MODELES GRATUITS DE LETTRE POUR REJETER LE CONGÉ

- LE MODELE GRATUIT DE LETTRE POUR REJETER UN CONGE POUR NULLITE DU MOTIF LEGAL.

LA NULLITE DU CONGE DU BAILLEUR

Article 15, paragraphe I de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs:

"Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier"

Article 10, alinéa 2 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs:

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Tous les titulaires du bail doivent recevoir congé, sinon il est inopposable à ceux qui ne l'ont pas reçu

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du mercredi 17 février 2010, N° de pourvoi 09-12989 CASSATION

Attendu que pour déclarer nul le congé délivré à M. Z..., l'arrêt retient que le bail a été consenti à M. Z... et son épouse, que le congé litigieux n'a été délivré qu'à M. Z..., qu'aucune attribution du bénéfice du bail n'ayant été effectuée entre les deux époux à la suite de leur divorce, le congé aurait dû être délivré dans les mêmes formes à Mme A..., cotitulaire du bail
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement inopposable à l'autre copreneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LE FAIT POUR LE LOCATAIRE DE NE PAS CHERCHER LA LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION EST UNE NULLITE DU CONGE

Envoyez votre lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée d'une lettre simple et indiquez le sur la lettre recommandée.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 13 juillet 2011, N° de pourvoi 10-20478 CASSATION

Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés

Si la lettre Recommandée avec Accusé de Réception revient sans que vous n'ayez envoyé de lettre simple, faites délivrer le congé par un huissier de justice.

LE CONGE POUR VENTE PAR LOT, D'UN IMMEUBLE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS

Article 11-1 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-10389 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2010), que la société Paris Neuilly Levallois (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux X..., a fait part aux locataires, par lettre du 23 mai 2005, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d'acquérir le leur en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que, par acte du 18 octobre 2007, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 avril 2008 ; que les époux X... ont, le 30 avril 2008, demandé l'application à leur profit des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la société, par courrier du 7 avril 2009, leur a indiqué que leur bail prendrait fin le 17 octobre 2009 ; que les preneurs s'étant maintenus dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ; que les locataires ont soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'offre de vente et du congé pour vendre

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls

Cour de cassation chambre civile 3 Arrêt du 18 janvier 2012, N° de pourvoi 11-30003 CASSATION

Vu les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;

LES CONSEQUENCES DE LA NULLITE D'UN CONGE

Votre bail arrive bientôt à expiration et votre bailleur ne souhaite plus vous louer le logement. Il vous donne donc congé. Afin de protéger les locataires de logements non-meublés, la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs des conditions strictes pour pouvoir donner congé.

Le non-respect de ces conditions légales est sanctionné par la nullité du congé. Il vaut donc mieux connaître ses droits sur ce sujet afin de ne pas se laisser abuser.

Si le bailleur ne respecte pas les conditions de fond soit les motifs légaux et de forme, le congé sera nul et le bail reconduit d'office et de plein droit.

LA NULLITE DU CONGE NE LAISSE PAS SUBSISTER LE DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption

NULLITE DU CONGE POUR NON RESPECT DE LA FORME

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.

• Le préavis doit, à peine de nullité, préciser le motif et les mentions obligatoires qui y sont liées.

• Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec avis de réception dans ce cas, c 'est la date de réception effective qui compte pour le calcul du préavis; soit par signification d'huissier.

• Le congé doit être signifié séparément aux 2 conjoints mariés, concubins notoires ou liés par un PACS occupant le logement, même si un seul est signataire du bail sauf si l'existence du conjoint ou du concubin n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

• Quand le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le bailleur ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :

•  - dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,

•  - dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,

•  - dans la même commune ou dans les communes limitrophes, sans dépasser cinq kilomètres, dans les autres cas.

Si l'un des propriétaire a 60 ans, il est dispensé de cette obligation de relogement.

MODELE DE REFUS DE CONGE POUR NULLITE DE FORME

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

NULLITE DU CONGE POUR NON RESPECT DES MOTIFS LEGAUX

Le bailleur peut donner congé uniquement pour les trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989.

LE CONGE POUR REPRISE

La loi prévoit strictement les bénéficiaires de la reprise d'un logement:

• Pour son propre usage

• Pour le faire occuper par :

• - son conjoint ou la personne avec qui il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS),

•  - son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,

•  - ses ascendants (ses parents) ou ses descendants (ses enfants)

• Ou pour le faire occuper le logement par :

•  - les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou de la personne avec laquelle il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS).

A peine de nullité du congé, le bailleur doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise afin que le locataire puisse vérifier l'application de la loi.

LE CONGE POUR VENTE

Lorsque le bailleur décide de vendre le logement.

• Il doit alors vous indiquer à peine de nullité du congé le prix et les conditions de la vente.

• Ce congé vaut offre de vente à votre profit pendant les deux premiers mois de préavis.

•  Le silence du locataire pendant ces 2 mois est considéré comme un refus de l'offre.

LE CONGE POUR MOTIF LEGITIME ET SERIEUX

L'inexécution par le locataire de ses obligations est visée par la loi :

• défaut d'assurance,

• retards répétés dans les paiements du loyer ou des charges,

• défaut de paiement du loyer ou des charges,

• défaut d'entretien du logement.

Peuvent aussi entrer dans le champ d'application de cette condition des motifs non prévus par la loi lorsqu'ils revêtent le caractère légitime et sérieux comme les troubles du voisinage.

Le juge du fond est souverain pour apprécier la portée du caractère légitime et sérieux en cas de contestation du congé par le locataire. Le juge doit avoir une tolérance certaine vis à vis d'un locataire qui paie son loyer. Sauf faute extrêmement grave, il est déconseillé aux bailleurs de donner congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire qui saisit le tribunal d'instance auprès du logement, aura toutes les chances de faire annuler le congé et d'obtenir des dommages et intérêts.

MODELE DE REFUS DE CONGE POUR NULLITE DU MOTIF LEGAL

Notre Conseil: Copiez collez sur une page Word ou autre préalablement ouverte puis complétez ou modifiez le texte comme vous le souhaitez.

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