BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est un contrat qui porte sur des locaux affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce appartenant au locataire. Il était régi par le décret 53-960 du 30 septembre 1953 maintenant intégré sous les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Les locaux doivent être utilisés pour l’usage et l’activité indiqués dans le bail. Le locataire n’a pas la possibilité de les modifier sans l’accord du propriétaire à moins d’une procédure de déspécialisation. Le locataire a droit a l'extension naturelle par exemple un bar peut proposer des sandwichs et de la petite restauration. En revanche un restaurant ne peut pas devenir un bar de nuit !
Le bailleur peut demander que le locataire exploite le fonds de commerce mais il doit faire inscrire cette obligation dans le bail pour l'imposer:
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 10 juin 2009, Pourvoi n° 08-14422, Cassation
Attendu, selon l'arrêt
attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2007), que la société civile
immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage
commercial donnés à
bail à M. X..., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la
résiliation du bail pour défaut d'exploitation
des locaux ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi
que M. X... n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans
pouvoir établir un motif sérieux et légitime ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du
bail ne faisait obligation au preneur
d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, la cour d'appel a
violé les textes susvisés ;"
Dans ce cas le bailleur doit accepter la possibilité de location gérance ou de sous location si le locataire n'a pas la possibilité de l'exploiter lui même.
S'il n'y a aucune indication dans le bail, il est réputé "tout commerce". Le locataire peut exploiter et changer de commerce comme il l'entend.
Le bail peut être mixte et prévoir un local commercial et une habitation pour le locataire.
Seul un commerçant peut être titulaire d'un bail commercial
Cour de Cassation, chambre commerciale audience publique du 29 juin 2010, Pourvoi n° 09-66773, Cassation
Attendu que pour
condamner la société Chattawak à payer une indemnité de cessation de
contrat, l'arrêt retient enfin que la cession par la société Chantal X... du
droit au bail des locaux où était exploité le fonds de commerce, sur
lesquels la société Chattawak ne prétend pas avoir un quelconque droit,
n'est pas un élément essentiel du litige
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que la société
Chantal X... ait été titulaire du bail commercial était un élément essentiel
pour déterminer si celle-ci avait la qualité de commerçant qu'un agent
commercial ne peut posséder, la cour d'appel a violé les textes susvisés
LE RAPPORT ENERGETIQUE
Un rapport
énergétique est prévu par la loi du 12 juillet 2010 dans le nouvel article
L.134-3-1 du code de la construction et de
l'habitation ainsi rédigé: "En cas de location de tout ou partie d'un
immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L.
134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa
conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des
contrats de location saisonnière.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations
contenues dans le diagnostic de performance énergétique."
LE DOMAINE PUBLIC NE PEUT PAS FAIRE L'OBJET D'UN BAIL COMMERCIAL
Le bail aliène le local commercial et donne au locataire des droits incompatibles avec le domaine public.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 10 mars 2010, Pourvoi n° 09-12714, Cassation
Attendu que les dispositions du chapitre V du livre premier du code de
commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou
accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises
publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial,
dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à
condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 janvier 2009), que par acte
notarié du 1er mars 1977, le maire de la commune de Palavas-les-Flots a
consenti aux époux X... un contrat d'amodiation pour divers lots du centre
commercial installé sur l'esplanade portuaire et que par le même acte, les
époux X... ont acquis les lots en cause de la société Les Marines du
Prévost, amodiataire de la commune pour la construction du centre commercial
; que par acte notarié du 17 avril 1977 puis par acte sous seing-privé du 14
mars 1983, un bail commercial a été conclu
entre les époux X... et la société Le New Port ; que le
bail a été renouvelé en 1992, avec fixation
judiciaire du loyer, puis en 2002, le juge des loyers commerciaux étant de
nouveau saisi ; que les bailleurs ont délivré
à la preneuse le 27 avril 2006 un commandement d'avoir à respecter les
clauses du bail et de remettre les lieux en
état et que la société Le New Port les a assignés en nullité des
commandements;
Attendu que pour constater la résiliation du bail
commercial en application de la clause résolutoire visée au commandement du
27 avril 2006, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la
société Le New Port occupe les lieux depuis le bail
initial du 12 avril 1977 qui rappelle le droit d'amodiation en vertu duquel
les époux X... donnent les locaux à bail, que
la société Le New Port connaissait donc l'existence de ce contrat
d'amodiation, que c'est en connaissance de cause que le contrat de
bail commercial a été conclu et qu'il est
loisible aux parties de soumettre leurs rapports à la législation afférente
aux baux commerciaux dès lors que cette législation n'est pas opposable aux
autorités ayant consenti le contrat d'amodiation aux époux X.. ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne peuvent choisir de soumettre
leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles
portent sur des biens appartenant au domaine public, la cour d'appel a violé
les textes susvisés;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions,
l'arrêt rendu le 7 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de
Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où
elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée;
LE BAIL DE NEUF ANS
Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale stable de 9 ans suivant l'art L145-4 du code de commerce. Le locataire peut cependant donner son congé à l’expiration d’une période de trois ans en respectant un délai de préavis de 6 mois, uniquement par un acte d’huissier. Si le locataire part avant une période triennale, il doit les loyers jusqu'à la fin de la période triennale.
La loi du 22 juillet 2009 impose une exception dans le nouvel article L147-7-1 du Code de commerce. Les baux concernant l'exploitation d'une résidence de tourisme notamment les hôtel, les motels et, les campings durent neuf ans ferme sans possibilité de résiliation triennale.
La révision du loyer en cours de bail ne peut être prévue par le bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux créé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008.
L'indice des loyers commerciaux calculé par
l'Insee, en juillet 2009, sur une référence 100 au premier trimestre 2008,
atteint 102,73 au premier trimestre de 2009. Il est en baisse puisque cet
indice avait atteint 103,01 au quatrième trimestre 2008.
Le 9 octobre
2009, l'indice des loyers commerciaux a encore baissé puisque l'Insee a
calculé qu'il n'atteint que 102,05 pour le deuxième trimestre 2009.
Le 8
janvier 2010, l'Insee établit l'indice des loyers commerciaux pour le
troisième trimestre 2009, à 101,21. Sur un an, sa baisse est par conséquent de -1,22 %.
Le 9 avril 2010, l'Insee établit l'indice des loyers commerciaux pour le
quatrième trimestre 2009, à 101,07. Sur un an, sa baisse est par conséquent de -1,88 %.
Pour le premier trimestre 2010, l'indice des loyers commerciaux est fixé à 101,36. Sur un an la baisse est de -1,33%.
A la fin du bail, le bail est renouvelé comme lors d'une période triennale. Le loyer est plafonné tant que bail de 9 ans reconduit par tacite reconduction n'a pas atteint 12 ans.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 1er octobre 1997, Pourvoi n° 95-21806, Rejet
"Justifie légalement sa décision une cour d'appel qui, pour décider que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné, retient que le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur en cours de tacite reconduction ne fait pas obstacle à la demande postérieure de renouvellement formée par le preneur sur le fondement de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 et que, par l'effet de cette demande, la durée de l'ancien bail n'a pas excédé 12 ans."
Toutefois, la bailleur peut prévoir un loyer supérieur s'il rapporte la preuve du changement de la valeur commerciale du local en justifiant des loyers des locaux voisins ou s'il fait des travaux importants dans le local. Une commission départementale de conciliation aide à fixer le nouveau loyer. En cas de désaccord des parties, le Tribunal de Grande Instance fixe le nouveau loyer en considérant les faits donc sans contrôle du droit de la part de la cour de Cassation après un éventuel appel.
LE BAILLEUR NE PEUT DEPLAFONNER UN LOYER EN SE FONDANT SUR UNE EXPERTISE NON CONTRADICTOIRE
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 3 février 2010, Pourvoi n° 09-10631, Cassation
Vu l'article 6 § 1 de la Convention de
sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2008), que les consorts X...,
propriétaires d'un local commercial donné à
bail à la société Tinou Shop (société Tinou), ont
assigné cette dernière pour faire fixer le prix du bail
renouvelé à compter du 1er juillet 2006 ;
Attendu que pour dire que le loyer du bail
renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur
locative, l'arrêt retient que les bailleurs se
prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y... mettant en
évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité
durant le cours du bail expiré, que ce rapport
soumis aux observations contradictoires des parties et comportant des éléments
objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d'apprécier les motifs
de déplafonnement, qu'il met en évidence une augmentation importante du
pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté
constant du secteur en cause, que cette augmentation a attiré un flux
supplémentaire non négligeable de chalands venant de l'extérieur et a eu une
incidence notablement favorable sur la commercialité
déjà bonne du secteur, que ce courant positif de
commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, les
chalands, attirés par les marques, ne dédaignant pas pour autant les commerces
autres participant ainsi à ce courant, que le commerce litigieux a d'autant plus
profité de ce courant que la majorité des enseignes dont s'agit sont des
enseignes de prêt-à-porter n'entrant pas dans la catégorie des enseignes de luxe
et que ce changement notable de commercialité lié
à l'augmentation du pourcentage des enseignes justifie le déplafonnement du
loyer ;
Qu'en statuant ainsi, en se fondant exclusivement sur une expertise non
contradictoire établie à la demande d'une des parties, la cour d'appel, qui a
méconnu le principe de l'égalité des armes, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 décembre 2008,
entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la
cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement
composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer
à la société Tinou Shop la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des
consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le
présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de
l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille
dix.
Moyens produits par la
SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Tinou Shop
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d' AVOIR dit que les
loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2006 devait
être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative ;
AUX MOTIFS QUE M. Jacques X... et Mme Anny X..., épouse Z... se prévalent,
devant la Cour, du rapport amiable établi à leur demande par M. Y... qui
mettrait en évidence une évolution des facteurs locaux de
commercialité durant le cours du bail
expiré par arrivée d'un grand nombre d'enseignes nationales dédiées à la mode
féminine, par l'augmentation de la fréquentation des stations de métro proches
Saint Placide et Montparnasse Bienvenue et par la construction de 153 logements
et sollicitent la fixation de la valeur locative à la somme de 71.000 € sur la
base retenue par l'expert d'une surface pondérée de 47,40 m² et d'un prix
unitaire de 1500 € sollicitant, subsidiairement, un expertise ; que la carence
des bailleurs en première instance dans la preuve
des éléments de déplafonnement par eux allégués ne saurait avoir pour effet,
comme le soutient l'intimée, de faire obstacle à la production de tels éléments
en cause d'appel dès lors que l'appel remet la chose jugée en question devant la
Cour pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; que M. Jacques X...
et Mme Anny X... épouse Z... sont donc parfaitement recevables à produire devant
la Cour le rapport d'expertise amiable qu'ils ont fait établir par M. Y... et
qui, se trouvant soumis aux observations contradictoires des parties comme
pièces régulièrement communiquée aux débats, et comportant des éléments
objectifs, sera retenu par la Cour comme un élément susceptible de lui permettre
d'apprécier ; que ce rapport met en évidence une augmentation importante du
pourcentage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté
constant du secteur en cause (…) ; que le rapport d'expertise de M. Y... (…)
apparaît, tout comme pour le principe du déplafonnement, comporter tous les
éléments permettant à la cour de statuer sur la valeur locative sauf, pour les
bailleurs, à produire un plan plus précis quant
aux surfaces utiles ou une estimation de géomètre ;
ALORS QUE le juge ne peut se déterminer au seul vu d'une expertise établie non
contradictoirement ; que les juges du fond sont tenus de veiller au respect du
caractère équitable du procès et de l'équilibre dans l'administration de la
preuve ; qu'en l'espèce, pour décider que le montant du loyer du
bail renouvelé devait être fixé à la valeur
locative, la cour d'appel s'est déterminée au seul vu du rapport amiable établi
par M. Y..., à la demande des bailleurs en cause
d'appel ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 16 du code
de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des
droits de l'homme et des libertés fondamentales.
LE BAIL DE DOUZE ANS
Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de prévoir une durée de douze ans pour pouvoir "sortir" de certaines règles des baux commerciaux, mais il leur est interdit de prévoir une durée inférieure à neuf ans.
La loi du 22 juillet 2009, dans le nouvel article L147-7-1 du Code de commerce autorise les baux de 12 ans concernant l'exploitation d'une résidence de tourisme notamment les hôtel, les motels et, les campings sans possibilité de résiliation triennale durant la première période de 9 ans.
La révision du loyer en cours de bail ne peut être prévue par la bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux.
Le bail de douze ans est favorable au propriétaire des murs qui peut fixer librement le loyer à condition que le bail initial prévoit le montant du bail renouvelé et fixe la durée du prochain bail.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 2 octobre 2002, Pourvoi n° 01-02781, Rejet
"Lorsqu'un bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il appartient aux parties, lors de chaque renouvellement, d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour cette durée, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années."
Il faut que le bail initial ou à défaut l'accord de cession en cours du bail prévoit l'augmentation du loyers pour qu'elle puisse avoir lieu car le locataire, au moment de l'augmentation n'est jamais d'accord
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 6 mai 1997, Pourvoi n° 95-13860, Rejet
"Une cour d'appel peut juger que le nouveau bail, qui concrétise l'accord de l'acquéreur du fonds de commerce et du bailleur sur le nouveau loyer, constitue entre eux une transaction mettant fin au litige relatif à son prix, et c'est par une interprétation de la clause de la convention de cession qu'elle retient souverainement que le cédant est tenu par les stipulations de cette transaction dont il s'était engagé à exécuter les dispositions pour le loyer antérieur à la cession. "
UN BAIL DE PLUS DE NEUF ANS N'EST PAS SOUMIS AU PLAFONNEMENT DU LOYER LORS DE SON RENOUVELLEMENT
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 20 janvier 2010, Pourvoi n° 08-20646, Cassation
Vu l'article 455 du
code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2008,
rectifé par un arrêt du 15 janvier 2008), que, suivant acte sous seing
privé du 21 décembre 1988, Mme X... et M. Y... ont donné à
bail, pour une durée de dix années à compter
du 1er octobre 1988, des locaux à usage commercial
à la société Somasi, aux droits de laquelle sont successivement venus M.
Z..., puis la société Pradex ; que cette dernière a effectué des travaux
pour rendre les lieux conformes à leur destination d'exploitation de
plusieurs salles de spectacle stipulée dans un avenant en date du 31
juillet 1991 qui prévoyait que ces travaux ne seraient acquis aux
bailleurs "qu'à la fin du
bail de dix ans qui suivra celui qui a été
cédé" ; que les parties ne s'étant pas entendues sur le montant du
bail à renouveler le 1er octobre 1998, les
bailleurs ont assigné leur locataire en
fixation du loyer ;
Attendu que pour fixer le montant du loyer du bail
à renouveler à une certaine somme en application de la règle du
plafonnement, l'arrêt retient qu'il ne peut être tenu compte de
modification notable dans les caractéristiques des locaux, que la
recherche de la monovalence des biens loués est dès lors sans objet et
qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement n'existe ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la
société Pradex qui faisait valoir que, le bail
à renouveler ayant une durée supérieure à neuf ans, la fixation du loyer
n'était pas soumise à la règle du plafonnement , la cour d'appel n'a pas
satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11
septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant
la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et M. Y...
à payer à la société Pradex la somme de 2 500 euros ; rejette la demande
de Mme X... et de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation,
le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite
de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux
mille dix.
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat
aux conseils pour la société Pradex
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement déféré sur
le principe du déplafonnement, d'avoir dit que les locaux loués, sis 40
avenue du Prado à Marseille, n'étaient pas soumis au déplafonnement,
d'avoir dit que le loyer renouvelé au 1er octobre 1998 était fixé en
fonction de la variation indiciaire du coût de la construction, d'avoir
fixé le loyer à la somme de 89.080 € hors taxes par an à compter du 1er
octobre 1998 et d'avoir dit que la différence entre l'ancien et le nouveau
loyer porterait intérêt au taux légal à compter de l'assignation le 26 mai
2000, avec capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le 21 décembre 1988 les bailleurs
ont donné en location à la société Somasi un local à destination
commerciale d'une superficie de 1.100 m²
avec bureau et galerie ; qu'aux termes d'un avenant du 31 juillet 1991,
les locaux ont été destinés à l'exploitation de plusieurs salles de
spectacles ; que d'importants travaux ont été réalisés à cet effet ; que
sont assimilés aux locaux monovalents, selon l'article 23-8 du décret du
30 septembre 1953, échappant au plafonnement, les locaux qui ont, après
signature du bail, été aménagés en vue d'une
seule utilisation et ne peuvent être affectés à une autre destination sans
travaux importants ; que les bailleurs
estiment qu'il n'y a pas monovalence en raison de la mention, dans
l'avenant du 31 juillet 1991, d'une clause d'accession des travaux qui
doit jouer « à la fin du bail de 10 ans qui
suivra celui qui a été cédé », soit en 2008 ; que l'avenant du 31 juillet
1991 prévoit l'exploitation de plusieurs salles de cinéma et aussi que les
preneurs devront rétablir le niveau horizontal du rez-de-chaussée à leur
départ, supprimer toute mezzanine, rendre l'indépendance des lieux ; qu'il
est également mentionné que les travaux ne seront acquis aux
bailleurs qu'à la fin du
bail de dix ans qui suivra celui qui a été
cédé ; que la clause d'accession règle le sort des constructions qui
deviennent propriété du bailleur et doivent
être supprimées en fin de bail ; que durant
la durée du bail, dès lors que ces
constructions restent nécessairement la propriété du preneur, la valeur du
loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur des biens loués
initialement ; qu'ainsi, bien que l'utilisation actuelle soit celle de
cinéma, ce sont les locaux tels qu'ils pouvaient être initialement qui
doivent être évalués ; que lesdits locaux furent loués à usage de vente de
pneumatiques puis de vente de meubles ; qu'il ne peut être tenu compte de
modifications notables dans les caractéristiques des locaux ; que la
recherche de la nature monovalente ou non des biens loués devient dès lors
sans objet ; qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement
n'existe ; qu'en conséquence, le principe du plafonnement défini par
l'article L 145-34 du Code de commerce et la fixation du loyer renouvelé
en fonction de la variation de l'indice s'imposent ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'application des règles prescrites par l'article
23-8 du décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code de commerce,
pour la fixation du prix du bail de locaux
monovalents n'est pas subordonnée à une modification notable des éléments
mentionnés aux articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953,
devenus R 145-3 et suivants du Code de commerce ; qu'il suffit que les
locaux dans lesquels le preneur exerce son activité soient aménagés en vue
d'une seule utilisation et que leur changement d'affectation nécessite des
travaux d'un coût important pour que le prix du loyer de ces locaux soit
déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée
; qu'en se fondant cependant, pour écarter l'application des dispositions
de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code
de commerce, sur l'existence d'une clause d'accession interdisant de
prendre en considération une modification notable dans les
caractéristiques des locaux, la cour d'appel a violé les articles 23-8 du
décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code de commerce, et les
articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953, devenus R 145-3
et suivants du Code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le plafonnement du loyer du
bail renouvelé par application de l'indice
national trimestriel mesurant le coût de la construction est sans
application lorsque la durée du bail à
renouveler est supérieure à 9 ans ; qu'en l'espèce, ainsi que le faisait
valoir la société Pradex dans ses conclusions délaissées (p. 3), le
bail à renouveler ayant été conclu pour une
durée supérieure à 9 ans, la fixation du loyer n'était, en tout état de
cause, pas soumise au plafonnement ; qu'en décidant pourtant qu'il
n'existait en l'espèce aucune cause de déplafonnement, la cour d'appel a
violé l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, devenu L 145-34 du
Code de commerce ;
ALORS QUE, DE SURCROÎT, en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux
conclusions de la société Pradex qui faisait valoir que la règle du
plafonnement était sans application en raison de la durée du
bail à renouveler, la cour d'appel a violé
l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN, en toute hypothèse, en fixant le loyer du
bail commercial
renouvelé à compter du 1er octobre 1998 par application de l'indice
mesurant le coût de la construction, sans rechercher, en l'absence
d'accord des parties, si le loyer du bail
renouvelé correspondait effectivement à la valeur locative et si celle-ci
n'était pas inférieure au loyer résultant du plafonnement, la cour d'appel
a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 et 23-6 du
décret du 30 septembre 1953, devenus L 145-33 et L 145-34 du Code de
commerce.
LE BAIL DE UN MOIS A DEUX ANS
Cependant, une exception est prévue pour les baux appelés de "courte durée" ou les baux "de deux ans" . Dans ces cas, le bail ne peut être conclu que pour une durée de un mois à deux ans maximum. Mais, si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste dans les lieux au-delà de l’échéance des deux ans, le contrat se transforme automatiquement en bail commercial bénéficiant du statut protecteur des baux commerciaux de neuf ans.
Les locations saisonnières permettent à un exploitant de louer un local pour une saison dans une station balnéaire ou à la montagne chaque année puisqu'il ya entre les deux saisons une interruption. Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de la protection des baux commerciaux, même si la location est reconduite d’année en année.
La révision du loyer ne peut être prévue dans le bail puisque la période est trop courte.
LA SOUS LOCATION COMMERCIALE
La sous-location est un contrat par lequel un locataire
met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, contre le
versement d’un loyer. La sous-location ne doit pas être amalgamée avec :
-
la mise en location-gérance d’un fonds de commerce, c’est-à-dire le contrat
de location par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie
l’exploitation du dit fonds à une personne qui va verser un loyer ou une
redevance ;
-
la domiciliation d’entreprise
Le principe général en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire. Pour être valide, la sous-location doit avoir l’autorisation du propriétaire ou prévoir l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.
L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit obtenir l’accord expresse du propriétaire. L’autorisation doit être formulée par écrit et elle est discrétionnaire, ce qui veut dire que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Si le propriétaire garde le silence, cela ne signifie ni une autorisation tacite de sous-location, ni une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci sous-loue.
L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, n’exonère pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, le locataire peut passer outre.
Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou être mentionnées dans le contrat de bail principal. Il n'y a aucun problème en cas de bail tous commerces.
Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée). De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.
La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste la même. Cependant, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En plus, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.
Il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire. Le bailleur qui par sa faute fait résilier le bail de sous location n'a pas à indemniser le locataire principal de la perte des loyers si la sous location n'entrepas dans l'exploitation normale de son fonds de commerce.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-10869, Cassation partielle
"Attendu qu'ayant constaté que les
locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société
Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que
la résiliation du bail aux torts du
bailleur prive la locataire principale des
revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par
l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au
bail de la sous locataire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de
la sous locataire qu'à raison du bail
principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de
les percevoir, et que la valeur du droit au bail
de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de
la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés ;"
Mais le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. D’autre part, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire uniquement si les droits du locataire principal sont contestés.
En cas d’inobservation des deux conditions de validité de
la sous-location, le propriétaire peut à l’égard du locataire principal :
-
résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire
-
demander
la résiliation judiciaire du bail ;
-
refuser
le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement
d’indemnité.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 5 janvier 2010, Pourvoi n° 08-21062, Rejet
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre
2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se
trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie)
qui a donné à bail aux époux X..., aux droits
desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant
un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du
bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour
motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement
d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;
Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer
légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni
indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ;
que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le
bailleur à concourir à un contrat de
sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation
légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une
opération nécessairement autorisée par le bailleur,
une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société
locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes
physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local
commercial réservé à l'usage d'habitation
qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ;
qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause
grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un
incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du
bailleur à la conclusion d'un contrat de
sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne
morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce
" logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en
sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L.
145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail
renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours
du bailleur à l'acte de sous-location, que,
selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à
l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du
gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500
francs payé à cette dernière et que le bailleur
n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une
sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait
une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui
avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier
des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment
graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le
bailleur, de s'opposer au renouvellement du
bail sans indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Deux Clés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Deux
Clés à payer à la société Brasserie & développement patrimoine la somme de
2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Deux Clés ;
LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL
Il faut que l’ancien bail ait pris fin pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement de mois en mois.
La procédure de renouvellement est la suivante selon qu’il s’agisse de la volonté du propriétaire ou du locataire :
Si le propriétaire prend l’initiative, l’offre de renouvellement est faite sous la forme d’un congé qui doit être signifié au locataire impérativement par huissier et ce au moins 6 mois avant le terme du bail. Plusieurs cas peuvent se présenter :
- soit le locataire garde le silence, ce qui vaut alors acceptation,
- soit il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer,
- soit il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le T.G.I saisi par la partie la plus diligente fixe le nouveau loyer. En attendant, le locataire continue à payer le loyer suivant le montant du bail initial.
Si le locataire prend l’initiative, il a la possibilité de demander le renouvellement par exploit d’huissier, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction :
- soit le propriétaire refuse le renouvellement en offrant une indemnité,
- soit il accepte le principe du renouvellement,
- soit il garde le silence qui vaut acceptation tacite.
Le locataire peut proposer le renouvellement du bail avec un loyer moins cher
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 7 janvier 2009, Pourvoi n° 07-19464
"Lorsque l'action en fixation du prix du
bail renouvelé est engagée par le preneur, les
dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce qui ne visent que la
modification du prix du bail sollicitée par le
bailleur ne sont pas applicables"
LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le principe est que le locataire a droit à une indemnité d'éviction. Par conséquent, il peut rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 17 février 2010, Pourvoi n° 08-19357 CASSATION
"Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble
l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;
Attendu que le bailleur peut refuser le
renouvellement du bail ; que, toutefois, le
bailleur doit, sauf exceptions prévues aux
articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite
d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;
qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être
obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de
cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et
clauses du contrat de bail expiré ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16
septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial
donnés à bail à la société Pompa, lui ont
délivré congé pour le 1er avril 1997, avec
offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un
arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail
renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et
4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision
irrévocable de refuser le renouvellement du bail"
; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en
liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds
de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X...
aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du
bail serait validé, d'obtenir paiement d'une
indemnité d'éviction ;
Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans
droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés,
que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie
du droit au renouvellement de ce bail et du
droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la
cession soit régulière et opposable au bailleur,
que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour
effet le non renouvellement du bail, lequel a
pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail
commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la
société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente
d'un droit au bail inexistant était donc sans
objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108
du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la
société ASC, qui n'a jamais eu la qualité du locataire, ne peut bénéficier de
l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans
droit ni titre les locaux ;
Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte,
toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité
d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette
cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité
d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"
Le locataire qui se voit proposer une indemnité, a alors la possibilité soit de l’accepter, soit de négocier le montant, soit encore de saisir le tribunal à défaut d’accord pour qu'il tranche et la fixe.
L’indemnité d’éviction comprend normalement la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Cependant, lorsque le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, le propriétaire peut apporter la preuve que le préjudice est moins important afin de fixer une indemnité correspondant à la valeur de déplacement et non pas à la valeur du fonds. La date à laquelle l'évaluation de l’indemnité d’éviction doit être calculée, est celle du départ effectif du locataire. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le versement de l’indemnité peut avoir lieu soit entre les mains du locataire soit entre celles d’un séquestre.
LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITE D'EVICTION
Le Code de Commerce édicte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, et notamment de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Ces motifs sont très divers mais doivent toujours être imputables au locataire et être d’une gravité suffisante : retard de paiement, dégradation ou défaut d’entretien du local loué, transformation ou changement de destination des lieux, sous-location ou cession de bail interdite.
En l'espèce, il s'agit d'une baignage organisée par le locataire de manière habituelle alors que le règlement l'interdit
COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 2 JUIN 2010, pourvoi n° 09-13075, Rejet
"Mais attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l'interdisant, une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu'elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souverainement que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité"
En l'espèce, il s'agit de la construction d'un barbecue sur la façade arrière d'un immeuble en plein centre de Montpellier.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 16 février 2010, Pourvoi n° 09-11742 REJET
"Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1998, la société No Name's Bar avait édifié, sur le lot numéro 19, un barbecue maçonné d'une dimension imposante, avec un conduit de cheminée en métal adossé à la façade de l'immeuble, ainsi qu'un muret et que l'utilisation de ce barbecue avait entraîné des nuisances pour les occupants de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le bail n'autorisait pas ces constructions, en a déduit que celles-ci constituaient un motif grave et sérieux permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction"
La validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes nécessite d’adresser au preneur une mise en demeure préalable par acte d'huissier.
Il faut noter que six mois avant le terme du bail, le propriétaire a la possibilité d’en refuser le renouvellement. Mais le propriétaire devra soit délivrer un congé au terme du bail ou refuser le renouvellement dans les trois mois qui suivent la demande formulée par le locataire ou faire jouer le droit d’option qui lui est accordée pendant un mois après une décision judiciaire.
Si le propriétaire donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction il n’a pas à motiver son refus. En revanche, si le propriétaire donne congé avec refus de renouvellement sans indemnité, il doit motiver son refus.
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 28
octobre 2009, Pourvoi n° 08-16135
"Vu l'article L. 145 17 du code de commerce, ensemble l'article L. 145 14,
alinéa 1, du même code ;
Attendu que le bailleur peut refuser le
renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du
locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une
obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de
l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145 8,
l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est
poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du
bailleur d'avoir à la faire cesser ;
Attendu que, pour dire que le bail se trouve
renouvelé pour une durée de neuf ans qui a pris effet le 1er mai 2002, l'arrêt
retient que le bailleur ne précise pas dans la
mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution, que les
preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation
aux clauses du bail qu'il leur est demandé de
réparer dans le délai imparti et que le refus de renouvellement de
bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas
motivé, le bail se trouve renouvelé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un
congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre
d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de
prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les
textes susvisés"
L'ENTRETIEN DES LOCAUX ET LES ARTICLES 605 ET 606 DU CODE CIVIL
Le Code civil fait une distinction dans les articles 605 et 606 entre deux types de réparations locatives : les réparations d’entretien mises traditionnellement à la charge du locataire ; les grosses réparations que le bailleur est tenu d’effectuer, sauf clause contraire prévue dans le bail.
L’article 606 du Code civil porte à la charge du bailleur l’obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de ce que sont les grosse réparations : la réparation des gros murs ; la réparation des voûtes ; le rétablissement des poutres ; le rétablissement des couvertures entières ; le rétablissement des digues ; le rétablissement des murs de soutènement et de clôture.
Sont encore considérées comme de grosses réparations les travaux suivants : le remplacement intégral d’un ascenseur ; la réparation complète d’une toiture ; la réfection d’un balcon ; le remplacement d’une verrière ; le ravalement complet ; le remplacement intégral d’une chaudière ; les travaux sur un conduit de cheminée. Cependant, l’appréciation est effectuée par le juge suivant le cas de l'espèce qui lui est soumise.
Un Bail peut prévoir que les réparations de l'article 606 du Code Civil sont à la charge du locataire. Nos modèles de baux prévoient cette possibilité. Le montant du loyer doit alors être fixé en considération de la présence de cette clause.
La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9-1 au Code de l'Environnement:
Art. L.125-9.-1. Les baux conclus ou renouvelés
portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux
ou de commerces comportent une annexe environnementale.
« Un décret définit le contenu de cette annexe.
« 2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes
informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux
loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la
réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
« 3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui
s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des
locaux concernés.
« 4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des
baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet
trois ans après l'entrée en vigueur de la
loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour
l'environnement pour les baux en cours. »
LA PROCEDURE EN MATIERE DE BAIL COMMERCIAL
Pour les litiges concernant bailleur et locataire commerçant, le juge compétent n'est pas le tribunal de commerce mais le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Toutes les actions se prescrivent par deux ans suivant l'article L 146-60 du Code de commerce même pour une demande d'indemnité d'éviction:
Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-13962, Rejet
"Attendu, d'autre part,
qu'ayant relevé que le congé comportant offre de payer une indemnité
d'éviction avait été délivré le 27 avril 2001 pour le 31 octobre 2001, que
la prescription avait été interrompue par l'assignation initiale des
bailleurs du 6 novembre 2001 ; qu'elle avait
repris effet à la date de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2002
désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité
d'éviction et que plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette date et
les conclusions du 26 avril 2004 par lesquelles la locataire avait demandé
le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a exactement déduit
de ses constatations que cette demande était prescrite en application des
dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce ;"
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