ils n'avaient fait qu'un apport en numéraire 2 700 fois inférieur au sien, la cour d'appel, ayant fait ressortir que les obligations du débiteur excédaient notablement celles de la SCI, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé

Un associé ne peut pas engager les biens communs sans prévenir son conjoint qui a deux ans pour faire annuler l'apport s'il n'est pas prévenu ou s'il ne participe pas à la SCI.

Vu les articles 1421,1427 et 1832-2 du code civil

Attendu qu'un époux, ne peut, à peine de nullité de l'apport, employer des biens communs pour faire un apport à une société sans en avertir son conjoint et sans qu'il en soit justifié dans l'acte ; que cette action en nullité régie par l'article 1427 du code civil est soumise à la prescription de deux ans et est exclusive de l'action en inopposabilité ouverte par l'article 1421 du code civil pour sanctionner les actes frauduleux, lequel ne trouve à s'appliquer qu'à défaut d'autre sanction

Attendu que le 31 janvier 1998, M. X..., époux commun en biens de Mme Y..., a constitué avec sa compagne, Mme Z..., la SCI Mafate aux fins d'acquérir un bien immobilier ; que le divorce des époux X...-Y... a été prononcé par jugement du 4 juin 2007 ; que le 17 août 2006, Mme Y... a engagé une action en nullité de l'apport réalisé par M. X... au profit de la SCI Mafate
Attendu que pour prononcer la nullité de l'apport en numéraire effectué par M. X... au capital de la SCI Mafate et la nullité de cette société sur le fondement de la fraude, l'arrêt énonce que si l'action engagée sur le fondement de l'article 1427 du code civil est prescrite, elle ne se confond pas avec l'action fondée sur la fraude dont le conjoint est victime, qui se prescrit par trente ans

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les textes susvisés

Si la mésentente entre associés provoque la paralysie du fonctionnement de la société ou le dysfonctionnement grave de la société, elle peut justifier la dissolution.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 janvier 2010), que M. X..., qui avait constitué avec Mme Y... alors qu'ils vivaient en concubinage la société civile immobilière LAJG (la SCI), a assigné son associée et la SCI en dissolution anticipée de la société et en désignation d'un liquidateur

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que si la mésentente entre associés ne peut justifier la dissolution que s'il y a paralysie du fonctionnement de la société ou dysfonctionnement grave de la société, en revanche, la disparition de l'affectio societatis, élément constitutif de la société, doit justifier, à elle seule, la dissolution notamment dans une société de personnes regroupant deux associés, sans qu'il soit besoin de constater en outre une paralysie du fonctionnement de la société, ou un dysfonctionnement grave affectant le fonctionnement de la société ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1844-7 5° du code civil, ensemble l'article 1830 du code civil

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la mésentente existant entre les associés et par suite la disparition de l'affectio societatis ne pouvaient constituer un juste motif de dissolution qu'à la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la société, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que les difficultés rencontrées n'étaient pas suffisamment graves pour paralyser le fonctionnement social, a rejeté à bon droit la demande de M. X...

Les associés d'une SCI possèdent un droit de vote qui leur permet de participer aux décisions collectives. Reste que les conflits d'intérêts peuvent parfois entraver les choix du gérant, notamment en cas d'extension des locaux, nouvelle acquisition immobilière... Des aléas que les statuts peuvent éviter en octroyant au gérant des pouvoirs élargis. D'un autre côté, un Pacte d'associés peut établir une promesse de cession au cas où un associé quitterait la société d'exploitation, ledit associé étant également partie prenante dans la SCI. Enfin, si le ou la conjoint(e) est associé(e), le problème d'indivision ne se pose pas en cas de divorce par exemple. La SCI échappe à cette contrainte et permet à l'associé restant de racheter les biens de l'autre au lieu d'être obligé de vendre ses propres parts.

Un associé qui quitte la SCI, si les statuts ne prévoient rien, la valeur de ses droits sociaux, doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits.

Vu les articles 1843-4 et 1869 du code civil;

Attendu qu'en l'absence de dispositions statutaires, la valeur des droits sociaux de l'associé qui se retire doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits;

Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient que la valeur des parts sociales de M. X... doit être arrêtée à la date à laquelle celui-ci a manifesté sa volonté de se retirer ou, à défaut, à celle de la décision de justice l'autorisant à se retirer ; Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Un associé qui quitte la SCI, a droit à la quote part des bénéfices de l'année en cours

Attendu que le juge doit trancher le litige qui lui est soumis sans en différer l'examen au motif qu'il lui manquerait des éléments de preuve;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X... de condamnation de la SCI à lui payer sa quote-part des bénéfices de l'exercice 2006, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés qu'aucun élément ne permet en l'état de conclure que la SCI refuse de payer à M. X... sa quote-part des bénéfices de l'exercice et que cette demande est prématurée;

Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Un associé qui quitte la SCI, a droit de reprendre ses apports en nature s'ils existent encore

Vu l'article 1869, alinéa 2, du code civil, ensemble l'article 1844-9, alinéa 3, du même code;

Attendu qu'à moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3e alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4 ; que les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés ; qu'à défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s'il y a lieu, à l'associé qui en avait fait l'apport ; que cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mars 2009), que les époux X... ont participé en 1971 à la constitution de la société civile immobilière Villeteint, à laquelle ils ont apporté en nature des terrains en contrepartie desquels ils ont reçu des parts sociales ; que les époux X..., invoquant de justes motifs de retrait, ont assigné la SCI et ses autres associés pour obtenir l'autorisation de se retirer de la société et la restitution en nature des biens apportés;

Attendu que pour débouter les époux X..., autorisés à se retirer, de leur demande d'attribution en nature, l'arrêt retient que le retrait d'un seul associé n'entraîne pas dissolution de la société, qui subsiste, que son exercice implique une réduction du capital social par annulation des parts sociales de l'associé se retirant, opération assimilable à un rachat de droits sociaux et non constitutive d'un partage partiel anticipé et que les dispositions de l'article 1844-9 du code civil ne peuvent recevoir application que lorsque l'actif social a été établi après paiement des dettes et remboursement du capital social, de sorte qu'un seul associé retrayant ne peut prétendre qu'au remboursement de ses droits sociaux mais pas à la reprise de son apport en nature;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'associé qui se retire d'une société civile peut obtenir que lui soient attribués les biens qu'il a apportés lorsqu'ils se retrouvent en nature dans l'actif social, la cour d'appel a violé les textes susvisés

UNE PART PEUT ETRE INDIVISE ENTRE DEUX OU PLUSIEURS PROPRIETAIRES QUI DOIVENT ALORS DESIGNER UN MANDATAIRE

L'ARTICLE 1844 DU CODE CIVIL PREVOIT QU'A DEFAUT D'ACCORD ENTRE LES COPROPRIETAIRES, LE JUGE EN DESIGNE UN

Mais attendu qu'en cas de désaccord entre les copropriétaires d'une part sociale indivise sur le choix du mandataire unique qui, selon l'article 1844 du code civil, doit les représenter, il ne peut être dérogé aux dispositions impératives de ce texte prévoyant la désignation du mandataire en justice ; qu'ayant constaté l'existence d'un tel désaccord entre les copropriétaires des parts sociales indivises litigieuses, la cour d'appel a fait, à bon droit, application de ce texte en désignant un mandataire tiers pour les représenter ; que le moyen, qui critique en sa première branche un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus