BAIL COMMERCIAL

La sous-location est un contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués, contre le versement d’un loyer. La sous-location ne doit pas être amalgamée avec :
- la mise en location-gérance d’un fonds de commerce, c’est-à-dire le contrat de location par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie l’exploitation du dit fonds à une personne qui va verser un loyer ou une redevance ;
- la domiciliation d’entreprise

Le principe général en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire. Pour être valide, la sous-location doit avoir l’autorisation du propriétaire ou prévoir l’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location.

L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit obtenir l’accord expresse du propriétaire. L’autorisation doit être formulée par écrit et elle est discrétionnaire, ce qui veut dire que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Si le propriétaire garde le silence, cela ne signifie ni une autorisation tacite de sous-location, ni une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci sous-loue.

L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, n’exonère pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, le locataire peut passer outre.

Les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal ou être mentionnées dans le contrat de bail principal. Il n'y a aucun problème en cas de bail tous commerces.

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée). De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.

La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste la même. Cependant, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal. En plus, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.

Il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire. Le bailleur qui par sa faute fait résilier le bail de sous location n'a pas à indemniser le locataire principal de la perte des loyers si la sous location n'entrepas dans l'exploitation normale de son fonds de commerce.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-10869, Cassation partielle

"Attendu qu'ayant constaté que les locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que la résiliation du bail aux torts du bailleur prive la locataire principale des revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au bail de la sous locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de la sous locataire qu'à raison du bail principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de les percevoir, et que la valeur du droit au bail de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés ;"

Mais le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire. D’autre part, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire uniquement si les droits du locataire principal sont contestés.

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, le propriétaire peut à l’égard du locataire principal :
- résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 5 janvier 2010, Pourvoi n° 08-21062, Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 septembre 2008), que la SA Brasserie et développement, aux droits de laquelle se trouve la Sarl Brasserie et développement patrimoine (la société Brasserie) qui a donné à bail aux époux X..., aux droits desquels vient la société Les Deux Clés, des locaux commerciaux comprenant un logement d'habitation, a refusé le renouvellement du bail sans offrir d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de la sous-location irrégulière du logement d'habitation et du défaut de paiement régulier des loyers ;

Attendu que la société Les deux Clés fait grief à l'arrêt de déclarer légitime et valable le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le congé donné sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction doit être justifié par un motif grave et légitime ; que peut constituer un tel motif le fait d'avoir omis d'inviter le bailleur à concourir à un contrat de sous-location dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation légale, voire contractuelle du locataire ; que toutefois, s'agissant d'une opération nécessairement autorisée par le bailleur, une telle omission ne constitue pas un manquement lorsqu'une société locataire ne fait qu'accorder à l'un de ses représentants personnes physiques ou de ses préposés, la jouissance de la partie du local commercial réservé à l'usage d'habitation qu'en sa qualité de personne morale, elle ne peut habiter bourgeoisement ; qu'en estimant toutefois, pour estimer établie l'existence d'une cause grave et légitime justifiant le refus d'une offre d'indemnité, qu'à un incident de paiement minime s'ajoutait l'absence de convocation du bailleur à la conclusion d'un contrat de sous-location et ce, tout en constatant que le preneur était une personne morale, que les locaux litigieux étaient réservés à l'habitation, et que ce " logement de fonction " avait été mis à disposition du frère du gérant en sa qualité de salarié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-17, L. 145-31 du code de commerce et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'une clause du bail renvoyait à l'article L. 145-31 du code de Commerce prévoyant le concours du bailleur à l'acte de sous-location, que, selon un procès-verbal de constat, la partie des locaux réservés à l'habitation était occupée depuis le 3 janvier 2001 par M. Y..., frère du gérant de la société les deux Clés, moyennant un loyer mensuel de 2 500 francs payé à cette dernière et que le bailleur n'avait été appelé à intervenir à aucun acte d'établissement d'une sous-location, la cour d'appel qui en a, à bon droit, déduit qu'il y avait une sous-location irrégulière, a pu retenir que la société preneuse, qui avait aussi manqué à deux reprises à son obligation de paiement régulier des loyers à leur échéance, avait accumulé des manquements suffisamment graves et répétés pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Deux Clés aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Deux Clés à payer à la société Brasserie & développement patrimoine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Deux Clés ;

Il faut que l’ancien bail ait pris fin pour qu’il y ait renouvellement et donc signature d’un nouveau bail de 9 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement de mois en mois.

La procédure de renouvellement est la suivante selon qu’il s’agisse de la volonté du propriétaire ou du locataire :

Si le propriétaire prend l’initiative, l’offre de renouvellement est faite sous la forme d’un congé qui doit être signifié au locataire impérativement par huissier et ce au moins 6 mois avant le terme du bail. Plusieurs cas peuvent se présenter :

- soit il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En cas de non conciliation, le T.G.I saisi par la partie la plus diligente fixe le nouveau loyer. En attendant, le locataire continue à payer le loyer suivant le montant du bail initial.

Si le locataire prend l’initiative, il a la possibilité de demander le renouvellement par exploit d’huissier, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction :

Le locataire peut proposer le renouvellement du bail avec un loyer moins cher

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 7 janvier 2009, Pourvoi n° 07-19464

"Lorsque l'action en fixation du prix du bail renouvelé est engagée par le preneur, les dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce qui ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur ne sont pas applicables"

Le principe est que le locataire a droit à une indemnité d'éviction. Par conséquent, il peut rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 17 février 2010, Pourvoi n° 08-19357 CASSATION

"Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16 septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Pompa, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision irrévocable de refuser le renouvellement du bail" ; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X... aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du bail serait validé, d'obtenir paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie du droit au renouvellement de ce bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur, que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour effet le non renouvellement du bail, lequel a pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente d'un droit au bail inexistant était donc sans objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108 du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la société ASC, qui n'a jamais eu la qualité du locataire, ne peut bénéficier de l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans droit ni titre les locaux ;

Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Le locataire qui se voit proposer une indemnité, a alors la possibilité soit de l’accepter, soit de négocier le montant, soit encore de saisir le tribunal à défaut d’accord pour qu'il tranche et la fixe.

L’indemnité d’éviction comprend normalement la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Cependant, lorsque le refus de renouvellement n’entraîne pas la disparition de la clientèle, le propriétaire peut apporter la preuve que le préjudice est moins important afin de fixer une indemnité correspondant à la valeur de déplacement et non pas à la valeur du fonds. La date à laquelle l'évaluation de l’indemnité d’éviction doit être calculée, est celle du départ effectif du locataire. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le versement de l’indemnité peut avoir lieu soit entre les mains du locataire soit entre celles d’un séquestre.

Le Code de Commerce édicte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, et notamment de l’indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Ces motifs sont très divers mais doivent toujours être imputables au locataire et être d’une gravité suffisante : retard de paiement, dégradation ou défaut d’entretien du local loué, transformation ou changement de destination des lieux, sous-location ou cession de bail interdite.

En l'espèce, il s'agit d'une baignage organisée par le locataire de manière habituelle alors que le règlement l'interdit

COUR DE CASSATION CHAMBRE CIVILE 3, 2 JUIN 2010, pourvoi n° 09-13075, Rejet

"Mais attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l'interdisant, une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu'elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souverainement que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité"

En l'espèce, il s'agit de la construction d'un barbecue sur la façade arrière d'un immeuble en plein centre de Montpellier.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du 16 février 2010, Pourvoi n° 09-11742 REJET

"Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1998, la société No Name's Bar avait édifié, sur le lot numéro 19, un barbecue maçonné d'une dimension imposante, avec un conduit de cheminée en métal adossé à la façade de l'immeuble, ainsi qu'un muret et que l'utilisation de ce barbecue avait entraîné des nuisances pour les occupants de l'immeuble, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le bail n'autorisait pas ces constructions, en a déduit que celles-ci constituaient un motif grave et sérieux permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction"

La validité du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes nécessite d’adresser au preneur une mise en demeure préalable par acte d'huissier.

Il faut noter que six mois avant le terme du bail, le propriétaire a la possibilité d’en refuser le renouvellement. Mais le propriétaire devra soit délivrer un congé au terme du bail ou refuser le renouvellement dans les trois mois qui suivent la demande formulée par le locataire ou faire jouer le droit d’option qui lui est accordée pendant un mois après une décision judiciaire.

Si le propriétaire donne congé en refusant le renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction il n’a pas à motiver son refus. En revanche, si le propriétaire donne congé avec refus de renouvellement sans indemnité, il doit motiver son refus.

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 28 octobre 2009, Pourvoi n° 08-16135

"Vu l'article L. 145 17 du code de commerce, ensemble l'article L. 145 14, alinéa 1, du même code ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145 8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que, pour dire que le bail se trouve renouvelé pour une durée de neuf ans qui a pris effet le 1er mai 2002, l'arrêt retient que le bailleur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution, que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti et que le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Le Code civil fait une distinction dans les articles 605 et 606 entre deux types de réparations locatives : les réparations d’entretien mises traditionnellement à la charge du locataire ; les grosses réparations que le bailleur est tenu d’effectuer, sauf clause contraire prévue dans le bail.

L’article 606 du Code civil porte à la charge du bailleur l’obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de ce que sont les grosse réparations : la réparation des gros murs ; la réparation des voûtes ; le rétablissement des poutres ; le rétablissement des couvertures entières ; le rétablissement des digues ; le rétablissement des murs de soutènement et de clôture.

Sont encore considérées comme de grosses réparations les travaux suivants : le remplacement intégral d’un ascenseur ; la réparation complète d’une toiture ; la réfection d’un balcon ; le remplacement d’une verrière ; le ravalement complet ; le remplacement intégral d’une chaudière ; les travaux sur un conduit de cheminée. Cependant, l’appréciation est effectuée par le juge suivant le cas de l'espèce qui lui est soumise.

Un Bail peut prévoir que les réparations de l'article 606 du Code Civil sont à la charge du locataire. Nos modèles de baux prévoient cette possibilité. Le montant du loyer doit alors être fixé en considération de la présence de cette clause.

La loi du 12 juin 2010 ajoute un article L 125-9-1 au Code de l'Environnement:

Art. L.125-9.-1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
« Un décret définit le contenu de cette annexe.
« 2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
« 3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
« 4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours. »

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 22 mai 2008) que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, les a, à compter du 1er octobre 1989, donnés à bail à Mme Y... ; qu'il l'a assignée, le 24 août 2004, en résiliation de ce bail pour défaut d'entretien et manquement à la clause de destination des locaux ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :

1°/ que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'usage donne à l'obligation d'après sa nature ; qu'en refusant de prendre en considération l'usage local, invoqué par la locataire, selon lequel les épiciers habitent dans les lieux de leur activité, dont l'application en l'espèce résultait de l'objet du bail portant sur l'exploitation d'un commerce d'épicerie dans les lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 1135 du code civil ;

2°/ que le contrat de bail prévoyait expressément la possibilité pour le preneur de changer la destination des lieux loués en accord avec le propriétaire et stipulait que le bail est considéré comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout ; qu'en se retranchant derrière la clause du bail relative à l'usage des lieux loués, pour refuser de tenir compte de l'existence d'un accord du bailleur sur le changement de destination d'une partie des lieux loués en lieux d'habitation qui faisait l'objet d'autres stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu le contrat et violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que la résolution du contrat ne peut être prononcée qu'à la condition que soit constatée l'existence d'un manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en retenant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail, l'absence de justification, par la locataire, de ce qu'elle a prévenu en temps utile le bailleur des dégradations de l'immeuble, sans caractériser la gravité de ce prétendu manquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant toutes autres clauses du contrat de bail, les parties avaient entendu réserver exclusivement les locaux loués à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de produits alimentaires, ce qui excluait toute référence aux usages locaux, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un manquement de la locataire à l'obligation d'entretien, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts d'Hélène Tangue Lien, et d'avoir ordonné l'expulsion de celle-ci avec versement d'une indemnité d'occupation ;

Aux motifs que la locataire a maintenu à usage d'habitation une partie des locaux loués pendant plusieurs années après la sommation interpellative du 7 mai 2003 et en tout cas jusqu'à la saisine du tribunal, puisque l'expert Z..., mandaté par elle, a dans les plans architecturaux, noté la présence de deux chambres, d'une salle de bain, d'une cuisine et d'un salon pour 99 m² ; que la locataire ne saurait invoquer l'accord tacite du propriétaire découlant notamment de la description des lieux loués comprenant « deux chambres » ou les usages locaux alors que le contrat de bail réservait expressément l'usage des lieux à l'exploitation d'un commerce de produits alimentaires et non pour partie à l'habitation, ce qui signifiait que la totalité des locaux devait être affectée à l'usage commercial au titre des surfaces de vente, de stockage ou de préparation des produits ; que le premier juge, se fondant sur cette violation des dispositions contractuelles, a justifié sa décision de résiliation dès lors qu'il a estimé implicitement mais nécessairement cette violation assez grave pour prononcer la résiliation ; que sa décision doit être confirmée en son principe d'autant au surplus que le locataire ne justifie pas avoir prévenu en temps utile, avant 2003 époque des premiers constats, le bailleur des dégradations de l'immeuble ;

ALORS D'UNE PART QUE les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toute les suites que l'usage donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en refusant de prendre en considération l'usage local, invoqué par la locataire, selon lequel les épiciers habitent dans les lieux de leur activité, dont l'application en l'espèce résultait de l'objet du bail portant sur l'exploitation d'un commerce d'épicerie dans les lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1135 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat de bail prévoyait expressément la possibilité pour le preneur de changer la destination des lieux loués en accord avec le propriétaire et stipulait que le bail est considéré comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout ; qu'en se retranchant derrière la clause du bail relative à l'usage des lieux loués, pour refuser de tenir compte de l'existence d'un accord du bailleur sur le changement de destination d'une partie des lieux loués en lieux d'habitation qui faisait l'objet d'autres stipulations contractuelles, la Cour d'appel a méconnu le contrat et violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS ENFIN QUE la résolution du contrat ne peut être prononcée qu'à la condition que soit constatée l'existence d'un manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en retenant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail, l'absence de justification, par la locataire, de ce qu'elle a prévenu en temps utile le bailleur des dégradations de l'immeuble, sans caractériser la gravité de ce prétendu manquement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

Pour les litiges concernant bailleur et locataire commerçant, le juge compétent n'est pas le tribunal de commerce mais le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE. Toutes les actions se prescrivent par deux ans suivant l'article L 146-60 du Code de commerce même pour une demande d'indemnité d'éviction:

Cour de Cassation, chambre civile 3 audience publique du mercredi 8 juillet 2009, Pourvoi n° 08-13962, Rejet

"Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le congé comportant offre de payer une indemnité d'éviction avait été délivré le 27 avril 2001 pour le 31 octobre 2001, que la prescription avait été interrompue par l'assignation initiale des bailleurs du 6 novembre 2001 ; qu'elle avait repris effet à la date de l'ordonnance de référé du 9 janvier 2002 désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité d'éviction et que plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette date et les conclusions du 26 avril 2004 par lesquelles la locataire avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a exactement déduit de ses constatations que cette demande était prescrite en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce ;"

6-1: DROIT D'ACCES A UN TRIBUNAL	6-1: LE TRIBUNAL DOIT ETRE ETABLI PAR LA LOI
6-1: L'AUDIENCE DOIT ETRE PUBLIQUE	LES HAUTES COURS DOIVENT APPLIQUER L'ART 6-1
6-1: LE JUGE DOIT ETRE IMPARTIAL	LE DÉLAI NON RAISONNABLE D'UNE PROCÉDURE
6-1: AVOIR LES MOYENS DE SE DEFENDRE	6-1: UN ACCUSE PEUT GARDER LE SILENCE
6-2 : LA PRESOMPTION D'INNOCENCE	6-3: LES DROITS DE LA DEFENSE D'UN ACCUSE

Attention aux délais du diagnostic de performance énergétique