LA COLOCATION
Vous trouvez ici LES INFORMATIONS JURIDIQUES GRATUITES SUR :
- LA DIFFERENCE ENTRE LA COLOCATION ET LA LOCATION A PLUSIEURS
- LA COLOCATION EN HLM
- LA COLOCATION CHEZ UN BAILLEUR PRIVE.
DIFFERENCE ENTRE LA COLOCATION ET LA LOCATION A PLUSIEURS
Si tous les locataires signent le bail d'un logement vide ou meublé sans que le propriétaire ne reste dans le logement, il ne s'agit pas d'une colocation mais d'une location à plusieurs !
Les modèles sont soit un bail d'appartement vide, soit un bail de maison vide, soit un bail meublé:
En revanche, si le locataire principal titulaire d'un bail sous loue une chambre et laisse l'usage des pièces principales ou si le propriétaire loue une chambre avec usage des pièces principales, tout en restant lui même dans le logement, il s'agit bien d'une Colocation:
LA COLOCATION EN HLM
La loi a organisé la colocation soit la signature d'un bail à plusieurs pour les HLM
Article L442-8-4 du Code de la Construction et de l'Habitation :
Par dérogation à l'article L. 442-8 et nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1, les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 peuvent louer des logements meublés ou non meublés à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation. Ces locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée d'un an. Il peut toutefois être renouvelé dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat.
En cas de location d'un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l'ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat.
Tout changement de colocataire fait l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et d'une information de la commission d'attribution mentionnée à l'article L. 441-2.
Le nombre de logements pouvant être attribués dans les conditions prévues aux alinéas précédents est mentionné dans la convention d'utilité sociale prévue à l'article L. 445-1.A défaut d'une telle convention, le bailleur fixe ce nombre après accord du représentant de l'Etat dans le département et consultation des établissements publics de coopération intercommunale disposant d'un programme local de l'habitat adopté. Cet avis est réputé favorable s'il n'a pas été donné dans un délai de deux mois.
Ces logements sont attribués par la commission d'attribution mentionnée à l'article L. 441-2.
Le Décret n° 2010-1392 du 12 novembre 2010 relatif aux conditions d'attribution et de renouvellement du contrat de location prévu à l'article L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit les articles R 441-1 et R 442-3-4 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Article R 442-3-4 du Code de la Construction et de l'Habitation :
Le contrat de location
mentionné à l'article L. 442-8-4 peut être renouvelé par période d'un an sous
réserve que le ou les locataires répondent, à la date du renouvellement, aux
conditions mentionnées à cet article et au 3° de l'article R. 441-1 et
rappelées dans le contrat.
Le bailleur, lorsqu'il ne souhaite pas renouveler le contrat, notifie sa
décision par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou la
signifie par acte d'huissier aux locataires trois mois au moins avant le terme
du contrat.
En l'absence de cette notification, le ou les locataires qui souhaitent
renouveler le contrat communiquent au bailleur, au plus tard un mois avant son
terme, les justificatifs prouvant qu'ils répondent toujours aux conditions
pour être logés dans le logement. Lorsque le ou les locataires n'ont pas
fourni ces justificatifs dans ce délai, le contrat n'est pas renouvelé.
Lorsque le contrat est conclu avec plusieurs locataires, le remplacement de
l'un d'entre eux par un nouveau locataire est sans effet sur la durée du
contrat qui se poursuit jusqu'à son terme
Article R 441-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :
Les organismes d'habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l'article L. 441-1 aux bénéficiaires suivants :
1° Les personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire
français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint
du ministre chargé de l'immigration, du ministre chargé des affaires
sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n'excèdent
pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer,
compte tenu des personnes à charge, par arrêté conjoint du ministre chargé
du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du
ministre chargé de la santé ;
2° Dans les conditions fixées à l'article L. 442-8-1, les personnes
morales mentionnées à cet article pour loger des personnes remplissant les
conditions de ressources et de séjour définies au 1°
3° Dans les conditions fixées à l'article L. 442-8-4, les étudiants, les
personnes de moins de trente ans ou les personnes titulaires d'un contrat
d'apprentissage ou de professionnalisation qui séjournent régulièrement
sur le territoire dans des conditions de permanence définies par l'arrêté
prévu au 1°.
LA COLOCATION CHEZ UN BAILLEUR PRIVE
Pour les bailleurs privés, la colocation reste un domaine de
location non règlementé, ou propriétaire et colocataires organisent librement
leurs rapports. Toutefois le juge s'inspire du droit locatif d'habitation pour
trancher les litiges entre colocataires.
Le bail doit énoncer les pièces et équipements privatifs et les
pièces et équipements communs dont le locataire a l'usage.
Le montant du loyer doit être inscrit
dans le bail, ce qui prohibe tout montant global forfaitaire stipulé, charges
comprises. Cette interdiction s’explique par l’obligation de récupérer sur le
colocataire les charges selon les dispositions légales.
Le bail peut prévoir les règles de révision du loyer selon l'IRL.
Le dépôt de garantie n’est qu’une faculté et non pas une obligation. Si le
contrat ne prévoit pas cette clause, aucun dépôt de garantie n’est exigible. En
revanche, si un dépôt de garantie est demandé, il est difficile de demander plus
de deux mois de loyer en principal. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé
si le bailleur exige le paiement du loyer trimestriellement et d’avance.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à
compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes qui resteraient
dues au bailleur, soit au titre du loyer, soit au titre des charges justifiées.
Si le bailleur ne restitue pas son dépôt de garantie au colocataire dans le
délai de deux mois de la remise des clés, le montant du dépôt de garantie
produit intérêt au taux légal au profit du colocataire.
Les annexes du bail sont :
• L’état des lieux,
• Les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de
l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ainsi
que la quote-part dans les charges.
• Le classement du logement en zone à
risque ou au bruit.
Les clauses prohibées en matière de location d'habitation sont nombreuses :
La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si elle est prévue dans le bail et si elle actionnée par le bailleur de bonne foi.
Le bailleur doit :
• Mettre un logement décent à disposition du colocataire,
• Assurer la jouissance paisible du local au colocataire en le garantissant
des troubles occasionnés soit par les tiers au contrat, soit par des vices ou
défauts du logement,
• Le bailleur doit délivrer une quittance gratuite au colocataire qui en fait la
demande ou un reçu à concurrence du paiement partiel effectué.
La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 impose au bailleur de meublé et par conséquent au bailleur de colocation d'installer un détecteur de fumée dans les conditions prévues par un décret en Conseil d'Etat à venir et au plus tard dans le délai de cinq ans. La loi prévoit un nouvel article L129-8 dans le code de la construction et d'habitation:
Article L. 129-8 du Code de la Construction et de l'Habitation
L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou
propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée
normalisé. Il veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce
dispositif.
Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des
conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les
locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les
locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à
mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des
immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
Le Décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation prévoit les articles R 129-12 à R 129-15 du Code de la Construction et de l'Habitation applicables à partir du 8 mars 2015.
Article R. 129-12 du Code de Construction et de l'Habitation
Chaque
logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation
collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.
Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation
électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une
alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de
dysfonctionnement électrique.
Le détecteur de fumée doit :
― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une
personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité
civile fixe les modalités d'application du présent article.
Article R. 129-13 du Code de Construction et de l'Habitation
La responsabilité de l'installation et de
l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R. 129-12 incombe à
l'occupant du logement. Cependant, elle incombe :
― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les
logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le
propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L.
365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou
loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations
meublées ;
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités
d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les
logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.
Le colocataire doit :
• Payer le loyer et
les charges récupérables au terme convenu,
• User paisiblement les lieux loués suivant la destination du contrat de bail en
s’abstenant de troubler la jouissance des autres colocataires ou du voisinage,
• Répondre des dégradations et pertes subies par le logement, sauf si elles se sont produites par cas de force majeure,
par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le colocataire n’a
pas introduit dans le logement,
• Assurer l’entretien courant du local, des équipements mentionnés au bail, les
menues réparations et les réparations locatives.
Les règles de Congé sont librement prévues par le bail.
Tous les litiges nés de la rédaction, de l’exécution ou de la cessation d’un contrat de bail, ressort de la compétence du Tribunal d’Instance du lieu de situation du logement.
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