NULLITE DU CONGÉ DU BAILLEUR
MODELES GRATUITS DE LETTRE POUR CONTESTER LE CONGÉ
Article 15, paragraphe I de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs:
"Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"
Article 10, alinéa 2:
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Tous les titulaires du bail doivent recevoir congé, sinon il est inopposable à ceux qui ne l'ont pas reçu
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 17 février 2010, N° de pourvoi: 09-12989 :
Attendu que
pour déclarer nul le congé délivré à M. Z...,
l'arrêt retient que le bail a été consenti à M.
Z... et son épouse, que le congé litigieux n'a été
délivré qu'à M. Z..., qu'aucune attribution du bénéfice du
bail n'ayant été effectuée entre les deux époux à
la suite de leur divorce, le congé aurait dû être
délivré dans les mêmes formes à Mme A..., cotitulaire du
bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé délivré à
un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement
inopposable à l'autre copreneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le
11 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant
ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de
Reims, autrement composée ;
LES CONSEQUENCES DE LA NULLITE D'UN CONGE
Votre bail arrive bientôt à expiration et votre bailleur ne souhaite plus vous louer le logement. Il vous donne donc congé. Afin de protéger les locataires de logements non-meublés, la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs des conditions strictes pour pouvoir donner congé.
Le non-respect de ces conditions légales est sanctionné par la nullité du congé. Il vaut donc mieux connaître ses droits sur ce sujet afin de ne pas se laisser abuser.
Si le bailleur ne respecte pas les conditions de fond soit les motifs légaux et de forme, le congé sera nul et le bail reconduit d'office et de plein droit.
NULLITE DU CONGE POUR NON RESPECT DE LA FORME
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.
Le préavis doit, à peine de nullité, préciser le motif et les mentions obligatoires qui y sont liées.
Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec avis de réception dans ce cas, c 'est la date de réception effective qui compte pour le calcul du préavis; soit par signification d'huissier.
Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.
Quand le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le bailleur ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :
- dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
- dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
- dans la même commune ou dans les communes limitrophes, sans dépasser cinq kilomètres, dans les autres cas.
Si l'un des propriétaire a 60 ans, il est dispensé de cette obligation de relogement.
MODELE DE REFUS DE CONGE POUR NULLITE DE FORME
Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.
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LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION DU Le locataire:
au bailleur:
OBJET: défaut de forme de votre tentative de résiliation de bail
Madame, Monsieur, Je vous loue l'appartement Le , vous m'avez adressé un congé pour mon bail qui arrive normalement à expiration le Ce congé m'a donc été notifié seulement le avant l'échéance. Or, je vous rappelle que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé émanant du bailleur est de 6 mois. Votre congé ne respectant pas les conditions de forme et de délais légales, il est nul de plein droit. En conséquence, conformément à l'article 10 de cette même loi, je considère que mon contrat de bail est reconduit de plein droit pour une durée égale à la durée initiale du présent bail. Recevez Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments. signature
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NULLITE DU CONGE POUR NON RESPECT DES MOTIFS LEGAUX
Le bailleur peut donner congé uniquement pour les trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989.
LE CONGE POUR REPRISE
La loi prévoit strictement les bénéficiaires de la reprise d'un logement:
Pour son propre usage
Pour le faire occuper par :
- son conjoint ou la personne avec qui il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS),
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
- ses ascendants (ses parents) ou ses descendants (ses enfants)
Ou pour le faire occuper le logement par :
- les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou de la personne avec laquelle il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS).
A peine de nullité du congé, le bailleur doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise afin que le locataire puisse vérifier l'application de la loi.
LE CONGE POUR VENTE
Lorsque le bailleur décide de vendre le logement.
Il doit alors vous indiquer à peine de nullité du congé le prix et les conditions de la vente.
Ce congé vaut offre de vente à votre profit pendant les deux premiers mois de préavis.
Le silence du locataire pendant ces 2 mois est considéré comme un refus de l'offre.
LE CONGE POUR MOTIF LEGITIME ET SERIEUX
L'inexécution par le locataire de ses obligations est visée par la loi :
défaut d'assurance,
retards répétés dans les paiements du loyer ou des charges,
défaut de paiement du loyer ou des charges,
défaut d'entretien du logement.
Peuvent aussi entrer dans le champ d'application de cette condition des motifs non prévus par la loi lorsqu'ils revêtent le caractère légitime et sérieux comme les troubles du voisinage.
Le juge du fond est souverain pour apprécier la portée du caractère légitime et sérieux en cas de contestation du congé par le locataire. Le juge doit avoir une tolérance certaine vis à vis d'un locataire qui paie son loyer. Sauf faute extrêmement grave, il est déconseillé aux bailleurs de donner congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire qui saisit le tribunal d'instance auprès du logement, aura toutes les chances de faire annuler le congé et d'obtenir des dommages et intérêts.
| DÉCLARATION AU GREFFE ET MODÈLE D'ASSIGNATION |
MODELE DE REFUS DE CONGE POUR NULLITE DE FORME
Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.
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LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION DU Le locataire:
au bailleur:
OBJET: défaut de fond légal de votre tentative de résiliation de bail
Madame, Monsieur,
Je vous loue l'appartement sis: Le vous m'avez adressé un congé pour mon bail qui arrive normalement à expiration le Or, vous ne m'en indiquez pas la raison légale:
Je vous rappelle qu'aux termes de l'article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif légal qui le justifie. En conséquence, je vous informe que je ne donnerai pas suite à ce congé que je considère comme nul. Conformément à l'article 10 de cette même loi, mon contrat de bail est reconduit de plein droit pour une durée égale à la durée initiale du présent bail. Recevez Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments. signature |
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