Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 20 janvier 2010, Pourvoi n° 08-18685 REJET

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant toutes autres clauses du contrat de bail, les parties avaient entendu réserver exclusivement les locaux loués à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de produits alimentaires, ce qui excluait toute référence aux usages locaux, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un manquement de la locataire à l'obligation d'entretien, a légalement justifié sa décision.

L'ADJONCTION D'UNE ACTIVITE PEUT JUSTIFIER LE DEPLAFONNEMENT DU LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Cour de Cassation, chambre civile 3 arrêt du 18 janvier 2012, Pourvoi n° 11-10072 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 2 novembre 2010), que, par acte du 22 mars 2005, Mme X... et M. Y..., respectivement usufruitière et nu-propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Z..., lui ont délivré congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer à une certaine somme

Mais attendu, d'abord, que M. Z... n'a pas soutenu que la stipulation, dans l'avenant au contrat de bail, d'une extension de la destination des lieux loués sans augmentation du loyer, s'opposait à toute modification de celui-ci lors du renouvellement du bail ; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement
Attendu, enfin, que la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à une demande d'annulation du rapport d'expertise dont elle n'était pas saisie et qui a apprécié la valeur probante des documents que M. Z... avait fait établir de façon non contradictoire postérieurement au dépôt de ce rapport sans retenir qu'ils n'étaient pas recevables, a souverainement fixé le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur

SOUS LOCATION COMMERCIALE

La sous-location est un contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, contre le versement d’un loyer. La sous-location ne doit pas être amalgamée avec :
- la mise en location-gérance d’un fonds de commerce, c’est-à-dire le contrat de location par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie l’exploitation du dit fonds à une personne qui va verser un loyer ou une redevance ;
- la domiciliation d’entreprise

Le principe général en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire. Pour être valide, la sous-location doit avoir l’autorisation du propriétaire ou prévoir l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.

L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit obtenir l’accord expresse du propriétaire. L’autorisation doit être formulée par écrit et elle est discrétionnaire, ce qui veut dire que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Si le propriétaire garde le silence, cela ne signifie ni une autorisation tacite de sous-location, ni une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci sous-loue.

L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, n’exonère pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, le locataire peut passer outre.

Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou être mentionnées dans le contrat de bail principal. Il n'y a aucun problème en cas de bail tous commerces.

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée). De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.

La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste la même. Cependant, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En plus, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.

Il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire. Le bailleur qui par sa faute fait résilier le bail de sous location n'a pas à indemniser le locataire principal de la perte des loyers si la sous location n'entrepas dans l'exploitation normale de son fonds de commerce.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du mercredi 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-10869, Cassation partielle

"Attendu qu'ayant constaté que les locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que la résiliation du bail aux torts du bailleur prive la locataire principale des revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au bail de la sous locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de la sous locataire qu'à raison du bail principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de les percevoir, et que la valeur du droit au bail de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés"

Mais le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. D’autre part, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire uniquement si les droits du locataire principal sont contestés.

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, le propriétaire peut à l’égard du locataire principal :
- résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire 
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du mercredi 5 janvier 2010, Pourvoi n° 08-21062, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bailleur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bailleur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bailleur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bailleur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience du 4 mai 2011, Pourvoi n° 09-72550, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2009) que par acte du 1er avril 1996, la société Centrale Jemmapes a renouvelé pour neuf ans à compter du 1er mars 1996, le bail consenti par acte du 4 mai 1987 à la société Centre de prestations de services (CPS) portant sur des locaux à usage d'établissement d'enseignement et de formation ; que la société CPS a consenti à l'Association des comptables enseignement (ACE) le 1er juin 1987 un bail commercial portant sur la totalité des locaux et que ce sous-bail a été renouvelé par acte du 20 juin 1996 à effet du 1er mars 1996 ; que par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2004, la société Centrale Jemmapes a délivré congé pour le 1er juin 2005 à la locataire principale, sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, en déniant à la locataire le droit au statut en l'absence d'exercice dans les lieux d'une activité et, à titre subsidiaire, pour motifs graves et légitimes pour défaut d'appel de la bailleresse à concourir à la conclusion des sous-baux

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail principal avait pris fin le 1er juin 2005 par l'effet du congé délivré le 29 octobre 2004, et relevé que la société Centrale Jemmapes savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité à ACE, que les clauses du bail prenaient en compte cette situation et que, des relations directes entre la société Centrale Jemmapes et ACE s'étant poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire, la cour d'appel a pu en déduire que la société Centrale Jemmapes avait tacitement autorisé la sous-location au bénéfice de l'association ACE

Attendu qu'ayant relevé que la bailleresse savait que les locaux donnés à bail à la société CPS avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipulait que les locaux devaient être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui-même, soit par ses sous-locataires, la cour d'appel a pu en déduire que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application

Attendu qu'ayant relevé que le comportement de la bailleresse, contemporain et postérieur à la sous-location et à son renouvellement manifestait son agrément tacite à la sous-location et que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application, la cour d'appel, sans modifier les termes du litige, a légalement justifié sa décision en retenant que le congé n'était pas fondé

RENOUVELLEMENT DU BAIL DE 9 ANS ET DE 12 ANS

LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PAR ACTE D'HUISSIER 

Il faut que l’ancien bail ait pris fin pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans ou 12 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement de mois en mois.

Si le propriétaire prend l’initiative, l’offre de renouvellement est faite sous la forme d’un congé qui doit être signifié au locataire impérativement par huissier et ce au moins 6 mois avant le terme du bail. Plusieurs cas peuvent se présenter :

- soit le locataire garde le silence, ce qui vaut alors acceptation,

- soit il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer,

- soit il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le TGI saisi par la partie la plus diligente fixe le nouveau loyer. En attendant, le locataire continue à payer le loyer suivant le montant du bail initial.

Si le locataire prend l’initiative, il a la possibilité de demander le renouvellement par exploit d’huissier, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction :

- soit le propriétaire refuse le renouvellement en offrant une indemnité,

- soit il accepte le principe du renouvellement,

- soit il garde le silence qui vaut acceptation tacite.

Le locataire peut proposer le renouvellement du bail avec un loyer moins cher

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du mercredi 7 janvier 2009, Pourvoi n° 07-19464

"Lorsque l'action en fixation du prix du bail renouvelé est engagée par le preneur, les dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce qui ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur ne sont pas applicables"

LE REFUS DU RENOUVELLEMENT

Le bailleur s'il refuse de renouveler le bail, doit le signifier par acte extrajudiciaire soit par huissier. Une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception est insuffisante. Le bailleur peut refuser immédiatement

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience du 23 mars 2011, Pourvoi n° 06-20488 CASSATION

Vu l'article L. 145-57 du code de commerce

Attendu que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse ;

Attendu que pour refuser au bailleur l'exercice du droit d'option, l'arrêt retient que ce droit n'est ouvert qu'après une décision relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d'une telle instance, et que ni l'une ni l'autre des parties n'a saisi le juge aux fins de voir fixer le prix du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'une des parties peut exercer son droit d'option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer, la cour d'appel a violé le texte susvisé

Toutefois le locataire peut ou non invoquer la nullité de la forme du congé sans perdre son indemnité d'éviction.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-15192 CASSATION

Qu'en l'espèce, M. X... a conclu un bail commercial avec la commune de Saint-André le 28 janvier 1987 renouvelé par acte du 1er août 1997 ; que la commune a fait connaître, par une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 janvier 2006, à M. X... qu'elle n'entendait pas renouveler le bail ; qu'il en résultait que le congé délivré par la commune de Saint-André était nul pour avoir été délivré par lettre recommandée et non par acte extrajudiciaire ; que cependant, tout en reconnaissant que le congé était nul, l'arrêt attaqué a décidé que rien ne s'opposait à ce que, prenant acte de ce congé irrégulier, M. X... soutienne qu'il a été évincé et qu'il lui est dû une indemnité d'éviction
Qu'en statuant ainsi alors que le congé notifié par la commune de Saint-André était nul et que par voie de conséquence le bail se poursuivait nécessairement par tacite reconduction de sorte que M. X... ne pouvait pas prétendre à une quelconque indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce

Mais attendu que le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré ; qu'ayant exactement retenu que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce n'ayant été reprochée au preneur évincé des lieux loués, celui-ci pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction

L'INDEMNITE D'EVICTION

Comme le principe est que le locataire a droit à une indemnité d'éviction, il peut rester dans les lieux jusqu'à son paiement.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du mercredi 17 février 2010, Pourvoi n° 08-19357 CASSATION

"Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16 septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Pompa, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision irrévocable de refuser le renouvellement du bail" ; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X... aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du bail serait validé, d'obtenir paiement d'une indemnité d'éviction

Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie du droit au renouvellement de ce bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur, que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour effet le non renouvellement du bail, lequel a pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente d'un droit au bail inexistant était donc sans objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108 du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la société ASC, qui n'a jamais eu la qualité du locataire, ne peut bénéficier de l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans droit ni titre les locaux

Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

LE LOCATAIRE DOIT CONTINUER A ÊTRE INSCRIT AU REGISTRE DE COMMERCE POUR PRETENDRE A L'INDEMNITE

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du 1er juin 2011, Pourvoi n° 10-18855 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 novembre 2009) que M. Alain X... et Mme Jocelyne Y... ont pris à bail en 1992 des locaux à usage commercial ; que les époux X... ont divorcé par jugement du 17 décembre 1997 ; que les bailleurs leur ont délivré congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction par acte du 23 avril 2007, en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de M. X... ; que Mme Y... a assigné les bailleurs, en présence de son ex-époux, en paiement d'une indemnité d'éviction

Mais attendu qu'ayant relevé que les copreneurs, qui avaient été mariés sous le régime de la communauté, se trouvaient en indivision post-communautaire, et que l'ex-épouse, exploitant le fonds dans l'intérêt de l'indivision, était immatriculée au registre du commerce, la cour d'appel, devant laquelle les bailleurs n'ont pas invoqué l'exploitation temporaire du fonds en location-gérance, en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir du défaut d'immatriculation de l'autre copreneur pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction

LES LOCAUX NE DOIVENT PAS ETRE DETRUITS POUR QUE LE LOCATAIRE OBTIENNE SON INDEMNITE D'EVICTION

La destruction des locaux entraine la résiliation automatique du bail commercial.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 audience publique du 29 juin 2011, Pourvoi n° 10-19975 REJET

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu' en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par la société Discothèque Le Malibu, la cour d'appel en a exactement déduit , sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ni l'article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne, que cette société ne pouvait plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine

Le locataire qui se voit proposer une indemnité, a alors la possibilité soit de l’accepter, soit de négocier le montant, soit encore de saisir le tribunal à défaut d’accord pour qu'il tranche et la fixe.

L’indemnité d’éviction comprend normalement la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Cependant, lorsque le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, le propriétaire peut apporter la preuve que le préjudice est moins important afin de fixer une indemnité correspondant à la valeur de déplacement et non pas à la valeur du fonds. La date à laquelle l'évaluation de l’indemnité d’éviction doit être calculée, est celle du départ effectif du locataire. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le versement de l’indemnité peut avoir lieu soit entre les mains du locataire soit entre celles d’un séquestre.

Le locataire peut à tout moment demander au juge d'ordonner à des tiers la production de documents nécessaires pour fixer l'indemnité d'éviction.

Cour de Cassation,  chambre civile 2 arrêt du 26 mai 2011, Pourvoi n° 10-20048 CASSATION

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 avril 2010), que la société Soval, qui avait délivré à la société Marcadet distribution 75 (la société Marcadet), sa locataire commerciale, un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, a assigné celle-ci devant un juge des référés, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise en vue de la fixation du montant de cette indemnité ; que la société Marcadet a alors demandé la production de diverses pièces par des tiers

Attendu que la société Soval fait grief à l'arrêt d'ordonner cette production, alors, selon le moyen, que si les dispositions de l'article 138 du code de procédure civile prévoient, au sujet d'un tiers tout à fait étranger à la procédure, qu'en cours d'instance une partie qui entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce, tel n'est pas le cas de celles de l'article 145 du code de procédure civile ; que celui-ci se borne à indiquer que "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé" ; que si cet ordre peut viser les pièces détenues par un tiers à la procédure au fond, celui-ci est néanmoins partie à la procédure de référé ; qu'il s'ensuit que le juge n'a pas, sur le fondement de ce dernier texte, le pouvoir d'ordonner à un tiers totalement étranger à la procédure la production d'une pièce ; qu'en décidant dès lors de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ordonné la production des pièces litigieuses détenues par un tiers, la cour d'appel, qui a outrepassé les pouvoirs qu'elle détenait de ce texte, en a violé les dispositions

Mais attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 11 et 145 du code de procédure civile qu'il peut être ordonné à des tiers, sur requête ou en référé, de produire tous documents qu'ils détiennent, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige et si aucun empêchement légitime ne s'oppose à cette production par le tiers détenteur

LE BAILLEUR A, A TOUT MOMENT UN DROIT DE REPENTIR ET PEUT ACCEPTER LE RENOUVELLEMENT DE BAIL

LE REPENTIR EST IRREVOCABLE

Article L145-58 du Code de Commerce

Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Article L145-59 du Code de Commerce

La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L. 145-58, est irrévocable.

Article L145-60 du Code de Commerce

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 9 MARS 2011 pourvoi 10-10409 CASSATION

Vu l'article L145-58 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-59 du même code

Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction ; que cette décision du propriétaire est irrévocable

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 septembre 2009), que M. et Mme X..., bailleurs de locaux à usage commercial, aux droits desquels vient la société Jumbo Ventures limited, ont, le 13 juin 1993, notifié à M. Y..., locataire, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, à l'échéance du 31 décembre 1993 ;qu'en l'état d'un jugement en date du 27 octobre 1995 du tribunal de grande instance de Grasse, qui avait dit mal fondés les motifs allégués par les bailleurs, d'un arrêt du 1er mars 2004 de la cour d'appel de Montpellier statuant comme cour de renvoi, qui a dit nulle sa saisine, et d'un pourvoi contre cet arrêt, les bailleurs ont, le 26 mars 2004, notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement sous réserve de ce pourvoi ; que la société Jumbo Ventures limited, qui a acquis les locaux le 8 avril 2004, a engagé l'action en fixation du prix du bail renouvelé le 17 juillet 2006 ;

Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient, le bail ayant expiré le 31 décembre 1993 par l'effet du précédent congé sans offre de renouvellement délivré le 13 juin 1993, que M. et Mme X..., en notifiant le 26 mars 2004, un congé avec offre de renouvellement, ont exercé le droit de repentir et renouvelé le bail à cette date, et que l'action du bailleur, engagée le 17 juillet 2006 en fixation du loyer de ce bail, est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le congé avec offre de renouvellement, notifié le 26 mars 2004 sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 1er mars 2004, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l'exercice par les bailleurs du droit de repentir, la cour d'appel a violé les textes susvisés

LE DROIT DE REPENTIR N'EST PAS ANTICONSTITUTIONNELLE

Cour de Cassation chambre civile 3 arrêt du 13 décembre 2011 pourvoi 11-19043 Non transmission QPC

Attendu que la société Alliance développement capital (la société Alliance) soutient que les dispositions des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce qui imposent un délai de quinze jours à compter du prononcé de l'arrêt pour l'exercice du droit de repentir et posent le principe du caractère irrévocable de l'exercice de ce droit, portent une atteinte injustifiée à l'équilibre des droits des parties et à l'accès au juge de cassation, en violation des articles 1, 6 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789, ainsi qu'au droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ;

Et attendu, d'autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que le droit de repentir, qui permet au bailleur, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, d'offrir le renouvellement du bail après l'avoir refusé, ne le prive pas de son droit de propriété dès lors qu'il conserve le droit de percevoir un loyer ou de vendre son bien, que le fait d'enfermer l'exercice de ce droit dans un certain délai et de lui conférer un caractère irrévocable répond à un objectif d'intérêt général de sécurité juridique et de pérennité du fonds de commerce et que le bailleur a bénéficié d'un recours juridictionnel effectif devant un juge compétent

REFUS DU RENOUVELLEMENT SANS INDEMNITE

Le Code de Commerce édicte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, et notamment de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Ces motifs sont très divers mais doivent toujours être imputables au locataire et être d’une gravité suffisante : retard de paiement, dégradation ou défaut d’entretien du local loué, transformation ou changement de destination des lieux, sous-location ou cession de bail interdite ou encore interdiction par le locataire d'avoir le statut de commerçant.

Dans l'affaire ci dessous, un fonctionnaire ne peut être commerçant

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 16 FEVRIER 2011, pourvoi n° 09-71158, Rejet

Attendu que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées, qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit

Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 septembre 2009) rendu sur renvoi après cassation (Civ III, 11 juin 2008 R 07-14 256), que Mme Z... a, le 26 mars 1994, donné à bail à Mme A... un local commercial ; qu'elle a cédé aux époux X... le 29 novembre 2002 l'immeuble dans lequel était exploité le fonds donné à bail ; que Mme A... a demandé le renouvellement de son bail le 17 juillet 2003 ; que les époux X... lui ont, le 22 octobre 2003, donné congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ; que Mme A... a saisi le tribunal d'une demande de renouvellement du bail ; qu'elle a cédé le 23 février 2004, le fonds de commerce à la société XP consult ; qu'en cause d'appel les bailleurs ont invoqué l'incompatibilité entre l'activité professionnelle de Mme A... et le statut de commerçante propriétaire d'un fonds de commerce

Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme A..., agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Beziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire.

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit d'une baignage organisée par le locataire de manière habituelle alors que le règlement l'interdit

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 2 JUIN 2010, pourvoi n° 09-13075, Rejet

"Mais attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l'interdisant, une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu'elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souverainement que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité"

Dans l'affaire ci dessous, il s'agit de la construction d'un barbecue sur la façade arrière d'un immeuble en plein centre de Montpellier.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 16 février 2010, Pourvoi n° 09-11742 REJET

"Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1998, la société No Name's Bar avait édifié, sur le lot numéro 19, un barbecue maçonné d'une dimension imposante, avec un conduit de cheminée en métal adossé à la façade de l'immeuble, ainsi qu'un muret et que l'utilisation de ce barbecue avait entraîné des nuisances pour les occupants de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le bail n'autorisait pas ces constructions, en a déduit que celles-ci constituaient un motif grave et sérieux permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction"

Le motif invoqué doit être suffisamment grave et doit être une violation expresse du bail

Dans l'affaire ci dessous, le locataire invoquait un accord du bailleur

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-10339 CASSATION

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Dans l'affaire ci dessous, si le propriétaire du fonds n'est pas inscrit au registre du commerce, son locataire gérant l'est et le bail ne peut être résilié sans indemnité d'éviction.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-68521 CASSATION

Mais attendu, d'une part, que la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle ; qu'ayant relevé souverainement que l'interruption temporaire d'exploitation à la suite du décès de l'exploitant n'avait pas affecté l'achalandage attaché au fonds en raison de l'activité exercée concernant en quasi totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l'achalandage, la clientèle du fonds n'avait pas davantage pâti de l'interruption de l'exploitation, s'étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle, en a déduit, à bon droit, que le fonds de commerce litigieux n'avait pas disparu à la date de la conclusion du contrat de location-gérance ;

Attendu, d'autre part, que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de rechercher si le locataire-gérant avait effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'en vertu de l'article L. 145-I-II du code de commerce, M. Claude X..., propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux

La validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes nécessite d’adresser au preneur une mise en demeure préalable par acte d'huissier pour lui laisser la possibilité de corriger sa faute.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 23 novembre 2011, Pourvoi n° 10-24180 CASSATION

Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que M. Y... exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n'était pas exigée à peine de nullité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Le fait invoqué doit concerné le preneur lui même et non un éventuel tiers ou cédant

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 15 septembre 2010, Pourvoi n° 09-14519 CASSATION

Attendu que pour rejeter les demandes de la société GV et la déclarer occupante sans droit ni titre, la cour d'appel retient que la cession de contrat plaçant le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, la société GV n'a pu acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait la société Régaliz, que les fautes graves commises par cette dernière, consistant en défaut et retards de paiement de loyers, sont opposables à la société GV, qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, que ces fautes constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l'indemnité d'éviction, et que le congé notifié le 4 septembre 2003 est donc valable

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, la cour d'appel, qui a constaté que les faits invoqués à l'appui du refus de renouvellement n'étaient imputables qu'à la société Régaliz, a violé le texte sus-visé.

Il faut noter que six mois avant le terme du bail, le propriétaire a la possibilité d’en refuser le renouvellement. Mais le propriétaire devra soit délivrer un congé au terme du bail ou refuser le renouvellement dans les trois mois qui suivent la demande formulée par le locataire ou faire jouer le droit d’option qui lui est accordée pendant un mois après une décision judiciaire.

Si le propriétaire donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction il n’a pas à motiver son refus. En revanche, si le propriétaire donne congé avec refus de renouvellement sans indemnité, il doit motiver son refus.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du mercredi 28 octobre 2009, Pourvoi n° 08-16135

"Vu l'article L. 145 17 du code de commerce, ensemble l'article L. 145 14, alinéa 1, du même code

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145 8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que, pour dire que le bail se trouve renouvelé pour une durée de neuf ans qui a pris effet le 1er mai 2002, l'arrêt retient que le bailleur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution, que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti et que le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

SI LE MOTIF DU BAILLEUR EST REJETE, LE LOCATAIRE A DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION

MAIS LE BAILLEUR A DROIT A UNE INDEMNITE D'OCCUPATION

Cour de Cassation,  chambre civile 3 du 23 mars 2011, Pourvoi n° 10-13898 CASSATION

Vu les articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 décembre 2009) que M. X... a donné à bail à la société Actua immobilier un local commercial puis a notifié à cette dernière un congé pour le 30 juin 1999 pour motifs graves et légitimes sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction ; que la société Actua immobilier a alors notifié une demande en renouvellement du bail en contestant le congé puis a assigné le bailleur en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours de procédure, M. X... a accepté, par conclusions du 10 octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction et sollicité la condamnation de la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et rejeter la demande de compensation des consorts X... et de la SCI du Val de Cere, venant aux droits de M. X..., la cour d'appel retient que les bailleurs ont renoncé à contester le droit de la société Actua immobilier à indemnité d'éviction, admettant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait de ce droit dès le congé, soit le 30 juin 1999, et qu'aucune demande aux fins de paiement d'une indemnité d'occupation n'a été formulée avant le 10 octobre 2002

Qu'en statuant ainsi , alors que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

L'INDEMNITE D'EVICTION N'EST PAS UNE CREANCE PRIVILEGIEE

Cour de cassation chambre commerciale Arrêt du 25 octobre 2011 N° de pourvoi: 10-25257 Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2010), que la société Sud pièces poids lourds (la société Sud) a occupé sans titre un terrain, affecté à son activité et dépendant d'une indivision post-communautaire existant entre M. X... et son ex-conjoint ; que le 13 novembre 2006, la société Sud a été mise en liquidation judiciaire, Mme Y... étant nommée liquidateur ; que le 5 janvier 2007, M. X... a déclaré au passif privilégié de la société Sud une créance d'un montant de 73 348 euros au titre de "loyers impayés" et représentant la part lui revenant dans l'indivision post-communautaire ; que répondant à une lettre du liquidateur, M. X... a précisé que sa créance était une créance d'indemnités d'occupation ;

Attendu que la société Sud fait grief à l'arrêt d'avoir admis la créance déclarée par M. X... à concurrence de 25 300 euros à titre privilégié et de 30 250 euros à titre chirographaire, alors, selon le moyen, que les privilèges ne peuvent être établis que par la loi et les dispositions qui les établissent doivent être interprétées restrictivement ; que le privilège du bailleur ne s'applique pas aux indemnités d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que M. X... qui revendiquait une créance au titre de l'indemnité d'occupation pouvait prétendre au privilège du bailleur à concurrence de 25 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 2332 du code civil et L. 622-16 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant énoncé que le privilège du bailleur d'immeuble s'appliquait à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit et relevé que la créance d'indemnités d'occupation déclarée par M. X... était fondée, la cour d'appel a exactement retenu que ce dernier pouvait prétendre au privilège du bailleur pour les deux années précédant le jugement d'ouverture ; que le moyen n'est pas fondé

ENTRETIEN DES LOCAUX ARTICLES 605 ET 606 DU CODE CIVIL

Le Code civil fait une distinction dans les articles 605 et 606 entre deux types de réparations locatives : les réparations d’entretien mises traditionnellement à la charge du locataire ; les grosses réparations que le bailleur est tenu d’effectuer, sauf clause contraire prévue dans le bail.

L’article 606 du Code civil porte à la charge du bailleur l’obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de ce que sont les grosse réparations : la réparation des gros murs ; la réparation des voûtes ; le rétablissement des poutres ; le rétablissement des couvertures entières ; le rétablissement des digues ; le rétablissement des murs de soutènement et de clôture.

Sont encore considérées comme de grosses réparations les travaux suivants : le remplacement intégral d’un ascenseur ; la réparation complète d’une toiture ; la réfection d’un balcon ; le remplacement d’une verrière ; le ravalement complet ; le remplacement intégral d’une chaudière ; les travaux sur un conduit de cheminée. Cependant, l’appréciation est effectuée par le juge suivant le cas de l'espèce qui lui est soumise.

Un Bail peut prévoir que les réparations de l'article 606 du Code Civil sont à la charge du locataire. Nos modèles de baux prévoient cette possibilité. Le montant du loyer doit alors être fixé en considération de la présence de cette clause.

Cour de Cassation,  chambre civile 3 arrêt du 29 septembre 2010, Pourvoi n° 09-69337 REJET

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 juin 2009), que, par acte du 15 octobre 1986, la société Laurentel a donné à bail à la société Lensotel, différentes surfaces et bâtiments à usage commercial d'hôtel, bar et restaurant ; que le bail stipulait que le preneur aura la charge des grosses réparations et celle du clos et le couvert, mais que la bailleresse fournira à ses frais les matériaux nécessaires à la réfection de la toiture ; qu'en cours d'exécution du bail, il est apparu que des travaux devaient être réalisés sur la toiture de l'un des bâtiments ; que la bailleresse a livré à la locataire les matériaux nécessaires ; que la société Lensotel n'ayant pas réalisé ces travaux, la bailleresse lui a notifié un commandement au visa de la clause résolutoire ; que la locataire a réalisé les travaux puis a assigné la société Laurentel en remboursement de leur coût ;

Attendu que la société Laurentel fait grief à l'arrêt de dire que les travaux de réfection totale de la toiture ainsi que les travaux rendus nécessaires par sa vétusté étaient à sa charge, alors, selon le moyen:

1°/ qu'aux termes de l'article 4-7 du bail, il était expressément stipulé : "le preneur aura la charge de l'entretien courant de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures" ; que cette clause claire et précise mettait à la charge de la société Lensotel, locataire, toutes les grosses réparations, y compris la réfection totale de la toiture ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4-7 précité, en violation de l'article 1134 du code civil

2°/ que la cour d'appel a apprécié le caractère total ou partiel de la réfection de la toiture au regard de la seule rotonde ; qu'au contraire, il convenait d'apprécier ce caractère au regard de l'ensemble des locaux compris dans l'assiette du bail, de sorte que la réfection de la toiture de la seule rotonde constituait une réfection partielle de la toiture des locaux loués, entrant dans le champ l'application de l'article 4-7 du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 606 et 1134 du code civil

3°/ qu'en affirmant que, faute de clause dérogatoire, les travaux de réfection de la toiture de la rotonde étaient en toute hypothèse à la charge de la société Laurentel, bailleresse, comme dus à la vétusté, sans identifier ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile

4°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux de réfection de la toiture de la seule rotonde n'étaient pas dus à un défaut d'entretien imputable à la société Lensotel, locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1755 du code civil

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision

RESILIATION DU BAIL ET PROCEDURE JUDICIAIRE

Pour les litiges concernant bailleur et locataire commerçant, le juge compétent n'est pas le tribunal de commerce mais le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Toutes les actions se prescrivent par deux ans suivant l'article L 146-60 du Code de commerce même pour une demande d'indemnité d'éviction:

Cour de Cassation,  chambre civile 3 arrêt du 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-13962, Rejet 

 "Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le congé comportant offre de payer une indemnité d'éviction avait été délivré le 27 avril 2001 pour le 31 octobre 2001, que la prescription avait été interrompue par l'assignation initiale des bailleurs du 6 novembre 2001 ; qu'elle avait repris effet à la date de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2002 désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité d'éviction et que plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette date et les conclusions du 26 avril 2004 par lesquelles la locataire avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a exactement déduit de ses constatations que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce"

LA PROCEDURE DE RESILIATION DE BAIL POUR NON PAIEMENT DES LOYERS

DOIT ETRE CONFORME A L'ARTICLE L145-41 DU CODE DE COMMERCE

Article L145-41 du Code de Commerce

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Article L145-15 du Code de Commerce

Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3 ARRÊT DU 8 DECEMBRE 2010 N° de pourvoi: 09-16939 REJET

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle

LORSQUE LA RESILIATION DU BAIL EST OBTENUE POUR NON PAIEMENT DES LOYERS,

LE LOCATAIRE N'A PLUS A PAYER LES LOYERS POSTERIEURS A LA RESILIATION

La pratique de demander les loyers durant une période triennale entière quelque soit le jour du départ du locataire a donc des limites

Cour de Cassation,  chambre civile 3 arrêt du 29 septembre 2010, Pourvoi n° 09-13922, Cassation 

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce

Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2009), que, par acte du 23 décembre 1991, Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les époux Y..., a donné à bail à Mme Z..., aux droits de laquelle se trouve la société Miramar devenue la société Nemrot, des locaux à usage commercial ; que les bailleurs ayant fait délivrer à celle-ci, le 28 avril 2006, un commandement de payer des loyers échus et obtenu en référé que la clause résolutoire visée au commandement soit déclarée acquise, ont fait procéder à l'expulsion de la locataire le 17 avril 2007 ; qu'après infirmation de l'ordonnance de référé, et délivrance, le 23 juillet 2007, d'un nouveau commandement de payer des loyers, les bailleurs ont saisi la juridiction au fond pour voir constater la résiliation du bail

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties respectivement à la date du 28 mai 2006 et à la date du 23 août 2007, et condamne la société Nemrot à payer aux époux Y... la somme de 5 827,90 euros au titre des loyers dus jusqu'au 16 avril 2007 et à supporter le coût des commandements de payer des 28 avril 2006 et 23 juillet 2007

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié et que le preneur dont le bail est résilié n'est plus tenu au paiement de loyers postérieurement à la résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé

LA RESILIATION DE BAIL EN CAS DE LIQUIDATION JUDICIAIRE DU PRENEUR

L'Ordonnance n° 2010-1512 du 9 décembre 2010 portant adaptation du droit des entreprises en difficulté et des procédures de traitement des situations de surendettement à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée a modifié l'article L641-12 du Code de Commerce.

Article L641-12 du Code de Commerce

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l'article L. 622-16.

LES EXPERTISES TECHNIQUES

La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9-1 au Code de l'Environnement.

Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours.

Le Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, ajoute trois articles au Code de la Construction et de l'Habitation.

Article R 136-1 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le bailleur:
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :
1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;
2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;
3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;
4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Article R 136-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.